최근에 희한하게도 집을 살때 경쟁이 치열하다. 물론 입지가 좋은 경우 말이다. 10개의 Offer 를 뚫고 1.5M 정도로 Offer accept 가 되었는데 Loan broker 의 문제 없다는 말과 달리 Underwriter 에서 첫번째 loan (6.8%, 20% down) 이 Reject 된후 Loan 프로그램을 바꿔었는데 (7.2%,25% down) 또 Reject, 3번째 론으로 (7.8% 25%) 바꿀때는 Contingency remove 후 Earnest Deposit release 한다는 조건으로 1주일 연장후 3번째 론도 Reject. 각 단계의 론의 DTI 요구치가 다르다. 마지막 론은 50%까지 허용하는데 사실 계속된 투자로 인해 Remodeling 등 투자액이 많아져 Tax report 손실처리가 많아지다 보니 DTI 계산이 60%에 육박해서 계산상으로 은행권 대출이 불가능해졌다. No doc loan 이나 Promotion loan 등 기준을 많이 완화해주는 론을 공략해야하는데 그넘의 론브로커를 너무 믿어서 일이 다 틀어졌다. 보통 3군데에서 진행하면 한군데는 Approve 가 나는데 이번엔 그넘 말만 듣고 너무 Naive 했다. 이제 남은 옵션은 30% down No document option 이다. DTI 는 보지않고 투자 집의 Cash flow 만 제시해주면 된다. 현재 2% Earnest money $30k 날리기 일보직전이고 25% down 준비했는데 30%하라고 하니 돈 끌어올데가 없고, 진퇴양난인 실정이다. 미국와서 지난 10년간 쉼없이 투자를 했었고 수많은 역경을 이겨냈지만 이번엔 제대로 지뢰를 밟은것 같다. 은행의 Direct loan program 을 이용하면 마지막에는 은행내에서 Escalation 해서 에지간하면 되게 되는데, Middle man broker 의 경우는 underwriter 가 reject 하면 별 방법이 없다. 화도 내보고 달래도 보지만 그친구가 할수 있는 일이 없다. 그나저나 Downpayment 만들려고 Nvidia를 지난주에 $150k 팔았는데 그게 30%가 넘게 올라버렸다. 결국 주식 기대 손실이 주식 5만불 + Earnest Deposit $3만불 해서 실질적으로 8만불의 손실이 눈앞에 닥치었다.
Closing 은 이미 일주일전. 나에게 남은 옵션은,
Option1: $30k 포기하고 실패를 인정하고 물러선다
Option2: Gift Money 를 받아 추가 5% , $75k 를 만들어서 No doc loan 을 진행한다. Seller 는 아마 추가 Extension 에 대한 Penalty를 요구하겠지만 돈도 없는데 배째라고 하자. 그나저나 누가 나한테 Gift money 줄것인가?
Option 3: 다른 Lender 를 찾아 Full doc 으로 다시 한번 loan 을 Try 한다. 이미 3번이나 Reject 되어서 가능성이 낮다.
미국 10년차, 처음으로 맞는 투자 실패. 항상 자만할때 큰 문제가 찾아온다. 지금껏 돌아보니, 지금까지 문제 없이 왔던점이 당연한게 아닌 정말 하늘이 도우신거였구나 하는 생각이든다. 항상 감사하며 겸손한 자세로 모든일에 최선을 다해야 겠구나 하는 다짐을 하게된다.
결과적으로 다음과 같은 전략을 유지했어야 한다. 나의 CPA 한테 화가난다. 이정도를 조언해주지 않았다니….
참고로 Tax 보고에 3000불정도 CPA에게 지급중이다.
1) Repair 를 많이 늘리지 말고 Improvement 에 큰 금액을 넣어서 Depreciation 을 늘린다.
2) 여러 Property 중 실제 Remodeling 한 Property 손실을 몰아서 One-time payment 로 Defense 한다.
(이게 중요하다 다른 Properety 는 수익이 많으면 Undewriter 와 네고 어느정도 가능할수 있다.)
3) Property loan을 올리고 personal loan 을 최대한 줄이자
4) Personal Card balance 를 최소화하고 LLC card 의 Balnace 로 transfer 하자.
1번만 제대로 처리했어도 지금의 문제는 말생하지 않았는데 아쉽다.
며칠째 잠을 설치고 있는 Sothern California 투자자