Home Forums Job & Work Life 은퇴를 해야 할까? 은퇴를 해야 할까? Name * Password * Email 2022년 MFJ 로 파일링 하는 경우 standard deduction 은 $25,900 불 입니다. State & Local tax (재산세 포함) 공제 금액은 최대 $10,000불 까지 가능하므로 만약 도네이션을 하나도 안한 경우라면 모기지 이자로 최소한 $15,900 불 이상 지불한 경우에 한해서 itemized deduction 이 standard deduction 보다 이롭습니다. 이자 $15,900불을 년 5% 이자로 낸다고 치면 $318,000불 이상의 모기지 원금이 있어야 합니다. 즉, 만약 모기지 원금이 $318K 이하라면 집이 있어도 텍스 베네핏은 $0 입니다. 현재 모기지 이자를 공제할 수 있는 금액은 모기지 원금 $75만불에 대한 이자 이므로 이를 위에 말한 이자 5% 를 적용하면 1년 이자가 $37,500불이 되고 이를 itemized 한다고 보면 최대 itemized 할 수 있는 금액은 $47,500불 입니다. 이는 standard deduction 과 $21,600불 차이밖에 나지 않습니다. 여기에 marginal tax rate 35%를 적용하면 실제 tax saving effect 는 $7,560불 입니다. 원글이 $1.25M (북가주에서 평범한 3베드 싱글 하우스) 혹은 그 이상의 싱글 페밀리 하우스를 20% 다운페이 하고 샀다고 하면 총 이자비용 및 기회비용으로 $62,500불, 재산세로 $12,500불을 지불해야 하기에 집을 유지하기 위해 최소 $75,000불을 지불해야 합니다. 반면 원글이 자녀가 없는 부부라고 했으니 만약 아파트 1 베드 룸을 렌트해서 산다고 하면 1년에 약 $30,000불을 렌트 비용으로 지불하게 됩니다. 즉, 자가를 소유한 경우보다 1년에 약 $45K 정도 더 세이빙을 할 수 있고 여기에 자가이기에 ($1,25M 싱글 페밀리 3 베드룸) 더 들어가는 각종 유틸리티나 보험료, 수리비 등등을 고려하고 itemized 해서생기는 tax saving 을 고려한다고 해도 1년에 $50K 정도 차이가 납니다. 여기에 집값 상승분을 고려해서10년 보유시 집값상승 30% 라고 하면 $375K 입니다. 반면 연이율 5%로 해서 $50K 를 매년 세이빙 한다면 복리로 계산해서 $650K 정도 되기에 결론적으로 아파트 거주가 $275K 정도 더 이득이라고 볼 수 있습니다. 물론 3베드 싱글 하우스와 1베드 아파트를 직접적으로 비교하긴 어렵겠지만 아이없는 부부라면 실제 생활에 있어서 크게 차이가 나지 않을것 입니다. 자가를 살아서 좋은점은 아무래도 본인 집에서 좀 더 럭셔리(?) 하게 살 수 있고, 아파트를 렌트하는 경우 세이빙한 금액을 다른 용도로 사용할 수 있다는 장점이 각각 있으나 이는 수치로 계량화 할 수 없기에 고려하지 않았습니다. JS Tax & Accounting Services, LLC info@jstaxaccounting.com http://www.jstaxaccounting.com Tel:925-400-8258 ------------- 수식의 단순화를 위해 변동될 수 있는 현재밸류 계산, 모기지 이자율, 은행 세이빙 이자율, 아파트 렌트비 상승, 집 수리비, marginal tax rate, 집 취득 및 매도시 들어가는 각종 비용 등등 여러가지 팩터는 생략되어 계산했습니다. I agree to the terms of service Comment
