“저는” 님이 설명을 해 주셨습니다. 거기에 한가지만 더 부연 설명을 드려봅니다.
Rental 하우스를 팔았을때 Capital Gain 금액을 산정할때 한가지 감안하셔야되는 점이 있습니다.
Rental house 는 건물에 대하여 27.5년으로 감가상각을 합니다. ( 대지는 제외 )
다른말로 건물은 27.5년이 지나면 Value 가 0로 된다고 보시면됩니다.
따라서 이 감가상각비용이 매년 Tax 보고할때 비용으로 감안되어 이익이 거의 나지 않거나 오히려 Loss 처리가 되어 세금보고할때 Taxable 금액이 줄어들 수도 있습니다.
그런데 Rental house 를 팔때는 이 감가상각한 비용때문에 Gain 계산을 좀 다르게 처리해야 합니다.
예를 들면 775,000불짜리 집이 ( 대지가 500,000 이고 건물이 275,000불)을
10년가 Rent 를 주다가
1,000,000 불에 팔았을 경우를 가정해 보겠습니다.
쉽게 계산해서 Capital Gain 이 1,000,000 – 775,000 = 225,000 즉, 225,000의 이익이 난것으로 생각할 수 있습니다.
그러나 10년동안 Tax 보고하실때 Rental 소득신고를 하셨다면 건물 275,000 에 대한 감가상각비용으로 매년 10,000을 비용처리하셨을 것입니다. 따라서 10년동안 100,000을 비용처리, Income에서 차감 하여 세금 공제 혜택을 받으셨습니다.
따라서 이 세금 공제 혜택받은 것을 감안하여 Capital gain 은 225,000 에 100,000 이 더 합쳐서서 325,000 으로 계산되어집니다.
만약에 Rental house 에 어떤 투자를 했을 경우가 있을텐데 이것이 Asset 으로 가서 감가상각으로 갈것인지 아니면 비용을 처리를 할 것인지 헷갈리는 부분들이 있습니다. 아무래도 전문회계사를 통하여 세금신고하고 조언을 받는 것이 좋다고 생각합니다.