Home Forums US Life

맨해튼 콘도 – investment property

  • Reply
    2012-04-1915:32:45 #392881
    NY2NJ 38.***.167.98 3838
    얼마전 본 뉴스에 따르면, 지난 3년간 뉴욕시 주택 가격은 1% 가량 하락한데 비해 렌트는 9% 가량 상승했다고 나오더군요.  뉴욕 시내 일자리는 그럭저럭 돌아온데 비해 아직도 부동산 가격은 위험 부담이 있기도 하고, 모기지론 심사가 더 엄격해지고, credit score가 떨어진 사람들이 많아서 그럴 것이다…라고 하더군요.

     

    비전문가로서 생각하기엔, 만약 론을 받을 수 있는 상황이라면 맨해튼내 콘도를 사서 rent하면 cash flow neutral/positive까지 갈 수 있는 좋은 상황이 아닌가 싶은데, 다들 어떻게 전망하시는지요?  맨해튼 주택 가격은 절대 폭락하지 않는다고도 하고, 또 부동산 가격이 정상적(?)으로 상승하려면 아직도 몇년은 남았다고도 하죠.

     

    혹시 이미 개인적으로 맨해튼내 콘도를 investment property로 구입하셔서 rent하시는 분이 있다면 경험을 공유해 주시면 고맙겠습니다. 

     
    • Reply
      뉴욕 129.***.4.203 2012-04-1915:54:50

      저도 비 전문가입니다.

      계산을 해보니, 맨하튼에 왠만한 콘도는 론을 받아서 사는 경우에 렌트비를 가지고 론+메인티넌스피+세금 이 커버가 안되더라구요. 적어도 50% 이상 다운을 할 경우에나 비용이 even이 되는 것 같습니다.

    • Reply
      ISP 12.***.168.229 2012-04-1916:34:01

      렌트가 주택 소유비용 따라 오려면 멀었습니다.

      렌트와 주택 소유비용이 비슷해 지는 시점이 오면, 주택 구입 하기 가장 적기라 하더군요.

      그럴때가 80년대에 주택 버블 꺼지고, 90년대 초중반에 한번 왔었고,

      그이후에 2000년대 초반부터 시작된 부동산 버블로 렌트와 주택 소유 가격 격차가 많이

      벌어 졌구요.

      지금시기는 모기지 하고 렌트는 어느정도 맞춰져 가고 있지만(주택가격이 그래도 아직 비쌉니다.)

      property tax가 너무나 실세보다 높게 책정 되어 있어 (부동산 버블 당시 가격으 책정 내지는

      타운들이 돈이 없어), 주택 소유비용이 아직은 많이 높다고 생각 합니다.

      맨하탄의 부동산 가격은 실수요 (거주를 위한) 보다는 다른 요소들이 크기 때문에

      일반적인 상식으로 생각 것과는 차이가 많이 나는걸로 알고 있습니다.

    • Reply
      NY2NJ 38.***.167.98 2012-04-1918:52:25

      의견들 감사드립니다. Cash flow neutral은 거의 불가능하다는게 consensus인 것 같네요.

      Mohegan 님 – 들어주신 예에서, 모기지론 상환금이 매달 $3,400이라고 할 때, 그 중 원금 상환액은 얼마 정도가 될까요? 만약 원금 상환액이 매달 $800 이상이라면 최소한 loss는 아니라고 봐도 되는 건가요? 물론 나중에 팔 때 집값이 최소 closing cost이상은 올라 준다는 가정하에서 입니다만.

      • Reply
        Mohegan 20.***.64.141 2012-04-1920:03:31

        800.. not that much. 그리고 잠겨있는 돈 860000 – 500000 = $360,000도 생각해야지요. Positive side(?) is when you file your federal tax to IRS.

    • Reply
      Dan 165.***.1.4 2012-04-1919:21:32

      맨하탄은 거의 불가능이 아니라 아예 불가능이라고 봐야 될것 같습니다. 대략 1년치 렌트비에 15를 곱한것을 가지고 대략적인 Real estate value를 정하는것 같던데 (물론 이자율이 항상 중요한 영향을 미치겠죠?) 맨하탄의 경우 현재 집값이 대략 30배정도는 하는것 같습니다. 그리고 거기에 더해 Maintenance +Tax가 워낙 높은 관계로 더더욱 힘들겠지요.

      대략 7-80% 다운하고 (20-30% 모기지금액) + Tax +maintenance = 렌트비일것 같습니다. 즉 7-80%에 해당하는 자본만큼의 이자부분을 집값이 커버해줘야 된다는 이야긴데 여기에 closing 과 Real estate fee까지 감안한다면… 현재 투자라고 하기엔 좀 많이 힘들겠네요.