참고로 모기지 론 관련해서는
대충 다음과 같은 항목들을 봄
1. 크레딧 스코아
이건 뭐 설명 불필요… 무조건 점수는 높을수록 좋고 이 점수가 모기지 레잇에 직접적인 영향을 끼침
2. DPI 레잇
인컴 대비 빚 레잇인데, 간단히 말하면 현재 인컴이랑 크레딧 카드니 자동차론 등등 의 비율인데, 재무재표에서 보면 발란스 시트가 아니라 케시 플로우랑 비슷한 개념임.
그러니까 총 빚이 얼마다가 중요한게 아니라, 매달 얼마만큼의 돈이 빚 갚는데 들어가는지가 중요함.
매달 들어오는 돈 대비해서 빚 갚는데 들어가는 돈 (오토론 월 페이먼트, 크레딧 카드 미니멈 페이먼트 등등)을 비교해서 30~40% 넘어가면 론 자체가 안나옴..
이 비율이 왜 중요하냐면, 이 비율로 당신어 얼마나 많은 돈을 빌려서 집을 살 수 있느냐가 결정됨. 100만불 짜리 집을 살수 있냐 50만불 짜리 집을 살수 있냐 그런 차이… 즉 인컴이 많거나 빚이 없어야 비싼 집을 살 수 있는데, 그 한도를 정해주는게 이 비율임.
3. 다운페이
론 종류에 따라서 미니멈 다운페이 비율이 정해지는데 일반적인 (컨벤셔널 모기지 론)의 경우 빌리고자 하는 돈의 20%를 다운패이 해야 함. 만약에 그것보다 적게 다운페이를 하게 되면 다음의 단점이 있음. (예를 들어 FHA론 등)
– 모기지 rate이 올라감
– 모기지 론 다운패이 보험이란걸 가입해야 함. 이 다운패이를 적게 하기 때문에 추가로 가입하는 보험의 프리미엄이 결국 모지기 rate상승의 효과가 나타남. 모기지 원금을 갚아 나가서 빌린돈의 20%를 갚고 나면 이 보험을 없앨 수 있고 그 이후 부터는 프리미엄을 안낼 수 있긴 함.
4. 직장, 은행 등 개인정보
– 직장은 최소 6개월(?)인가 1년인가 이상 되어야 인정됨
– 은행 계좌는 론 신청 시점에서 3개월 전까지 statement를 제출 하고 클로징될때 달이 바뀌면 계속 statement를 제출합니다. 만약에 statement에 cash디파짓이 있으면 그 디파짓에 대해서 소명해야 합니다. (일반적으로 케시 디파짓은 남에게 돈을 빌린것으로 간주하여 DPI 레잇에 영향을 줍니다. ) 그러니까 케시 디파짓은 절대로 하면 안됨. 타인에게 큰 돈을 받아 체크나 Wire Transfer로 입금을 받은것도 소명을 해야 합니다. 이때는 돈을 준 사람의 출처가 확실하니 그 사람으로 부터 이 돈이 gift임이라는 statement를 작성하고 사인을 받아야 합니다 <- 이것도 졸라 귀찮고 하니 안하는게 상책임
받을돈이 있으면 3~4개월전에 미리 미리 받아서 세이빙에 넣어두는것이 가장 편리합니다.
5. 클로징 코스트
이건 론하고 직접적으로 관련은 없지만 또 관련이 없다고도 할수 없는 것이긴 한데,
론을 할때 에스크로에 어떤 항목을 넣을지 정함.
– Property Tax (+Melrose)
– Home Insurance 등
이걸 론 신청서에 넣을지 말지 (임파운드 한다고 함) 정하는데, 넣으면..
장점: 재산새 납부일에 목돈 나갈일 없음
단점: 모기지 페이면트가 늘어남
이런 장/단점이 있으니 기호에 맞게 선택하면 되는데, 이건 론이 끝나고 나면 못바꿈. (바꾸러면 리파이넨스를 해서 다시 모기지 론을 열어야 하니 신중하게 선택할것)
일단 임파운드 한걸로 가정하고 론을 진행하면,
에스크로가 클로징 할때 에스크로는프라퍼티 택스 (1년에 두번이면 반년치)와 집보험 프리미엄 (1년치)를 미리 받아 놓음 <- 금액은 클로징 할때에 따라 다른데 클로징 직전에 전 집주인이 택스를 냈으면 안낼수도 있긴 한데…
그래서 에스크로 클로징 코스트가 생각외로 많이 나올수 있으니, 이 돈을 가지고 있어야 함. 대충 사려는 집의 약 2% 정도 가지고 있으면 좋음..
론 피, 에스크로 피, 집감
이전에 말했듯 그 돈이 갑자기 있으면 안되고 3~4월 전에 은행에 입금되어 있어야 함..
그러니 지금부터 집 보러 다니면서 크레딧/은행/자금융통 에 신경쓰시고, 공부를 많이 하셔야 리얼터한테 끌러다니거나 원치 않는 집만 보러다니다가 이상한집 사겠다고 하거나, 에스크로 클로징때 고생하는 불상사가 안생깁니다.
굿럭!