남 글이 맞아요.

하지만 예를들어 집값이 산값에 절반으로 떨어졌다고 치자구여. 그러면 그건 깡통집이 된겁니다.
빚이 집 가격보다 많아지는
그러니까 에퀴티가 마이너스가 되는 상황입니다

이런 상황은 손을털수 있음 터는것이 이득입니다
갈아타야하는거죠.

한국의 경우는, 대출을 받고 모든 대출을 갚을 때까지 이자를 내야 합니다. 모기지라는 제도가 없지요.

다르게 말하면, 매년 이자만 갚으면 평생 대출을 안 갚을 수도 있다는 말이고, 실질적으로 많은 부동산 및 건물 소유주들, 심지어 개인 사업체도 이런식으로 운영하는 경우가 매우 많습니다. 은행 대출로 메리트가 있는 부동산을 선점하거나 사업을 확장하고, 매년 이자만 갚아갑니다. (그래서 IMF때 가장 많이 부도나신 분들이 건물주 분들입니다….)

하지만, 만약 대출금은 물론이며 이자를 갚지 못한다면, 해당 부동산은 은행에 넘어가게 됩니다.

그런데 여기서! 집 값이 너무 떨어져서 은행이 부동산을 꿀꺽하여도 대출한 금액에 못 미치는 경우가 발생할 수 있습니다.

그렇게 되면 은행에서는 손실은 손실대로 보고, 부동산은 부동산 대로 처리하여야 하는 매우 골치아는 상황에 놓이게 됩니다.

이런 일을 방지하고자 집 값이 기준이하로 떨어지게 되면 은행에서 만약을 대비해 어느정도의 대출금을 상환하도록 하는 것 입니다 .

신용대출 뿐만 아니라 담보대출도 마찬가지 입니다.

현재 말씀하신 미국의 경우는, 님의 말씀이 맞습니다.

부동산은 장기적으로는 오를 수 밖에 없는 구조이고, 집 값이 폭락하는 경우는 demand에 비해 엄청나게 많은 supply가 생기거나, 경제 폭망으로 인해 대출금을 값지 못해 은행에 상황되는 빈 집들이 많아지면서 도미노 처럼 집 값이 폭락하는 경우가 있습니다만,
이건 정말 부동산이 -20~30프로 정도로 폭락하는 경우 입니다.

모기지로 빌리는 돈은, 집 값 상승/하락에 상관없이 30년동안 이자율과 함께 매달 꾸준히 갚으시면 됩니다.

그냥 계속 오래 살려고 구입한 사람들은 별로 신경 않쓰지 않나요? 짧게 플립 하려고 구입한 사람들은 영향이 있겠죠.

정신적 스트레스. 내가 왜 꼭지에 샀을까 하는 자책 등

또 고용여부의 안정성 이런건 논외로 하고=> 말이 잘못된 전제죠
30년동안 무슨 일이든 일어납니다.
직장에서 잘릴수도 있고,
큰돈이 필요해 모기지를 forebarance할수도 있겠죠.
모든 사람이 월급장이는 아니니,
사업하다 망할 수 도 있습니다.
상식적으로 문제가 발생하려면 발생하죠.

한국의 경우, 폭락한다가 100퍼센트입니다.

예전에 미국에서 버블터졌을때 그때도 사람들은 fixed rate 가지고 있었지만 그때 집을 은행으로 빼앗긴 사람이 수십만에 이었습니다. 집이 폭삭한다는 말은 경기가 침체로 들어간다는 말이죠. 그러면 잡을 잃을 사람도 폭팔적으로 많아집니다. 미국에 구조자체가 사실 말이 집을 산거지 속을 보면 그냥 은행에게 렌트한 거나 마찮가지입니다. 저축이 별로 없는 미국인들이 잡을 잃으면 당장 모기지 못냅니다.

영끌해서 샀는데 폭락하면 좋겠습니까.. 심지어 그걸 30년 동안 갚아야 되는데요

영끌이라는 말 자체가 무리해서 산다는 건데, 집값이 폭락한다는 건 그만큼 경기가 최악의 경우가 아닌이상 없잖아요. 최악의 경제 상황에 직업도 잃어버리고, 일자리도 없으면 그냥 망하는거죠 뭐. 근데 그럴일이 별로 없어요 이젠. 집은 사면 오르니.. 지금이라도 영끌 사면 일년에 몇만불 벌잖아요. 집값 오르는거 보세요. 이건 이전에 경제 위기와는 또 다른 상황입니다.

구입한 집에 오래 거주할 예정이라면 큰 문제는 되지 않을 겁니다. 저도 지난 2007년 초에 첫집 구입후 얼마 안돼 sub prime 모기지 사태가 터지는 바람에 2-3년후 집값 30% 폭락으로 맘고생 많이 했죠. Refinance를 하려고 해도 appraisal이 낮게 나와 이자율 낮추는 것도 힘들었구요. 하지만 계속 살면서 10년 정도 후에 결국 이익보고 팔고 더 큰집으로 이사했습니다.

10년동안 렌트비 안내고 단독 주택에서 애들 둘 낳고 잘 살았고 조금이라도 이익보고 팔았으니 괜찮았습니다. 물론 2-3년 기다렸다 구입했다면 더 좋았겠지만..

분산투자하세요. 집에 반, 주식에 반 이렇게. 그럼 하나가 손해봐도 딴걸로 메꿀수 있음.

집값이 300K인데 은행이 200K 빌려줬으면
집 값 반토막 나기 전에 집 압수 해버림

은행입장에서는 200K손해보기 전에 집 팔아버림

집값 오른다고 은행에서 모기지 유예라도 해주던가요? 집값이 zero가 되든 말든지 은행은 빌려준 돈과 이자만 받으면 됩니다. 은행 입장에서 집값이 문제가 되는 경우는 페이먼트를 못 받을 경우 뿐.

마음이 힘들어짐.