Topic: Property 구입을 고민중인데 UST (Underground storage tank)에 대해 아시는 분 계실까요?

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2021-03-3119:22:42 #3586651

ust 75.***.151.243 440

안녕하세요.

commercial property 매입을 고민중에 있습니다.

해당 건물에 세들어 비지니스를 했었기 때문에 상권 등은 잘 알고 있습니다.

제가 우려되는 것은 그곳이 예전, 한 1970년대쯤까지 gas station 이었기에 UST가 있었다는 것입니다.
Loan bank에서 환경평가 1차 결과 UST 얘기를 하며 저희에게 자비로 2차 environment inspection을 요구하였는데, 셀러측에 알렸더니 UST를 이미 다 해결하였다고 합니다. (왜 애초에 셀러를 컨택해서 조사하지 않았는지 모르겠습니다.)
실제로는 탱크가 4개 있었고 removed from premises 했다고 office of fire marshal 에서 나온 증명서를 보내왔어요.
다만 80년대에 remove 한 것이라서 증명서는 간소해 보입니다. 탱크의 정확한 위치라던가 Soil test 같은 내용은 없네요.

현 상황에서 기존 계약은 우선 파기했고, 다른 Loan bank랑 다시 진행할까 아니면 건물 매입 자체를 재고할까 고민하고 있습니다.

제일 우려되는 것은, UST를 제거했다 하여도 UST가 예전에 존재했다는 이유만으로 추후 빌딩 재건축 등에 문제가 생기지 않을까 하는 것입니다. Gas station을 했던 자리여서 UST가 없어도 토양 문제 등으로 발목잡히진 않나 궁금하구요. 현 셀러가 매입했던 80년대에는 아니겠지만 환경 평가 기준이 가며 갈수록 까다로워지지 완화될 것 같지 않습니다.

상가건물을 구입해본 경험이 없어서 UST가 존재했던 주유소 자리 건물과 땅에 추후 어떤 문제가 발생할 수 있는지 모르겠습니다. 구글링해도 ‘존재했던’ ust와 commercial property value의 상관관계는 나오지가 않네요.

commercial / residential property의 ust 관련 어떤 경험이나 지식이라도 나누어주신다면 큰 도움이 될 것 같습니다.

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  USTCA 76.***.170.190 2021-04-0100:01:45
  
  안녕하세요.
  
  많은 고민을 하시고 있는 것 같아서, 제가 알고 있는 선에서… 짦게나마 몇 자 적어봅니다. 주유소 자리에 이미 다른 타입의 건물이 들어가 있으면, 보통 그 전에 오염이 된 것들이 해결이 되었다고 보는 것이 맞지만… 말씀하신 곳처럼… 오래전에 UST를 제거했다면, 기록이 남아있지 않을 수 있습니다. 1차 환경 평가서를 Phase I report라고 부르는데… 아마… UST가 언제쯤 제거가 됐는지 확실한 서류를 못찾았다… 이런 식의 결론이 나왔을 겁니다. 그렇기 때문에, 은행에서 추가적인 인스펙션 (Phase II)를 하자고 한 것으로 보입니다.
  
  만약에 글쓴이분께서… 그 건물을 꼭 사시고 싶으시면 Phase II를 자비로 부담하셔서 한번 인스펙션을 해보시는 것을 추천드립니다. 그렇게해서 결과가 아무 이상이 없다면, 은행에서 대출을 받는데 지장이 없을 것입니다.
  
  하지만, 지금 매입하고자 하는 자리에 세탁소나 정비소 같은… 환경에 영향을 줄 수 있는 비지니스가 있다면, UST 제거 후에도, 환경에 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.
  
  그리고 건물 매입시, 은행은 셀러한테 연락을 하지 않습니다. 대출을 받는 사람은 바이어이기 때문에, 셀러한테 연락을 할 이유가 없습니다. 은행직원과 상담을 잘해보시고 인스펙션 (Phase II)을 하는 비용과 시간을 한번 알아보세요.
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  00 67.***.201.9 2021-04-0106:40:41
  
  그냥 잊으십시요. 제가 자동차 보디샵에 가서 차를 고친적있는데 그분과 이야기 하다가 그분이 하는 이야기가 은퇴를 벌써 해야 하는데 하지를 못하고 았더면서 넉두리를… 그집에서 오래동안 바디샵을 하고 아무 문제도 없었는데 팔려고 하니 아주 오래전에 그자리에 개스스테이션이 있었다는 자료가 알부 있어서 인스펙션을 해서 epa 에서 안전하다는 확인을 받아야 한다는데 잘못되면 돈이 엄청 들어 간다고 하더군요….
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  테스트 24.***.155.0 2021-04-0112:39:57
  
  지금 매입하고자 하는 건물이 마음에 드시면 Phase2를 해보시길 권유드립니다. 보통 비용은 2천불대 정도인 것으로 기억하는데 바이어가 전체 비용을 부담할 수도 있고 셀러랑 반반씩 부담하기도 합니다.
  Phase2에서 문제가 되어 론이 안나온다면 파이낸셜 컨티젼시에 의해 계약금을 돌려 받으실 수 있기 때문에 바이어
  입장에서는 진행하는것이 여러모로 좋으실 것입니다
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  ust 75.***.151.243 2021-04-0117:49:00
  
  지나치지 않고 답변 달아주신 분들 정말 감사드립니다.
  Phase I report 내용에 따르면 Phase II 환경평가는 만오천-이만불 정도 자비를 부담해야 한다고 해서 많은 고민을 하게 되었습니다.
  평가 결과상 문제 없이 론이 나와 구입할 수 있다면 좋겠으나 혹 문제가 있다면 비용을 날리게 되니 물질적 심적 부담이 큽니다.
  2천불대라면 당장이라도 하겠습니다. appraisal만 해도 3천불인가 들었던 것 같습니다^^;;
  
  개스 스테이션 이후에 80년대까지는 정비소, 90년대부터는 쭈욱 retail store들로 운영되었습니다. 세탁소는 없습니다.
  
  그러고보니, 셀러가 제시한 market value와 appraisal value도 꽤 차이가 납니다. 저희가 메이저 은행과 론을 진행해서 한국계 은행이나 유니언뱅크 등과 비교해서는 보수적일거라고는 이해했지만 거의 30-40프로 차이가 나서 당황하기도 했습니다. 조금이라도 깎아보려 했지만 되려 다른 은행을 찾아가라는 권유를 받았습니다.
  
  commercial property의 appraisal value가 거래(계약)금액보다 많이 낮은 경우가 일반적인 경우인지도 궁금합니다. appraisal 때문에도 많은 고민을 하다가 진행을 계속 하게 되었으나 환경평가에 또 이렇게 고민을 하게 되네요…
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  USTCA 174.***.163.171 2021-04-0118:29:04
  
  Phase II의 가격은… 얼마나 넓은 곳을 얼마나 깊게 얼마나 많은 구멍을 뚫고 검사하느냐에 따라 가격이 천차만별입니다. 지역이 어디인지는 모르겠으나, 2만불 이라는 가격만 놓고보면… 그리 간단하지만은 않아 보입니다.
  
  그리고 건물가격은 감정회사애서 정하는 것이지… 은행이 영향력을 행사할 수 없습니다. 은행이 할 수 있는 것은… 이자와 감정가격 대비 대출금 입니다. 그렇기 때문에 미국은행을 이용한다고 건물가격이 적게 나오고 한국은행을 썼다고 높게 나오지는 않습니다. 다만 이자율과 대출금액은 차이가 날 수 있습니다.
  
  그리고 현재 감정가격이 낮게 나온 이유는… 감정서을 읽어봐야 정확하게 알 수 있겠으나, 코로나로 인한 어느정도의 조정이 필요했거나, 다른 이유가 있는 것으로 보여집니다. 아니면 셀러가 지나치게 높게 가격을 불렀을수도 있구요.
  
  현재 상황에서는 다른 은행을 가신다 하더라도 비슷한 상황이 나올거라 보여집니다. 어차피 셀러 입장에서도… 환경적인 문제가 말끔히 해결되지 않으면… 새로운 바이어를 찾기 힘드니, 서로 50프로씩 부담하고 진행하는 것은 어떨런지요? 은행에 연락해서 scope를 최소한으로 해서 phase II 가격을 다시 받아보시는 것이 좋을 듯 합니다. 그래야 아쉬움이 안남지 않을까요? 그 건물을 오랫동안 지켜보셨다고 해서 드리는 말씀입니다.