현실적으로 원글님 연봉과 영끌하고 다운페이먼트 엄청부어도 살기 빡빡하실것 같습니다. 주택이 중요하시다면 오히려 지역을 옮기시는 것을 고려해보시는 것도 좋고, 그게 아니라 죽어도 샌프 또는 캘리라면 주변환경 부대비용으로 이용한다 치시고, 집을 포기하고 사시는게 심적으로나 경제사정으로나 좋아보입니다. 선택은 하우스 푸어 or 평생 renter로 사느냐? 아니면 하우스를 얻고 빅체인지를 선택하느냐..

1. 아파트의 경우 집정면뷰 창이아니라, 뒷뜰을 보고있는 집도 괜찮나요? 나중에 팔때 잘 안팔릴까봐 걱정이됩니다.
— 사실 집의 향(동서남북향)이 어디인지를 결정하는 것은 미국에서는 길쪽이 아니라 뒷뜰쪽입니다(즉, 집 전면이 아니라 뒷뜰이 남쪽을 향해야 남향집입니다). 보안상 등의 이유, 거라지의 존재 등으로 뒷들쪽으로 창이 더 크게 더 많이 나 있기 때문입니다. 다만 이것은 특히 샌프란도심, 맨해튼과 같은 경우 건물 뒷쪽이 다른 건물과 바짝 붙어있거나 하는 등으로 조망/일광 상황이 건물 전면보다 안 좋은 경우라면 전면이 더 선호될 것입니다. 해당 건물 후면이 다른 건물들과 충분히 떨어져있고, 뒷부분이 북향이 아니라면 오히려 후면이 전면보다 더 선호될 것입니다.

4. 샌프란도심에서 멀어질수록 가격이 저렴한데 그런 먼지역 60-70만불 1-2베드 하우스가 나은지 vs 샌프란 도심근처의 경우 60-70만불 1베드 아파트가 나을지 모르겠어요.
–해당 지역이 단순히 도심과의 접근성때문에 싼 것인지, 아니면 범죄율, 인종구성 때문에 싼 것인지 잘 알아보고 사시기 바랍니다. 잘 찾아보시면 인터넷에 이런 것들을 확인할 많은 자료가 있습니다. (물론 샌프란/베이 지역의 경우 좋은 동네, 안 좋은 동네 모두 lockstep으로 오르는 경향이 있기 때문에 시세보다 비싸게 사지만 않는다면 결국은 안좋은 동네도 오르기는 할 것입니다만, 적어도 분위기가 스케치해서 ‘내가 들어가 살 수 없는 집’은 사지 않으시는 것이 좋겠습니다). 샌프란은 학군은 pooling이 되서 큰 고려요소는 아니겠네요.

샌프란에서 연봉 15만불로 집 살 형편이 되시나요?

다운페이 가능한 현금, 론으로 가능한 빚, 따져보면 주위에 살만한 집 거의 레이다망에 없을듯.
아파트나 콘도는 렌트햐줄 목적아니면 사지마세요. 투자할 여유도 없을듯한데.

집을 조바심이 나서 산다는건 정말 아닙니다. 지금 거기 집이 꼭 있어야 하나요? 경제적 고통을 감수하면서도? 무슨 필요 때문에 그러나요? 겸사겸사 이차적 부차적 이유를 많이 모은다고 결정적 일차적 이유가 되진 않아요. 결정적인 이유를 냉정히 판단해 보고 결정하세요.

2번은 답해드릴 수 있을 것 같네요.
BMR이라는 프로그램인데, Below Market Rate의 약자이고, SF시가 운영합니다.
BMR 렌트의 경우는 인컴이 올라가면 나가야 하구요.
BMR 주책 구입의 경우는 인컴이 늘어도 아무 상관없구요, 살 때 인컴이 중요합니다.
싱글에 12만불 연봉이면, 해당사항없을 것 같네요. 참고하세요.
https://sfmohcd.org/sites/default/files/Documents/MOH/Asset%20Management/2020%20AMI-IncomeLimits-HMFA_05-01-20.pdf

SF는 결국 SF입니다. 일단 SF콘도 마켓이 그나마 괜찮으니 좀 aggressive하게 불러서 하나 장만하세요. 결국 SF같은 곳의 랜트디멘드는 상황이 괜찮아지면 오를수 밖에 없습니다.

집보러 한번 가보세요.

나와 있는 가격에 $80,000+@은 더 얹어주어야 5위권 안에 경우 들어갈 정도로 미쳤습니다.

단기급등해서 사람들이 패닉바잉하고 있는 것으로 보이는데 판단과 결정은 오롯이 님의 몫.

장기적으로 집에서 일하실수있으면 샌프란 근교외곽도 괜찮을것같습니다. 근데 건축어느분야인지 여쭤봐도 될까요?

2억5천이면 22만불 수준이구요. 집살때 클로징 코스트도 1-2만불 이상 들어갑니다. 그 부분 고려하시구요. 콘도를 사면 미래가치 즉 리세일밸류가 별로고 높은 HOA, 보험이랑 보유세내고 다운페이먼트 기회비용 생각하면 렌트에 비해 장점은 마음의 평온함밖에 없어보이네요.. 9년차에 12만불이면 모기지 금액이 높은 것도 부담입니다.