먼저 결론부터 말씀드리자면 앞으로 집값 하락세는 더욱 뚜렷해지고 코로나가 장기화 되면 그 하락세 역시 장기화 될 것입니다.
몇가지 포인트만 말씀드릴게요.
1. 이미 미국 내에서 양적완화를 했음에도 불구하고 부동산 가격은 오르지 않고 유지 혹은 하향세.
코로나로 인해서 경기가 안좋아지려고 하자 미국이 양적완화 시도했죠? 양적완화 하면 그 돈은 부동산과 주식으로 갑니다. 주식 시장이 돈을 풀면서 잠시 회복한것 보시면 아실겁니다. 게다가 지금은 여름입니다. 매물이 막 나오면서 활발히 거래가 이뤄줘야 하는 시기이고 최소한 seller 마켓이어야 하는데 부동산 제값에 내놓으면 안나갑니다. 그리고 매물도 예년에 비해 굉장히 적습니다. 셀러들도 압니다. 지금 내놓으면 제값 못받는다는거. 그래서 지금은 꼭 팔아야 하는 사람만 내놓는데 제 값에 못팔죠. 양적 완화를 했음에도 부동산 가격이 상승세를 치지 못한다는 것은 양적 완화 이후의 부동산 가격은 주저 앉습니다.
2. 경제의 여파가 부동산에 미치는 시작하는 시기는 4-6개월로 봅니다. 코로나 터진지 그리 오래 되지 않았습니다. 이번 가을/겨울부터 부동산 시장에 여파가 몰아칠거고 부동산 시장은 완전히 buyer 마켓으로 돌아서고 가격도 떨어질겁니다. 코로나로 인해서 실직하는 사람들이 지금 쏟아져 나오는 상황에서 이후 구직은 여전히 어렵습니다. 이러한 이유로 집을 팔려는 사람도 있을 것이고 파산으로 인해서 집도 나오고. 이번 가을/겨울부터는 미국의 어려운 경제를 반영한 부동산 시장.
3. “모기지 이율이 낮아 아직 상승 여력이 있어 보입니다” 라고 하셨습니다. 모기지 이율이 이렇게나 낮은 상황에서 현재 부동산 시장이 소강 상태이고 가격 또한 뛰지 않고 유지 및 경미한 하락세 입니다. (유지 및 경미한 하락세 조차 위에서 말한 양적 완화 덕분입니다. 양적 완화 아니었으면 부동산 시장은…….) 모기지 이율이 낮으면 부동산 시장이 활발하고 집도 잘 팔려야 하는데 지금 부동산 시장은 그러한 모습이 아닙니다. 그리고 모기지 이율이 낮다고는 하지만 모기지 발급이 까다로워졌고 점점 더 까다로워지고 있습니다. 현재 경제 상황으로 인해서 모기지/크레딧 카드 발급이 점점 까다로워지고 있고 실직자가 많아진 상황에서 그전보다 모기지를 더 많은 사람들이 받으리라고는 상상하기 힘듭니다.
물론 미국 경제가 갑자기 몇달안에 예년 수준 이상으로 회복하면 집값이 오르리라고 생각 할 수 있습니다.하지만 현재 텍사스, 플로리다, 조지아, 아리조나, 캘리포니아 등등 감염자 숫자가 폭등하고 있는 상황에서 부동산 시장이 긍정적일 것이라는 상상은 하기 쉽지 않습니다.