안녕하세요~
제가 나이가 어려서 인생 선배는 아니지만… 저도 집 구입하려다 그만뒀습니다.
지금 말하신 2500불이 모기지 페이먼트면…
다른것도 생각해 보셔야 합니다.

20% 다운 못 하시면 pmi 별도로 부가되고, property tax 그리고 home insurance 포함하면 한달에 추가 비용으로 적어도 500불 추가 될거고, 유틸리티 비용도 많이 나오고 콘도나 게이트 커뮤니티에 집을 구입하시면 hoa도 따로 내고요.

모기지 페이먼트는 after tax income에서 25% 이상 넘지 않는게 좋다고 들었습니다.
뭐 어차피 2000불 내시고 살고 계시니까 모기지 페이먼트 한 달 1500불, 30년 4% fixed rate 10만불 다운이면 40만불 정도 집을 알아보셔야 되는데… 산타 클라라에서 집 구입하시기엔 어려우실것 같습니다

참고로 다운페이 다 하셔서 목돈도 없고
매달 집 페이먼트 걱정하면서 하우스푸어 되는것보단…
그냥 맘 편하게 렌트하시는게 어떠시는지? 제가 이 선택 했습니다.

렌트비 2000불 = 렌트비+메인트넌스+유틸리티비 일부+집보험+재산세
모기지 2500불 = 모기지 2500불
즉, 메인트넌스비+유틸리티비 전부+집보험+재산세를 모기지 2500불 외에 별도로 내야 함.

첫번째 답글 다신 분도 말씀하셨다시피 렌트비와 모기지 페이먼트만 단순 비교하시면 안됩니다.

그리고 모기지도 상당 부분이 은행 이자로 나갑니다. 다운 페이먼트를 적게 할 수록, 상환 기간이 길어질 수록 은행에 갖다 바치는 돈이 많아지죠. 돈을 랜드로드한테 버리느냐 은행에 버리느냐의 차이가 있을 뿐 돈 버린다는 사실은 마찬가지. (금액은 차이가 좀 있겠지만)

mortgage의 장점이 세금공제입니다.
예를들어 매달 $2500 x 12 = 연 $30,000을 내고 재산세 집값의 1.2%를 내는데 50만불이라고 가정하면 연 $6000입니다. 세금계산시 첫 10여년은 이자만 거의 $28,000 + 재산세 $6000 = $34,000 이 gross adjusted income에서 빠져서 예를들어 연봉이 (맞벌이라고 생각해서) $100,000 이라면 이에 대한 세금이 아니라 공제액을 제한 $66,000에 대한 세금을 내서 이 세금차이가 개인차이에 따라 월 $1500-2000 정도 됩니다.
렌트를 내면 주에서 연 $60-120 renters credit 밖에 없습니다.
집을 사면 추가경비가 전기, 물, 쓰레기, 보험, gardening등 월 $150-250정도 추가되는데
아무래도 경비를 줄이기위해서 잔디도 직접깍고 웬만한 maintenance 배워가면서 하게 됩니다. home depot, lowes가면 대개 가르쳐 주고 주변 이웃들도 타일도 직접깔고 웬만한 목공이나 페인트도 혼자들 척척합니다.

젊을때 가능하면 부부가 맞벌이도 하고 아이들 아직 어릴 때에 집을 사면 렌트보다는 혜택이 많습니다. 나중에 아이들 커도 뛰어다닌다고 눈치안보고 계약끝날 때마다 이사안다녀도 되고, 텃밭도 만들고 등등.
문제는 산타클라라지역의 집값인데 학군에 크게 연연하지 않고 조금 출퇴근시간 늘리면 $50만불짜리 콘도나 타운하우스, 단독주댁 찾을 수 있지요.
집수리에 크게 돈 들어가는 부분은 지붕 (20-30년 마다 교체), 상수도 (20-30년되면 copper 교체)인데 집 구입시 이부분들 확인하면 됩니다.

젊을 때 한번 지르는 것도 나쁘지 않습니다.

으어,,,,,,,, 구체적인 답변에 정말 감동했습니다~~~~
일 다녀와서 꼼꼼하게 처음부터 다시 읽어보겠습니다.
정말 너무 감사드려요 ㅠㅠ
용기를 주신 것도 너무 감사드리구요 ㅎㅎㅎ

Mortgage 이자가 세금 공제에 이용되지요. 허나…

보통의 Mortgage는 초기에도 원금 갚는 부분이 적어도 1/3 정도 돼야 건전한겁니다. 차차로 이부분이 올라가는거고요. 물론 초기에 이자만 갚는 Mortgage 가 있는데 이거 많이 하다가 지난 2008년에 부동산 버블로 고생한분들 많고요.

암튼 일년에 3만불로 돈이 나가는데 원금은 줄어들지 않는다고 하고 이자만 낸다고 하더라도 이건 Itemized 와 Standardized deduction하고 비교해야 진짜로 Saving 하는 걸 계산할 수 있겠죠. 지난해 4인가족의 Standardized deduction이 만불이 넘었으니 세금 공제되는 수입은 1~2만불 차이 밖에 나지 않습니다. 원글님의 수입은 아래의 Tax Bracket 에 해당하므로 1~2만불의 25% 가 절약되니 년당 2.5 ~ 5천불을 절약할 수 있습니다. 그럼 한달 절약액은 2백에서 4백 사이입니다.

집구매는 소득에 맞춰 신중히 하셔야 합니다. 저도 윗윗분이 말씀하신대로 집을 사시라고 권합니다. 다만 원글님 소득의 30% 미만으로 Payment (주택 및 모든 월부 포함) 가 조정되어야 합니다. 아님 정말 House-poor 가 무슨 뜻인지 뼈저리게 느끼실 겁니다.

25% on taxable income over $36,250 to $87,850

mortgage table을 보면 보통 30년 짜리면 첫 10년은 거의 이자 -첫 해 95%에서 10년째까지 거의 80%가 이자고 그 이후부터 원금이 까집니다. 첫 해부터 원금의 1/3을 매년 갚아 나가려면 추가로 원금을 갚아야하는데 부담이 너무 많을 겁니다. 이런 mortgage가 있는지도 모르겠구요.

요즘 5-7년 adjustable은 대개 그 기간내에 refinancing을 하던지 이사를 가던지 하는 것이구요.
일반적으로 미국에서 매 5-7년마다 이사를 하기에 mortgage도 이렇게 나오는데 한 집에서 10년이상 살기 쉽지 않습니다.

아이들 없을때 맞벌이해서 학군에 관계없이 일단 집을 구입하고 나중에 취학연령이 되면 이사하는 것이 좋을듯 싶네요. 중요한 것은 집은 investment목적으로 구입하는 것이 아니라 quality of life – 남의 눈치안보고 여유로운 삶을 살기위한 수단이라고 생각하면 마음이 훨씬 편합니다. 부동산은 투자목적으로는 그리 안전하거나 좋은 투자수단은 아닙니다.

그냥 정보 제공한다 생각하고 첨언할께요.

Mortgage Amortization Schedule 이나 Calculation 하는 왭은 정말 많습니다. 한 예로, http://www.myamortizationchart.com/ 가서 이자율과 빌리는 돈에 대한 정보 넣으면 제일 일반적인 Mortgage schedule 나옵니다. 뭐 이런거 모른다고 하심 할말 없고요. 가서 계산해보심 첫해 원금 상환 30%정도에서 시작하는걸 알 수 있습니다. 이런걸 Fixed Rate Mortgage (http://en.wikipedia.org/wiki/Fixed-rate_mortgage) 라고 하고 미국에서 가장 보편적인 형태의 Mortgage 입니다.

‘정답’님이 말씀하는건 Interest-only Mortgage (http://en.wikipedia.org/wiki/Interest-only_loan)에 가까운 Adjustable Rate Mortgage 인데 5~7년에 이사갈 때 원금 갚아 놓은게 거의 없으니 산 집이 가격이 많이 뛰기전에는 어려운 상황에 처할 수 있는거죠. 가능한 상황을 분석하면:

집값이 뛰거나 비슷하면: 뛰었다면 남는 장사일 수 있지만 다른 집 값도 뛰었기 때문에 그새 목돈을 모아 놓지 않았다면 비슷하거나 아님 더 좋은 집으로 이사가 어려움. 물론 승진등으로 수입이 늘수만 있다면 할 수 있는 경로임.

집값이 떨어지면: 이게 소위 Underwater Mortgage 라고 하죠 (갚아야 할 돈이 현재 집값보다 많은 경우). 이러다 오르는 이자율과 드뎌 상환을 시작해야 하는 원금을 못 견디면 Foreclosure 하는 거고요.

이 글을 읽으시는 분들은 모두 아랫말 새겨들으실 수 있는 현명하신 분들이라 믿어 봅니다. 제 주위에 몇분이 불행하게 된걸 본 다음에는 그냥 지나치기 어려운 오류가 있어서 무례를 무릅쓰고 다시 글 올립니다. 좋은 주말들 되세요.

A Wise Man Learns by the Mistakes of Others, a Fool by His Own

저도 베이지역에서 수년간 아파트 생활하다가 최근에 타운하우스를 구매했습니다.
비용측면에서는 서로 장단점이 있어서 어느 쪽이 낫다고 하기는 어려운 것 같습니다.
위에 글 남기신 분들 모두 나름 일리가 있습니다.

그런데 저는 조금 다른 측면의 이유 때문에 구매 쪽이 낫다고 생각합니다.
대체적으로 미국의 노후 자금은 SSN +401K 이고 여기에 경우에 따라 Other 자금 or House 를 더하게 됩니다.
15년이든 30년이든 몰기지를 갚는 도중에는 렌트비와 같게 느껴질 수 있니만, 다 갚고 나면 House 라는 제 3의 노후 자금이 생긴다는 생각이었습니다.
은퇴후에 그냥 살아도 되고, 힘들면 팔고 한국이나 집값이 싼 지역으로 옮길 수 있겠지요.
렌트를 하다가 은퇴하게 되면 SSN+401K 에서 렌트비가 나가야 하니까… 결국 노후에는 많이 힘들지 않을까라는 것이 제 생각입니다.

물론 렌트를 하면서 비슷한 자금을 만들 수도 있겠지만, 저같이 투자에 익숙하지 않은 사람들에게는 쉽지 않은 일인것 같고…
생각해 보면 돈이 통장에 있으면 자꾸 어딘가로 달아나는 것 같더군요 ^___^;

요즘은 이자율이 얼마인지 잘 모르지만, 제가 작년말에 재융자를 3.125%에 했습니다. 과거 높은 이자율로 집을 샀을 때에 비해, 15년 융자에 낮은 이율로 융자를 얻으면, 처음 부터도 납입금의 상당액이 원금 상환에 쓰입니다. 세금혜택은 적을 지 몰라도 월 납부금이 결국 원금상환에 많이 쓰여 결국 렌트비로 없어질 돈이 저금하는 것과 같은 상황이 됩니다. 제 생각에는 저이자율에서는 집을 사는 것이 이득으로 보입니다. (특히 15년 융자는 원금상환이 많이 됩니다.)
그리고 몇년전의 금융위기에서 집값이 폭락을 했지만, 정상적인 상황이라면 집값 상승이 인플레이션보다는 더 높은 것으로 알고 있습니다.

무리해서 몰게지를 많이 받아 부담 되는 집만 사지 않으면, 현재 내시고 있는 렌트비를 봤을때 집사는 것이 괜찮은 생각 인거 같습니다.