사람 사는 집 갖고 장난치지 말라.. 이런거 아니겠어요.

부동산 투자.. 말그대로 투자입니다. 어떤 곳인지 가격은 어떤지 파악하고 난 후에 해야 하는 것 아닐까요?

제 경우는 다운페이 $10,000으로 콘도를 샀습니다. 콘도라고 하지만 타운홈에 더 가깝습니다.

모기지 등과 HOA로 매월 $1,200에서 몇 불 빠지게 나갑니다.

렌트를 주고 있으며 매니지먼트 회사에 지불하는 돈을 빼면 제 통장에 매월 $1,400이 이 들어옵니다.

순수 현금거래로 매월 $200이 남고 여기에 더해서 모기지를 페이함으로써 원금 상환 되는 부분이 작년에 첫 페이를 시작해서 얼마 안되지만 $250 정도 원금이 상환 됩니다. 총계 $450.

1년이면 $5,400입니다. $10,000 투자해서 $5,400 세전수익이면 정말 훌륭한 투자 아닌가요?

물론 제가 운도 많이 좋았습니다. 경매로 넘어온 집 인수하면서 수리비도 얼마 안나왔고요. 이 집을 구하기 위해서 주변 환경 및 앞으로의 추세 예측 (risky하지만) 등 없는 살림에 나름 큰 돈이라 열심히 공부해서 투자해서 운좋게 많이 남습니다. 제 주위 사람들을 보더라도 Mortgage+HOA만 나와도 원금 상환 분은 버는 것이니 다행이라고 합니다만 모두 다가 작성자님 같은 경우는 아닌듯 합니다.

아 그리고.. 글쓰신 분 세금 얘기를 하셨는데 둘 중 하나 같습니다. 임대용 주택을 소유하고 계시지 않았거나 세금보고를 잘못했거나.

임대용 자산이면 IRS에 정한 감가상각율이 있어서 왠만한 주택.상가는 정말 초고가 임대를 하지 않는한 서류상 적자가 나옵니다. 그래서 이 적자를 활용하기 위해서 부동산 투자 회사들이 LLC형태로 회사를 설립하는 곳이 많고요.

아 물론 감가상각이 많이 될 수록 후에 처분시 처분이익이 커집니다만 부동산 처분 이익은 20%의 이자율이죠. 소득 구간에 따라 달라지지만 미국 중산층 기준 보통 월급쟁이가 내는 세율보다 낮습니다.

집 보험과 재산세도 나가지않나요?
랜트라 험하게 쓰면 집 수리비 생길 수 있고
그리고 집값이 많이 떨어질 수도 있을 거고요..

집보험 재산세는 Escrow로 빠져나가고 제가 두리 뭉실하게 Mortgage로 표현했지만 한달에 내는 돈이 Principal + Interest + Escrow입니다.

모든 일에는 장단점이 있듯이 투자에는 위험이 따릅니다.
집 수리비 생길 수 있지만 사고라면 보험으로 cover하고 사용상 경미한 실수라면 세입자에게 claim하면 되지요. 그리고 참고로 집 값은 현재 약 40% 상승했습니다. 말씀드린대로 경매로 나온 집을 운좋게 많이 싸게 구입했습니다.