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전계약 만기전 새집주인과의 계약

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    2011-10-1006:12:40 #313043
    db 108.***.172.155 3837

    먼저 계속 도배하는것 같아 죄송한 말씀을 드립니다.

    1월말까지 계약이 끝나기전에 집주인이 바뀌었고 새 주인과 다시 계약을 해야합니다.
    꼭 새 집주인과 계약을 해야할까요?
    전 주인이 어려운 상황인것 같아 입주 6개월도 안된상태에서
    집보러오는거 꼬박꼬박 잘 보여주고 했는데…
    저에게 돌아오는건 새 집주인의 깐깐함…돈은 안내는것도 아닌데
    rent payment 3일전부터 매일매일 전화를 해댑니다… -,.-
    나중에 디파짓 때문에 실랑이도 할것같은 분위기고 
    60일 안에 그냥 나간다고 하면 합법적인걸까요?
    전에 전주인 title 일때 foreclosure notice 온거 보면
    팔리거나 은행으로 넘어가면 60일안에 나가야 한다는 notice를 받은적이 있어서말이죠…
    미리 감사드립니다…ㅠㅠ
    • Reply
      지나가다 98.***.227.197 2011-10-1015:38:17

      재산권 이양에 따른 모든 계약은 계속적으로 유효합니다. 그러니까 새주인이 님(세입자)을 그대로 두고 집을 샀겠지요. 그렇지 않으면 다른 새로운 세입자를 들여겠지요. 그냥 새주인과의 관계로 보입니다. 님이 하고 싶은대로 하시면 됩니다. 참고로 집비울때 디파짓 때문에 실랑이하는 것은 어디에서는 있는 피할 수 없는 상황입니다. 60일 안에 나간다고 해서 집주인 받아주면 쌍방합의하에 계약조건을 변경한 상황이 되고 집주인 받아주지 않으면 나머지 렌트비는 세입자의 책임입니다.

      집주인에게 괴로움을 당하지 마시고 집주인을 괴롭힐 방법을 강구하시고 실행하세요.

    • Reply
      db 108.***.172.155 2011-10-1018:06:18

      답변 감사드립니다.
      60일 안에 나가는게 집주인이 원치않으면 렌트비가 저희 책임이라는뜻이
      전 주인과 계약한 계약기간까지의 모든 렌트비를 말씀하신건가요?

      • Reply
        지나가다 98.***.227.197 2011-10-1116:24:49

        예, 그렇습니다.

        입장을 바꿔서 보시면 쉽습니다. 만약에 님이 집주인인데 집을 렌트줘서 1년계약을 하고 앞으로 들어올 렌트비로 어떤 사업을 한다든가 혹은 렌트해준 집의 모기지를 갚는다는 계획을 했는데 렌트비가 들어오지 않으면 낭패지요. 계약이라는 것은 계약 당사자간의 자발적인 합의이므로 반드시 지켜야 되고 계약을 이행하지 못하면 이에 따른 경제적인 손실은 계약을 불이행한 사람의 책임입니다.

        더 나아가서 계약이 불이행될 경우에는 쌍방이 서로 협력해서 계약 불이행에 따르는 경제적인 손실을 최소화할 의무도 있습니다. 예를 들면, 세입자가 계약기간을 못채우고 집을 비울 경우, 세입자는 가능한한 빨리 집주인에게 이런 상황을 통보해야 합니다. 통보를 받은 집주인은 빨리 새로운 세입자를 물색해서 손해를 최소화해야 합니다. 이런 과정에서 전세입자가 집을 비운 시점부터 새세입자가 들어온 시점 사이는 집이 비워 있었을 겁니다. 이 기간의 렌트비는 전세입자의 책임입니다. 또한, 새세입자를 물색하는데 들어간 비용(광고비 등)도 전세입자의 책임입니다. 왜냐하면 전세입자가 계약을 이행했으면 발생하지 않아도 될 비용이니까요.

        한편, 세입자로 부터 집을 비운다는 통보를 받고도 아무런 조치도 하지 않고 있다가 계약기간에 만료된 후에 그 동안의 렌트비를 안냈다고 세입자에게 밀린 렌트비를 요구한다든가, 법정에 소송을 할 경우에는 손해난 비용에 대한 반씩 책임지는 것이 일반적으로 보입니다.

        반대 상황도 비슷합니다. 계약기간 전에 집주인 집을 비워달라고 요구할 경우, 세입자가 거절할 권한이 있습니다. 마지못해 집주인의 요구를 받아들일 경우, 세입자가 다른 집을 구해서 이사하는 모든 비용은 집주인의 책임입니다. 왜냐하면 집주인이 계약을 이행했다면 발생하지 않아도 될 비용이니까요.

        참고로 미국에서는 정신적인 피해(punitive damage)는 거의 인정하지 않으니까 이것까지 바랄 수는 없습니다.

    • Reply
      db 108.***.172.155 2011-10-1210:23:56

      자세한 답변 감사드립니다!!!

      처음엔 10,11월 rent 내고 12월은 디파짓으로 나가는걸로해서 얌전히 나가겠다고 했었습니다.
      근데 느닷없이 9월27일 부터 말일까지의 렌트를 prorate해서 $200 당장 보내라는 겁니다.
      9월 렌트는 전 오너한테 지불했거든요.

      1월말 계약 만기에 12월말에 나가달라고 부탁하면서
      이사비용에 대한 언급은 하나도 없이 $200 달라는 얘기만 addendum에 써있더군요.
      그거 달라고 주말에 수차례 전화도 왔었습니다. 마치 몇달 렌트비 안낸 사람 취급하더군요.
      좀 너무하다 싶어서 이사비용으로 11월 렌트 대체해달라 했습니다. 이렇게 하면 $200 얘기 쏙 들어갈까 하구요.
      그런데 이전오너쪽 에이젼트(지금 우리쪽일을 봐주고있습니다.)한테온
      새 오너쪽 이메일이 이렇습니다.

      Ray,
      Please let the tenants know that at this point they don’t have a choice. We are sticking with the original lease a 100% because they were and are asking for outrageous terms. My clients are not comfortable with using the security deposit as the last months rent as stated in the lease. If they don’t want to sign the addendum then as per the lease my clients have the right to take out the late fee out of the security deposit (oct rent paid after the 5th). The addendum stated nothing that wasn’t already in the original terms. My clients felt that all this back and forth was going a different direction then they had originally planned. They have no intentions of not returning the security deposit. As nervous as the tenants are with their concerns of not getting deposit back my clients are hesitant as well that they wont leave the unit in the condition they received it as per the move in form. Both sides have valid concerns but just as you and I both know with no addendum signed the original terms apply as per the lease signed and dated 1/11/11(which is what the addendum is). Please have them sign the addendum I sent you and return it at your earliest convenience.

      한달 일찍 나가달라는 말에 집도 알아보고 계약도 해놓았는데 다시 1월말에 나가라니…이내용을 읽고 요즘 불화가 터져 속병이 생길지경입니다.

      • Reply
        지나가다 98.***.227.197 2011-10-1216:55:14

        이 편지가 새오너가 보낸 것이 아니고 새오너의 에이젠트가 보낸 것 같습니다. 원글님의 상황을 정확히 모르니까, addendum의 내용을 모르니까, 확실한 조언은 어렵습니다만 편지내용 상으로는 계약기간은 1월이지만 12월에 나갈려면 계약조건을 addendum형식으로 변경해야 된다는 얘깁니다.

        그런데, 편지 내용에 애매한 부분이 많습니다. 말로는 우호적인 것 같지만 실제로는 새오너의 유리한 입장만을 옹호한 것으로 보입니다. 특히, 새오너는 마지막 렌트를 디파짓으로 대체하는 것에는 불만이 있어 보입니다. 좋은 방법은 addendum을 원글님이 유리한 입장으로 바꿔서 사인해서 보내는 것 입니다. 즉, 오로지 계약기간만을 12개월에서 11개월로 변경하면 됩니다. 그러면, 나머지 조건은 모든 원계약에 준하게 됩니다.

        그리고, 렌트비 지급날짜와 주택의 매매날짜의 차이에서 오는 렌트비를 세입자에게 요구하고 있는데, 이것은 잘못된 것으로 판단됩니다. 보통 매매체결시 세금이나 렌트비는 모두 매매날짜를 기준으로 정산합니다. 그렇지 않으면 현재 원글님이 당하고 있는 것(200불 요구)같은 사건이 생기고 그러면 세입자가 전오너에게 렌트비를 줬는지를 따져야 되고 등등, 전오너가 다른 동네로 이사갔으면 해결책이 없습니다. 그래서 당연히 매매날짜로 전오너와 새오너가 주고 받을 것을 정산합니다. 이 문제에 대한 해결책 더 이상 이문제에 대해서는 대꾸를 하지 말든가 아니면 능동적으로 대쳐할 수 있는 두가지 방법이 있습니다.

        하나는 님이 전오너에게 준 첵의 사본을 렌트비 납부의 증거로 새오너에게 보내는 겁니다. 또 다른 하나는 새오너에게 hud-1 (주택매매에 따른 주고 받은 돈 정산서)를 요구해서 내용을 보면 전오너와 새오너가 정산을 했는지 안했는지를 알 수 있습니다. 그런데, 후자의 문제는 만약에 전오너가 정산을 안했으면 처리방법이 애매모호합니다. 하지만 일단은 새오너의 인간성을 볼 수는 있습니다. 정산을 하고도 세입자에게 또 요구하는 것인지 아니면 정말로 정산이 안된 부분이 있는 것이지는 알 수 있습니다.