모게지로 사는게 좋습니다. 모게지 이자에 대한 텍스 해택도 있구요. 50만불은 다른곳에 투자하세요.

현금으로 사는게 계산이 맞죠. 이자에 대한 세금 혜택이 이자보다 많지 않는 이상 이자가 나가는 것이기 때문에 현금이 나은 선택이죠. 문제는 50만불을 가지고 예를 들어 30만을 다운하고 20만을 다른데 투자할 곳이 있고 그 20만을 통해서 20만불을 빌렸을 때의 이자-세금 혜택 이상의 돈을 벌 수 있다면 모기지로 사는게 좋은 거죠.
즉, 본인이 재테크를 잘하셔서 10~20만불을 가지고 이자 이상을 벌 수 있으면 모기지 사는게 정답이고, 그렇지 않고 까 먹을 거 같으면 당연히 현금으로 사야죠.

모기지에 대한 세금 혜택은 공짜돈을 그냥 주는 것이 아니라
내가 낸 이자 금액에 대해서 공제를 적용해서 세금을 줄이는 것으로
결과적으로 내가 내는 이자율을 약간 낮춰주는 효과가 있다고 할 수 있습니다.

예를 들어서, 모기지 이자가 5% 일 때, 세금 혜택을 생각하면
실효 이자율이 4.0-4.5% 정도가 될 수도 있습니다.
(이 범위는 사람마다 다를 수 있지만, 그렇다고 보통 실효 이자율이 반으로 떨어지는 효과가 있지는 않을 것입니다.)

원글님의 경우, 연봉이 5만불이라면 많은 금액을 빌리기는 어려울 것으로 보이는데요,
만약 20만불을 빌린다면, 20만불의 여유 자금을 가지고 있게 되는데,
이 현금을 은행에 넣어서 1% 이자를 얻거나
주식에 투자해서 많은 수익을 얻거나 큰 손해를 얻을 수도 있겠지요.
대신 모기지 이자를 매년 4.0-4.5% 정도 납부하구요.

여유 자금에 대한 투자 수익이 좋으면 그게 이익이 될테지만
투자에서 도리어 손해를 보거나
그냥 은행 CD에 그냥 넣어 둔다면 이자로서는 손해가 되겠지요.

물론, 만일의 경우를 대비한 비상금이 있는 것이 장점이 되긴 하구요.
그런데, 이것은 현금으로 집을 산 후, Line Of Credit를 만들어 둘 수도 있긴 할 것 같습니다.

만약 현금을 다 써서 집을 산다면
여유자금이 없어지는 대신에 모기지 이자를 내지 않게 되겠지요.

몇가지 가정을 하고 연방 세금에 대해서 대략 비교 계산을 해보면…
– 연봉 5만불
– Property tax = $5500
– Federal tax = $4000
– State tax = $3000

(A) 전액 현금 구입시: 관련 공제액 = Standard Deduction = $11400
Itemized Deduction 대상 금액 ($5500 + $3000) 적으므로, Standard Deduction을 사용하게 됨.

( 20만불 모기지:
– 1년 이자 5% = $10000
– 관련 공제액 = Itemized Deduction = 5500 + 3000 + 10000 = 18500
– (A)와 비교한 추가 공제액 = 18500 – 11400 = $7100
– 연방 Tax Brocket 15% –> $7100 * 0.15 = $1065 세금 절감.

– 모기지 실효 이자율 = (10000 – 1065) / 200000 = 4.47%

(계산을 간단히 하기 위해서 ‘복리’를 고려하지는 않았음.
또, State Tax에도 세금 감면이 있으면, 효과가 좀더 클 것임.)

참조:
* http://sorine.kseane.org/sorine_tax_faq.html#MortgageDeduction
(18) 집에 대한 재산세와 Mortgage 납부금은 세금 공제가 되어서 1/4 – 1/3 정도는 돌려 받을 수 있나 ?

소리네님의 계산에 감탄입니다.
저도 처음 집구매자라서 그런데…..텍스 종류가 저렇게 많나요?
Property tax, Federal tax, State tax?
모든 미국내에서는 이렇게 3종류의 텍스를 내나요? 너무 몰라서 죄송합니다.

모기지 비용의 내용을 보면 텍스조항이 있던데, 그럼 제가 모기지만 냈다고 다른 텍스가 해결되는게 아닌가요? Mohegan님 감사합니다.

“모기지 비용의 내용을 보면 텍스조항이 있던데, 그럼 제가 모기지만 냈다고 다른 텍스가 해결되는게 아닌가요?”
–>
아마 집에 대한 재산세 (Property tax)를 말씀하시는 것 같군요.
매월 모기지 납부를 할 때 재산세에 대한 금액도 같이 내는 경우가 많은데,
이것은 사실 모기지 자체와는 별개의 것입니다.

집을 소유하고 있으면, 이에 대한 재산세를 분기마다 내야 하는데
보통 모기지 회사에서 Escrow Account라는 것을 만들어서
매월 모기지 납부금 (원금+이자)을 낼 때 재산세를 위한 금액을 추가로 내게 합니다.
이렇게 재산세를 위한 돈을 Escrow Account에 적립했다가
3개월마다 재산세를 내야 할 때, 그 돈으로 모기지 회사에서 town office에 재산세를 내게 됩니다.

보통 모기지 회사에서 Escrow Account를 반드시 만들 것을 요구하는 경우가 많긴 하지만
그렇지 않은 경우도 있어서, 어떤 사람은 이 Escrow Account를 만들지 않고
본인이 직접 분기마다 재산세를 따로 타운에 내기도 합니다.

매달 모기지를 낼 때, Federal Tax와 State Tax는 직접 상관이 없습니다.
그리고, 위에서 논의한 것은, 연말이 지나고 하는 개인 소득세 신고 (Tax Return)에 대한 것입니다.
(IRS에 신고하는 Federal Tax와 각 주별로 신고하는 State Tax가 있음)

Tax Return은 모기지가 있건 없건 상관없이, 소득이 일정 이상 있으면 하게 되어있는 것이지요.
단지, 연방 세금 계산에서 공제를 적용할 수 있는 여러 항목 중에
모기지 이자, 재산세, state tax 등이 있으므로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

주에 따라서, State Tax에도 이에 대한 공제가 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다.

연방 소득세에 대해서는 다음을 읽어 보시면 도움이 될 것입니다.

* http://sorine.kseane.org/sorine_tax_faq.html
오해하기 쉬운 미국 연방 세금 보고의 기초