What Is PMI?

PMI is extra insurance that lenders require from most homebuyers who obtain loans that are more than 80 percent of their new home’s value. In other words, buyers with less than a 20 percent down payment are normally required to pay PMI.

집사실때 20% 이상 다운 하지 않으면 모게지에 자체에 대한 보험을 또 들도록 돈을 빌려준 은행이 원합니다. 집보험은 집이 자연재해나 화재로 망가지면 보험에서 그 손실을 보상해 주는 보험이라면 PMI는 집 주인이 모게지를 못낼때 혹은 집값이 떨어지거나 해서 집을 팔아도 은행이 원금 회수가 어려울때를 대비해서 드는 일종의 보험같은거에요.

아무튼 보통 매달 모게지를 잘 내고 그래서 집값의 20%이상을 내셨을때 더 이상 PMI를 않내실수 있습니다. 초기에 얼마나 다운하셨냐에 따라 다르고 매달 원금을 얼마이상 했느냐에 다르지만 보통 5년정도 모게지 잘 내시면 PMI는 없어집니다.

원금을 더 빨리 상환하시면 (extra payment) 빨리 없애실 수 있습니다.
원금을 빨리 갚으셔서 20% 이상으로 올리세요.

모든 모기지 은행은 20% 안되면 insurance 요구합니다.

발란스가 132000 가 되어야만 집 구입 가격의 80% 가 되네요.

질문: 만약 집을 산후 집값이 올랐거나 혹은 내렸다면 어떻게 계산하나요?

원글님 우선 집 구매하실 때 모기지 계약이 어떤건지 자세히 들여다 보지 않으신 것 같네요. 만약 down을 좀 더 크게 할 능력과 용의가 있었는데 PMI가 뭔지 모르고 모기지를 받으셨다면 실수하신겁니다..

어떻게 하면 PMI를 cancel할 수 있느냐는 위에 분들이 이미 지적하신 것처럼 대체로 집갚의 20%정도 payoff되어야 하는데요, 자세한 규정은 좀 복잡합니다. 우선, (1) 님께서 _스케줄 대로_ 원금을 갚아서 잔액을 최초 구입가의 78%까지 만들면 automatic cancellation이 됩니다. 하지만 (2) 빌린 사람이 PMI cancellation을 요구하는 경우 모기지의 principal balance가 현재 집의 가치의 80%가 되어야 하는데, 이 경우 현재 집 가치라는 사실이 중요합니다. 집을 산 후 집 가격이 변동되니 당연히 valuation을 다시 해야하고 appraisal을 해야 할 수 있습니다. 이게 원칙상 객관적으로 공정하게 해야 하는데, 은행/모기지 insurance회사 입장에선 당연히 PMI로 얻는 수익을 놓치기 싫으니 어느정도 소비자에게 불리하게 진행될 수 있습니다.

Fannie Mae/Freddie Mac의 mortgage는 규정이 또 좀 다른걸로 알고 있습니다. 20% equity기준도 property의 risk level에 따라 다를 수 있습니다. 예를들어 volatile한 지역의 condominium은 25-30%을 요구 할 수 있습니다. 자세한건 계약을 보셔야 할 겁니다.

행운을 빕니다.

몇가지 예외조항이 있는데 Rural development loan같은 어떤 first home buyer loan은 정부가 보증을 함으로 20%가 못되도 PMI가 붙지 않는 론도 있어요. 저도 그럼 FHA론으로 지금 하고 있구요.

FHA loan 같은 경우는 비록 원금을 20%이상 갚으셨더라도 5년동안 PMI를 의무적으로 내셔야 합니다. 그게 싫으시면 refinance하는 방법도 있죠.