Home equity 가 fixed 면 가능 하지만 변동이면 10% 까지도 갑니다 (당분간 그럴일은 없겠지만..). 지금 미국 경제가 나빠서 이럴뿐 Home equity 는 항상 1st mortgage 보다 높았습니다.

Home equity loan 도 fixed rate 이 있으니까, fixed 로 rate을 잘 받으면 괜찮지요. 그리고 variable rate 이라도 빠른 시일 내에(이율이 많이 올라가기 전에) 갚을 수 있는 정도라면 시도해 볼 수 있는 방법이고요.

그런데 어떻게든 돈을 마련해서 1st mortgage 의 원금을 줄이면 이자가 줄어드는 것은 확실한데 문제는 매달 내는 monthly payment 은 그대로 라는 것입니다. 즉 매달 같은 금액을 내는데 그중 원금 상황분이 늘어나고 이자 납입분은 줄고.. 해서 원래 term 보다 훨씬 일찍 mortgage가 종료되는 효과만 있습니다. 이게 복리 계산에 의해서 효과가 생각보다 큽니다.
cash flow 측면에서 보면, 2nd mortgage 를 빼서 1st mortgage 원금 상환 하는 것은 별로 좋지 않습니다. 두 mortgage 의 monthly payment 가 부담이 되기 쉬우니까요.
늘어난 monthly payment 가 부담스럽지만 않다면 요즘 같이 이자 쌀때 refinance 대신에 해볼 수도 있는 방법이죠.