친구에게 메일로 보내려고 쓴 글입니다. 길게 쓴 게 아깝고 게다가 이곳 게시판에서 몇번 이런 프로그램 정보를 물어보신 분들이 있던 것으로 알고 있어서 올려 봅니다.

먼저 First Time hombuyer를 위한 프로그램은 간단하게 말하자면 다운할 돈을 모으지 못했거나 크레딧을 쌓을 시간이 적은, 집이 아직 없는 사람들에게 40-50만불 정도를 시중보다 낮은 이자율로 빌려 주는 프로그램입니다. 그러다 보니 시중 융자보다 조건은 좋은 대신 융자금액은 상한선이나 주택구입가격 등에 제한이 있고 또 자기 수입에 비해서 융자금액을 크게 하기가 어렵습니다.

따라서 주택시장에 처음 들어가는 사람들이 다운할 돈이 별로 없는데 대략 40-50만불정도의 주택을 사서 어느 정도 살겠다하면 괜찮은 프로그램이지만, 나는 다운페이할 돈도 있고 내 수입의 많은 부분을 들여서라도 좋은 지역의 좋은 집을 사겠다고 하면 별로 도움이 안되는 프로그램이기도 합니다.

아래의 정보들은 모두 여러 기관들의 홈페이지에서 쉽게 찾아볼 수 있는 것들을 정리해 놓은 것인데 제가 숫자에 약하고 기억력이 나빠 틀릴 수도 있으니 궁금하신 것은 꼭 찾아 보시기 바랍니다.

1. 자격

– 주택을 처음 소유하려고 하거나 최소한 과거 3년동안 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.
– 크레딧점수에 따라서 이자율이 변하지 않으며 최소 520점 정도면 누구나 같은 이자율로 빌릴 수 있습니다.
– 주로 저소득층 내지는 중간 소득층을 위한 프로그램이기 때문에 연간 수입의 상한선이 있습니다. 그리고 그 상한선은 지역과 가족수에 따라 다릅니다.

예 : 3인가족 기준 CalFHA Program Main Loan
LA County : 저소득층 <$66,944, 중간소득층 < $97,020
Santa Clara County : 저소득층 < $102,493, 중간소득층 <$148,540 – 신분은 시민권자, 영주권자 그리고 비이민비자 소유자입니다. 제출서류에 “..who has been admitted to the United States for a limited period of time(a non-immigrant). ..who have temporary status for a specific purpose”라고 되어 있습니다. H1은 됩니다. F1은 모르겠지만 된다고 해도 거의 혜택이 없을 겁니다. 왜냐면 소득이 적어서 Loan금액이 적을 테니까요. 방문비자는 안될 겁니다. 소득이 없으니까요. 나머지 비자는 Lender나 counseller에게 물어 보시는 게 제일 나을 겁니다.
– 지난 3년간의 세금보고와 W2를 요구합니다. W2는 소득을 볼려고 하는 것일 거고 세금보고는 집이 있나 없나를 보는 것일 겁니다. 문제는 3년이라는 기간인데 3년이 안되는 사람은 어떻느냐 하는 겁니다. 모르겠습니다. Lender 나 counseller에게 물어 보시는 게 제일 나을 겁니다.
– W2로 소득을 보긴 하지만 자기의 연봉은 현재 받고 있는 마지막 paycheck stub로 결정을 합니다. PTO, ESPP, Stock Option은 제외고 보너스는 2년이상 연속해서 받았을 경우 평균한 것을 소득으로 계산한다고 합니다.
– 하지만 만약에 위의 사항들이 Paycheck의 Earning 부분에 올라가 있고 또 회사에서 주는 benefit(특히 medical)을 Earning에 포함시키는 회사들이 있습니다. 내가 실제로 받는 연봉은 아닌데 그러는 경우가 있죠. 실제 받는 것보다 많이 받는다고 씌여 있는 겁니다.
– 그거 이해 못하는 Lender의 Agent 만나면 이해시키는 데 시간 걸립니다.회사에서 이 사람은 연봉은 이거다 라고 Letter 써서 Verify해도 earning은 earning이기 때문에 써있는 대로 하겠다 하면 좋을 수 도 있고 나쁠 수도 있습니다. 내 연봉이 상한선에 달랑달랑 하면 그 추가로 올라가 있는 것들 때문에 상한선을 넘길 수 있습니다. 나쁜 경우죠. 이럴 경우는 다른 Lender 찾는 게 나을 수 있습니다. 하지만 내 연봉이 그것들을 합해도 상한선보다 밑이면 좋은 경우입니다. 일단 Loan을 좀 더 받을 수 있으니까요. 나중에 갚을 일은 일단 생각 안했습니다. 게다가 필요없으면 덜 받으면 되죠. 받을 수 있는 데 안 받겠다고 하는 것과 받고 싶은 데 못 받는 것은 다르니까요.

2. 종류

– 크게 두종류가 있습니다. 주정부에서 운영하는 CalFHA와 민간이(잘 모르지만 그렇게 믿고 싶은) 운영하는 ACORN이 입니다.
– CalFHA가 다양한 프로그램들이 있는 반면 ACORN은 심플하게 한가지 프로그램입니다.
– 그밖에 각 County와 City에서 운영하는 프로그램들이 있는데 Main Loan은 아니고 Sub financing(2차융자개념)입니다.
– CalFHA와 ACORN 모두 각자의 프로그램만으로는 부족한듯 하기 때문에 CalFHA + County 프로그램 혹은 ACORN + CalFHA sub financing 형태로 운영하는 경우가 많습니다.
– CalFHA는 직접 loan을 빌려 주지 않고 모두 다른 융자기관을 통해서 빌려 줍니다. 한가지 알아야 할 것은 다른 융자기관이 융자업무를 대행해 주는 것이 아니고 융자기관이 돈을 빌려주고 그 융자에 대한 권리를 CalFHA에 파는(sell이란 표현을 쓰더군요) 것입니다. 무슨 차이냐 싶겠지만 그러다 보니 처음에 하는 융자는 융자기관의 Policy가 중요합니다. 융통성이 있어서 CalHFA Policy보다 느슨한 곳도 있고 더 까다로운 곳도 있습니다. 그래서 융자기관에 따라서 융자가 되거나 안되는 경우가 생기고 융자금액이나 다운해야될 금액이 차이가 납니다.
– ACORN은 직접 빌려 주기도 하지만 다른 융자기관을 통해서 loan을 해주는 경우도 있고 그 경우가 조금 더 낫습니다.

3. CalFHA vs ACORN
CalFHA가 좀 더 종류가 다양하고 2차 융자금액의 종류도 많아서 언뜻 보면 ACORN보다 나아 보이지만 분명히 차이점이 있고 장단점이 있기 대문에 개인의 상황에 따라서 자기에게 맞는 게 다릅니다. 그러니 꼭 비교해 보시기를.

1) CalFHA 장/단점
– Main Loan외에 sub financing program 종류가 많다.
– 이자율이 낮다 : 30년 고정 = 5.625%
– Main loan이 주택가격은 80%넘으면 이자율의 변화는 없는데 PMI를 들어야 한다.
– 그러다보니 개인 다운페이먼트가 ACORN보다 큰 경우가 많다. PMI안내려고 하다보니 다운해야될 돈이 는다.
– 그러다보니 대부분 County나 City의 융자프로그램과 연계하는 경우가 많다.
– 주택구입가격의 상한선이 있다.

3) ACORN 장/단점
– 오직 한가지 Loan 뿐이다. 융자금액의 상한선 = 50만불
– 이자율은 CalFHA보다 0.1-0.15% 정도 높다
– 주택구입 가격의 상한선이 없다.
– PMI가 없다. 즉 50만불 빌려서 50만불짜리 집사나 80만불짜리 집사나 ACORN에 갚는 금액은 차이가 없다. 왜냐면 50만불밖에 못빌리니까.

4) Tax Recapture : CalFHA
CalFHA는 tax recapture라는 것이 있어서 CalFHA 프로그램을 이용해서 집을 샀는데 짧은 기간내에 팔게 되면 그 차액(내 부동산 투자 수익이 되겠죠)의 일정부분을 tax로 내게 되어 있습니다. ACORN은 없는 것으로 알고 있는데 꼭 알고는 계시기 바랍니다. 무조건 집값이 올랐는데 빨리(9년이내) 판다고 그 차액을 일부를 내라는 것은 아니고 세가지 조건을 모두 만족시켜야만 하기 때문에 실제로 recapture tax를 낸 사람은 거의 없다고 합니다. 다만 내가 집을 팔려고 할 때 해당이 되는지 안되는 지, 된다면 어떻게 해야 되는 지를 알려면 미리 알아 두는 게 좋을 겁니다.

4. 융자기관
앞서 언급했듯이 CalFHA는 융자기관을 통해서만 융자를 해주고 ACORN은 직접 하기도 하지만 융자기관을 통해서 하는 것이 좀 더 나은 혜택을 받을 수 있으니 융자기관을 확인해 보는 것이 좋습니다.

1) CalFHA
웹페이지에 보면 카운티를 입력하면 CalFHA를 취급하는 웅자기관과 융자인 이름이 전화번호와 함께 나옵니다.

2) ACORN
웹페이지에 보면 자기가 사는 주와 가까운 도시를 선택하면 ACORN 사무소 연락처가 나옵니다.

3) 카운셀러
미국 정부기관인 HUD(US department of housing and urban development)의 홈페이지를 찾아보면 자기가 사는 지역의 부동산 카운셀링을 해주는 기관의 연락처가 나옵니다. 그곳에 연락을 해서 물어봐도 되는데 저는 HUD의 카운셀러와 CalFHA의 lender중 중복되는 기관을 골라 처음에 연락을 했습니다.

4) 각 은행이나 모기지 회사
왠만한 은행이나 큰 모기지 회사중에는 둘 중의 하나를 취급하는 곳이 있습니다. 예를 들면 Bank of America는 ACORN + Cal FHA sub financing을 취급하고 Washington Mutual은 CalFHA를 취급합니다. First Horizon은 calHFA와 베이지역 도시의 BMR을 취급합니다. 그러니 자기가 특별히 원하는 은행이나 모기지 회사가 있다면 직접 물어봐도 됩니다.

5) 추천하는 방법
은행이나 모기지 회사는 아니지만 이런 것들을 전문으로 하는 곳들이 있습니다. 베이지역은 NHSSV(Neighborhood Hosuing Service Silicon Valley)나 LA지역은 샬롬센터(213-380-3700)가 그런 곳들입니다. 제 경험상 아마도 제일 많이 알고 있는 사람들이고 또 자기들이 취급하지 않는 경우에는 해당되는 곳을 연결해 주기도 하기 때문에 이런 곳들을 먼저 연락하는 것이 좋습니다. 참고로 예를 든 두 곳 모두 HUD의 카운셀러에 등록이 되어 있는 곳입니다.

각 County와 City들도 자체적으로 first Time Home Buye를 위해 운용하는 Program들이 있기 때문에 HUD Counselle를 통하는 것이 제일 쉽고 빠른 정보를 얻을 수 있는 길입니다. 물론 해당 county와 city의 웹페이지를 탖아보는 것도 꼭 해보는 게 좋습니다. 게다가 HUD의 counseller 검색시 한국어 가능한 곳을 찾는 기능도 있습니다. LA의 샬롬센터는 한국인이 운영하는 곳으로 알고 있습니다.

5. 융자 프로그램 : CalFHA

1) Main Loan
– 30년 고정, 5년이자+30년 고정, 40년 고정 : 처음 5년간 이자만 내는 프로그램도 이자 고정입니다.
– 이자율은 거의 몇개월이상의 단위로 바뀌지를 않습니다. 즉 시장처럼 매일 바뀌지 않는 거죠. 현재 30년 고정의 경우 5.625%로 알고 있습니다.

2) Sub financing
– ChDAP : 주택구입가격의 3%를 빌려 줍니다. 다운페이먼트나 클로징비용으로 사용할 수 있습니다.
– HiCAP : 부동산 가격이 비싼 지역일 경우 7500-15000불까지 다운페이먼트 금액으로 빌려 줍니다.
– 기타 많은데 CalFHA 웹페이지에 가서 주택구입 희망지역과 자기 연봉을 넣으면 해당되는 프로그램들을 골라서 보여 줍니다.
– Sub financing의 이자는 6-8(?)%입니다. 높은 듯 보이지만 복리가 아닌 단리인데다가 30년 기간동안 유예기간을 줍니다. 즉 30년동안 안 갚고 있다가 30년후에 단리이자와 함께 내는 겁니다. 물론 early payment도 가능합니다.
– Sub financing은 빌리는 사람의 연봉제한선이 main loan보다 낮습니다. 또한 저소득과 중간소득의 구별도 없습니다. 예를 들면 LA의 경우는 연봉상한선이 $60,700이며 Santa Clara County는 $113,900입니다.(3인가족 기준)

6. 융자 프로그램 : ACORN

– 30년 고정, 10년 이자 + 30년 고정, 40년 고정
– 최고 융자금액 : 50만불
– 연봉상한선 : Santa Clara의 경우 $113,900로 알고 있습니다(3인가족)

7. 그 밖의 프로그램

– County와 City에서 운영하는 sub financing

예 : Santa Clara City : 다운페이먼트 융자 $75,000, 5년 유예 15년 상환
San Jose City : 이곳을 참조 : http://www.sjhousing.org/downloads/QuickReference.pdf
Santa Clara County(? or City) : $6,500, 다운페이먼트 혹은 클로징비용, 무이자, 30년(?), application fee $150.

– City에서 운영하는 BMR(Below Market Rate)
최근에 개발되는 콘도나 타운하우스의 경우 일정 비율을 시장가격보다 낮은 가격에 저/중간소득층을 위해서 할당해 놓습니다. 생각보다 가격이 많이 싸고 연봉상한선도 낮지 않습니다(Santa Clara City=$104,445, 3인가족 경우). 단점은 지원자가 많아 오래 기다려야 되는 경우가 많은 데다가 대부분의 City들이 자기 도시에서 렌트를 살고 있거나 직장을 다니는 경우로 한정하는 경우가 많습니다. 살고 있는 City의 웹페이지에서 찾을 수 있습니다. 또한 나중에 되팔때 차액의 일부를 tax recapture로 내게 되는 데 CalHFA보다 약간 더 까다로운 것으로 알고 있습니다. 게다가 조건들도 City마다 다릅니다.

8. 융자예 1 : CalFHA : 개인적인 계산
앞서 얘기했듯이 융자금액의 상한선이 높다고 많이 빌릴 수 있는 것도 아니고 주택구입가격 상한선이 높다고 비싼 집을 살 수 있는 것도 아닙니다. 자기 연봉이 중요합니다. 대부분의 Loan들이 Dept-to-Income ratio를 35-45%로 한정하고 있기 때문입니다. 연봉이 10만불인 사람이 집을 사려고 할 경우의 예를 들어 보겠습니다.

– 월급여(gross입니다) : 10만불/12개월 = $8,333
– Dept ratio를 40%로 한정했다면 : $8,333*0.45=$3,333.2
– Dept에는 융자상환비용, Insurance(혹은 HOA), 그리고 Property tax를 포함합니다 : HOA가 $200로 가정, property tax는 50만불짜리 집이 $520.38이므로 대략 $550로 잡아 보겠습니다. 따라서 내 융자금액 상환금액은 $2,583입니다. CalHFA loan으로 30년 상환에 5.625%로 빌린다면 대략 45만불이 최고 융자금액이 되는 셈입니다.
– 따라서 45만불을 빌리고 내가 원하는 집 가격에서 나머지는 상환유예가 되는 sub-financing을 구하거나 현금으로 다운페이먼트를 해야 하는 겁니다.
– 게다가 CalHFA의 경우 Loan-to-Value, 즉 main loan이 80%를 넘으면 PMI를 물어야 하며 이 때 PMI는 Dept에 포함이 되는 겁니다. 그런데 80%가 45만불이 될려면 주택가격이 $562,500이어야 합니다.
– CalFHA의 Sub-financing의 경우에 일반적으로 10만 연봉이면 두가지가 있습니다.
– ChDAP : 3% 다운페이론 : 이경우 $562,500*0.03=16,875
– HiCAP : 집값이 비싸다고 인정되는 동네에서 산다면 $7,500 혹은 $15,000, $7,500으로 계산하겠습니다.
– 따라서 56만불 – (45만불 + 17000불 + 7500불)= 대략 8만6천물을 캐쉬로 다운해야 합니다. 게다가 클로징비용은 계산도 안했습니다. 쉽게 3%근방 1만5천불이라고 하면 10만불을 캐쉬로 다운해야 하는 겁니다.
– 많죠. 10만불 캐쉬로 다운할거면 그게 무슨 도움이냐 하실 분도 계실지 모르겠습니다. 이자율이 낮다고는 하지만 쉬운 금액은 아닙니다.
– 40년 융자로 바꾸거나 5년/30년으로 바꾸면 융자상한선을 조금 올릴 수 있지만 도움이 많이 되지는 않습니다.

9. 융자예 2 : ACORN : 개인적인 계산
같은 경우를 ACORN에서 융자를 받는 다고 생각하고 계산해 보겠습니다. Bank of America에서 ACORN 융자를 CalFHA의 ChDAP과 함께 합쳐서 융자를 해줍니다.

– ACORN의 경우에는 융자금액을 올리기 위해서 10년 이자/30년 고정을 주로 권할 겁니다. 그렇다면 앞서 CalFHA도 그렇게 하면 되지 않느냐 하신 분도 있을 겁니다. 맞는 지적입니다. 하지만 CalFHA의 경우에는 이자만 내는 기간이 5년으로 짧은 데다가 5년후에 재융자를 하려고 하면 이자율로 낮아지지 않는 이상 의미가 별로 없습니다. 그런데 ACORN의 경우에는 10년이기 때문에 일단은 기간으로 먹고(?) 들어 갑니다. 당장 빌리는 것도 좋지만 나중도 생각해야죠.
– 또한 BOA의 경우에는 Dept-to-Income Ratio를 조금 더 높게 잡아줍니다. 하옇든 계산 들어 갑니다.
– 최고 융자금액이 50만불이므로 그 냥 50만불 10/30 프로그램으로 빌리면 이자율이 대략 6.1%입니다.(매일 달라집니다)
– 월 상환액 = $2541.67
– HOA와 Property tax는 위에서 계산할 때 대략 합쳐서 $750이었습니다.
– 따라서 $2541.67+$750=$3291이며 이때 Dept-to-Ratio는 39.5%입니다. 무난합니다.
– 다운할 금액은 아까 위에서 집가격을 56만불로 잡았으니
56만불 – (50만불 + 17000불) = 4만3천불이며 클로징 비용합치면 대략 6만불을 캐쉬로 다운해야 합니다.

10. 위의 예1과 2 비교

– 일단 ACORN이 4만불정도 다운할 캐쉬가 적게 듭니다.
– CalFHA는 융자금액이 비율로 움직이기 때문에 56만불보다 가격이 낮은 집을 사도 부담해야 되는 금액이 줄긴 하지만 여전히 높을 겁니다. 50만불짜리 집을 사면 융자금액이 대략 40만불이 나올테니까요.
– 하지만 집값을 낮출 경우 ACORN은 얘기가 달라집니다. 50만줄짜리 집으로 낮췄다고 하면 일단 집값50만불은 ACORN 론으로 해결합니다(PMI없습니다, 아까 얘기했죠). 그다음에 3% ChDAP론이 다운페이나 클로징코스트로 사용ㄷ힐 수 있다고 했습니다. 3% ChDAP론 받아서 3% 쿨로징 비용내면 됩니다. 그럴 경우 다운페이해야할 캐쉬 하나도 없습니다. 본인이 한달에 3300불 론만 값겠다는 생각이 있으면 50만불집을 그냥 사는 겁니다.
– 두 경우 모두 월페이컨트의 이자부분과 property tax를 세금공제를 받으면 실제 내는 돈은 3300불보다 훨씬 적게 됩니다.

위의 두 경우를 보면 50만불근방의 집을 살 경우 ACORN이 훨씬 다운페이 적게하고 집을 살 수 있기 때문에 눈길이 더 갈 수 있습니다.

하지만 다시 한번 애기하지만 개인 사정에 따라 달라 집니다. 나는 돈이 그만큼 된다 하면 굳이 10년간 이자만 내고 살 필요 없겠죠. 그럴 경우 나는 시중보다 낮은 이자로 만족하겠다 하는 분도 있을 겁니다.

그 외에 다른 경우가 있습니다. CalFHA의 경우는 County나 City의 자체 sub financing과 연계되는 경우가 많기 때문에 그럴 경우에는 오히려 ACORN보다 나은 경우가 많습니다. 다시 또 예 하나 들어갑니다.

11. 융자예 3 : CalHFA와 Sanat Clara City : 개인적인 계산
다시 56만불짜리 집을 사는데 이번에는 Santa Clara City에 있는 집을 사는 겁니다.

– Santa Clara City는 $75,000불 5년 유예 15년 상환프로그램과 $6,500 Housing Trust Fund 프로그램이 있습니다.
– 그런데 7만5천불 프로그램은 Dept-to-Income 가 35%이어야 합니다. 35.9%까지 됩니다.
– 일단 80%론 빌립니다. = 56만불*0.8=45만불
– Sub financing이 7만5천불 + 1만7천불(ChDA)+ 7500불(HiCAP) + 6500불 = 10만 6천불입니다.
– 따라서 56만불 – 10만 6천불= 대략 4만5천불입니다. 3% 클로징 비용합치면 6만불입니다.
– Dept-to-Income ratio = 40%, 35%보다 높아서 안됩니다. 따라서 Main loan을 낮춰야 합니다. 그러면 다운페이 금액이 늘어나죠. 그 외의 방법은 연봉을 더 많이 받거나 가격이 낮은 집을 사는 것 밖에 없습니다,
– 하지만 이경우에 만약에 집값을 낮춰서 50만불짜리 집을 산다면 어떻게 될까요.
– 계산 생략합니다. 39만불 loan 받고 10만 6천불 더해서 약 49만6천불 만들어서 클로징비용 포함해서(1만5천불) 2만5 캐쉬다운페이하면 집 사는 겁니다.
– 그런데 클로징비용이 3%는 약간 많이 책정된 편입니다. 2%-2.5%근방일 경우가 많고 lender마다 다르더라구요. 만약에 발품을 많이 팔아서 2% 클로징 비용을 낸다면 2만불들여서 50만불 집사고 30년동안 3,050불근방의 월페이먼트내면서(여기에 HOA나 Insurance그리고 Property tax포함) 살고 택스보고때 이자와 재산세 부분에 대해서 세금낸 것 돌려받는 겁니다.
– 이 경우에는 ACORN보다 2만불가량 돈을 더 내지만 기간이 일단 짧고 적은 월페이먼트에 원금까지 갚는 겁니다. 그러면 이 경우에는 ACORN보다 낫다고 할 수 있죠.
– 한가지 언급을 안한 것은 Santa Clara City 7만5천불 Loan은 3% 다운페이먼트를 요구합니다. 이것은 ChDAP으로 커버가 안되는 금액이라고 하더군요. 일단 3%내야 합니다. 따라서 50만불 집의 경우 1만5천불을 내야 하는데 다운페이가 클로징비용 합해서 2만불가량이니까 이미 많이 내는 것이어서 문제가 없습니다.

각 City별로 여러가지 프로그램이 있는데 베이지역은 San Jose와 Santa Clara가 좀 더 많습니다.

12. 처음 시작
– 앞서 얘기했지만 자기가 사는 주변의 HUD counseller를 찾아가는 게 제일 좋습니다. 융자회사나 은행 모기지론 담당자들도 서로 알고 정보를 주고 받는 사이인데다가 대부분 HUD counseller가 제일 많이 아는 경우가 많습니다.
– CalHFA나 ACORN 모두 home buyer 교육을 들어야 합니다. ACORN은 2시간이면 교육과 카운셀링까지 끝나지만 CalHFA는 두시간 orientation, 1시간 카운셀링, 그리고 8시간 교욱을 요구하는 경우가 많습니다.
– Washington Mutual 같은 경우에는 CalHFA를 취급하지만 8시간 교육을 면제시켜 줍니다.
– 8시간 교육은 CalHFA를 취급하는 lender들이 자체적으로 시키는 게 아니라 그 교육을 시키는 기관이 따로 있습니다. 그런 곳은 대부분 HUD counseller중에 있죠. 따라서 처음 시작을 HUD counseller중에서 8시간 교육을 시키는 곳에서 하면 정보가 제일 많습니다.

13. 링크

– CalHFA ; http://www.calhfa.org
– ACORN ; http://www.acornhousing.org
– Housing Trust : http://www.htscc.org
– Housing Department at City of San Jose : http://www.sjhousing.org
– Neigborhood Housing Service in Silicon Valley : http://www.nhssv.org
– Department of Housing and Urban Development ; http://www.hud.gov
– Bank of America in San Jose : ACORN + ChDAP : 따로 링크가 없어서 한인담당자 연락처를 남김
: Steve Kim, 408-991-8377 Office, 408-772-0591 Cell, Steve.Y.Kim@bankofamerica.com
– Washington Mutual : CalHFA 및 베이지역 City Sub-financing : 따로 링크가 없어서 담당자 연락처를 남김
: Quyen Lam, 408-830-2915 Office, 408-396-8396 Cell, Quyen.lam@wamu.net

– First Horizon ; CalHFA 및 베이지역 City Sub-financing and BMR : 따로 링크가 없어서 담당자 연락처를 남김
: James Fernandes, 831-465-8024 Office, 831-325-3151 Cell, Jfernandes@firsthorizon.com

14. 기타
– 융자기관에 따라서 되는 경우, 안되는 경우, 되더라도 가능한 금액이 다른 경우, 클로징비용이 다른 경우등이 있으므로 같은 프로그램이라도 여러 곳을 비교해보기를 바랍니다. 클로징 비용도 Lender에 따라서 1%정도 차이가 납니다. 50만불의 1%는 5000불밖에 안되는 데 하시는 분이 있을 지도 모르지만 가진 돈 대부분 털어서 집을 사는 경우가 많기 때문에 막상 나중에 보면 5000불이 그 이상의 값어치를 하는 경우가 있을 겁니다. 또한 여유가 있더라도 그거 줄이면 최소한 이사비용은 넉넉하게 나오지 않나요.
– 콘도를 사는 경우에는 유념할 게 한가지 있습니다. 기존의 사람이 살고 있는 콘도는 문제가 없지만 새로 짓는 콘도는 그 콘도가 Fannie-Mae의 승인을 받아야 된다고 되어 있습니다. 승인의 핵심은 그 콘도 전체 unit의 반이상이 closing이 되야 한다는 겁니다. 계약을 맺어서 진행중인 것 말고 다 끝난 것을 말합니다. 이때 approval은 콘도를 짓는 회사가 Fannie-Mae로부터 받는 것을 말합니다.
– 새로 짓고 있는 콘도를 사고 싶은데 clsoing된 unit들이 반이 안되어서 승인을 못받았다고 방법이 없는 것은 아닙니다. 앞서 말씀드렸듯이 융자회사가 융자업무를 대행해 주는 것이 아니라 일단 자기네가 융자를 해주고 나중에 CalHFA나 ACORN에 파는 것이라고 말씀을 드렸습니다. 따라서 융자회사가 검토해 봐서 그 콘도가 나중에 승인이 날 것이라고 믿으면 Conditional Approval을 콘도에 주고 그것을 바탕으로 개인에게 융자를 해줍니다. 완전히 융자회사의 재량입니다. 그래서 위에서 융자기관에 따라서 되는 경우, 안되는 경우가 있다고 얘기한 겁니다.
– 만약에 새로 짓고 있는 콘도가 있는데 그 콘도가 BMR을 제공할 경우 콘도회사에 그 BMR을 담당하는 Lender가 있냐고 물어 보싶시요. 대부분 콘도가 어느 정도 규모가 되면 Lender와 연계해서 하는 경우가 많은데 그중에 BMR을 담당하는 Lender가 따로 있을 겁니다. 그 Lender와 contact하는 것이 나중에 그 곳에서 Loan을 안받더라도 처음에 일을 풀어나가는 데는 도움이 많이 될 수 있을 겁니다. 왜냐면 BMR은 주로 City와 연계해서 하기 때문에 City의 sub financing program도 잘 알고 또 그런 곳은 대부분 CalHFA와도 관계가 있거나 관계가 있는 HUD counseller와 함께 일을 하기 때문입니다. 게다가 그 콘도에 대해서는 아마 제일 잘아는 Lender일 것이기 때문입니다.
– 위에서 예를 든 계산의 경우 대략 계산한 것이기 때문에 믿지 마시고(이미Property Tax에서 모순된 곳이 있죠) Lender에게 문의하거나 직접 계산하시기를 바랍니다. 직접 계산하는 것 몇번 해보면 쉽습니다.
– 마지막의 링크는 주로 베이지역의 경우가 많습니다. 그곳에서 살아서 그렇습니다. 제가 설명한 자료는 위의 링크된 웹사이크에 모두 있습니다.
– 결국 보니 집이 주로 40-50만불대가 만만합니다. 다운페이할 금액만 된다면 60만불대까지는 좀 더 낮은 이자로 살 수 있을 겁니다. 베이지역에서 그 가격이면 동네나 집이 마음에 들지 않을 수 가 많습니다. 따라서 정작 도움이 별로 안될 수 도 있죠. 연봉이 많아도 안되고 적어도 안되고 집이 비싸도 안되고 제약이 많죠. 개인사정과 능력에 따라 활용도가 다르겠지만 도움이 되는 경우가 있을 수 있을 겁니다.