제가 알고있는 기본적인 원칙을 말씀드리자면:
지금 가지고 계신 돈으로 투자해서 연5.2%이상의 수익을 거둘 수 있으면 그 돈을 가지고 다른데 투자하는게 유리합니다. 하지만 그 수익을 내지 못한다면 원금을 갚는게 더 유리하지요.
물론 mortgage 이자부분에 대해서는 세금 혜택을 받기는 합니다만 30센트 돌려받으려고 1불을 버리는 사람은 없겠지요 (LA Times에서 전에 읽었던 article에 나와 있는 비유입니다). 즉, 본인이 30% tax bracket에 들어 있다고 가정할 때 모기지 이자로 1불을 내면 나중에 tax return으로 30센트 돌려받잖아요. 하지만 70센트는 버리는 돈이 되지요.
부연 설명을 하자면:
Mortgage의 이자는 매달 새로 계산이 됩니다. 예를 들어 Loan balance : $280,000 * 0.052 = $14560 이걸 12달로 나누면: $1213.3 여기에다가 원금 amortization 되는 부분을 더해서 매달 페이먼트가 정해지지요.
만약에 $40,000을 한꺼번에 갚아버리면: Loan balance: $240,000 * 0.052 = $12480, 이걸 다시 12달로 나누면: $1040. 즉 이자 내는 부분이 줄어들고 원금을 내는 부분이 늘어나며, 또한 mortgage 내는 기간도 줄어듭니다. 30년 mortgage 할 것을 28년, 또는 26년 등으로 줄일 수 있지요.
Finance.yahoo.com 또는 http://www.mtgprofessor.com에 들어가면 계산기가 있어서 비교해보실 수 있습니다.
마지막으로 그냥…님의 말처럼 항상 emergency reserve는 6개월치 이상을 가지고 있어야 합니다. 내가 생활하는데 매달 모기지 합해서 3000불이 든다면 18000은 항상 가지고 있어야 실직, 사고, 기타 응급 상황에 큰 무리 없이 대처할 수 있습니다. 모기지 갚아버리고 나면 나중에는 은행에서 다시 이자 물고 빌려와야 되니 (예를 들면 Home equity line of credit) 현명한 선택이 아니겠지요.
결론: 충분한 비상금 (emergency reserve)은 남겨두고 수익률이 높은 쪽에 투자하는게 유리합니다.
