님의 글을 읽으니 제 생각이 틀릴수도 있겠다는 생각을 하게 되었습니다. 감사합니다.

결정적으로 이런 질문을 스스로에게 해보게 되었습니다.

‘만약 내가 당장 bay area로 이사를 간다면 어떤 결정을 내릴 수 있을까?’

하하.. 그 결정은 어렵지 않습니다.. 거기 수준으로는 downpay할 돈이 없기 때문에 집을 사고 싶어도 살 수 없습니다.

그래도 만약 가정하에.. downpay할 돈 10만불을 쥐고 있고, 50만불짜리 집을(bay area에 그정도로 괜찮은 집을 살 수 있을 지는 미지수지만) 보았다면, 산다고 결정할 수 있을까?

솔직히 결정하기가 쉽지는 않을 것 같습니다. 그래도 저 같으면 어떻게 해서라도 사는 쪽으로 하겠지만, 다른 사람에게도 그렇게 하라고 당당하게 얘기할 자신은 없을 것 같습니다. 그런 곳이 미국에 몇군데 되기는 하는 것 같습니다. 그런 쪽을 생각한다면 더이상 제 생각을 주장할 생각은 없습니다. 제가 그런 쪽을 크게 염두에 두지 않고 생각을 시작한 것이었고 그렇기 때문에 KIJISUMI님을 “난도질”—전 그렇게 생각하지는 않습니다만–하는 것 처럼 보이게 된것이지요.

“집값 폭락이란 없다. 집값이 떨어지면 안 팔면 되니까” 라는 제 주장이나, ARM님의 반박 “집값이 떨어지면 안 팔래야 안 팔수 없는 사례들이 줄을 서게된다.. 고로 집값이 폭락할 수도있다” 라는 것… 전 둘다 일리가 있는 부분이 있다고 봅니다. 결국에 누가 맞을지는, 얼마나 많은 사람이 무리를 해서 집을 샀느냐, 그리고 그런 사람들이 곤란(?)에 처해서 헐값에 집을 처분해야만하는 일이 생기느냐…. 그리고 그런 매물을 소화해줄 수있는 집을 수채 갖고 있는 집투자자들이 얼마나 받춰주느냐에 달린 것이 아닐까 합니다. 사실 ARM님의 주장에도 일리는 있으나, 님께서 그 정답을 확실히 알고 계실 것으로 생각하지는 않습니다.

최근에 집을 산 사람중 50%이상이 interest only라고 하셨는데, 그 수치가 맞을지도 의문이거니와, 그렇게 “무리”를 해서 집을 산 그 owner들의 비율이 전체 home owner에 비해서 얼만큼이나 될까… 그것도 중요한 변수입니다. 좋습니다. 그냥 대충말해서 가주 전체 home owner중의 20%의 사람들이 그렇게 “건강하지 않은 재정상태로” 집을 사서 3-4년 내에 집을 모두다 팔아야한다고 가정합시다. 그래도 나머지 80%의 home owner중에서 자금력을 지닌 5-10%만의 사람들중에서라도 그런 매물들을 소화해낼 능력—-“이게 왠 떡이냐” 하면서 말이죠—이 된다면, 집값 폭락은 일어나지 않기 때문입니다. 그런 것들은 통계자료에 잡히는 내용이 아닌데, 그정도의 자금력이 5-10%정도의 사람들에게 있다는 것은, 전혀 무리가 가는 가정이 아닌것 같습니다. 한국이나 미국이나 부는 편중되어 있습니다. 돈 있는 사람들… 그들의 자금력에 대해서는 돈 없는 우리들은 상상을 못한다고 보면 됩니다. 그런 사람들에게 있어서 집을 산뒤 5년내에 집시세가 뭐 20,30% 떨어지고 어쩌고는 문제가 아닙니다. 그런 사람들에게 집이 투자처로서 정말로 매력이 없기 위해서는, 주택의 수요보다 공급이 월등히 많아서, tenant를 구하기가 힘들뿐더러 rent 수입도 생각보다 크지 않다는 상황이 되어야합니다 (사실 그런 곳이 미국 곳곳에 지역적으로는 없는 것은 아니지요). 그렇지 않으면, 주택투자자들은 별로 망설이지 않고 집에 투자를 하게 됩니다.

그리고 결국에 벌어지는 현상은, “겁도 없이” 자기 능력을 부풀려서 집을 샀던 first home buyer들은 헐값에 그런 pro들에게 집을 넘기고, 나가 자빠지게되는 거지요. 그냥 “손바꿈” 현상이 일어나면서 표면적으로는 “집값폭락” 인것 처럼 보이는데, 실질적으로 이 과정에서 누가 울고, 누가 웃을지는 이미 다 아시겠지만, 다시 한번 정리해드리면,

자기능력이상 뻗어봤던 사람들—- 울고
pro들

---

웃고
나머지 대부분의 home owner들—- 겉으로는 우는 것 같으나, 사실은 별로 울 이유는 없음.

그리고 몇년이 지나고 언젠가 다시 주택경기가 나아지는 사이클이 되면 그런 pro들은 쾌재를 부르고 돈 걷어들이기 작전에 나서겠지요.

님과 저와 거의 완전히 동의하는 부분은

“Risk Management” 라는 부분입니다.

재정적으로 탄탄하지 않은데 무리해서라도 집을 사는 경우…..저는 절대 절대 반대합니다. 제 주장의 요점은, 재정적으로 뒷받침이 되는데에도 집을 사지 않고 망설이기만 하고, 그냥 관망만 하는 경우, 그건 관망이 아니고 사실 rent만 꼬박꼬박 집쥔한데 갖다바치는 것이니 알아서 하시라..이겁니다. 여기서 “재정적으로 뒷받침이 된다”고 함은, 주택비용이 세후소득의 20%이하를 부담하고 있는 수준 정도면 될까 하는데요. 보통 모기지 심사할때 세전소득의 30%이하정도를 요구하는 것을 보면, 저는 다소 conservative하게 잡고 있습니다, 제가 어떤 취향인지 아시겠지요. 혹시 제가 전에 쓴 글 보시다가 제가 집을 사는 것을 부추기는 쪽으로 느끼셨던 분들, 자신의 소득이 모기지심사할때 간신히 approval받는 그런 경우라면 저는 그런 분들이 집을 사는 것을 권장하지는 않습니다.

위에서 pro 어쩌고 얘기했는데, 사실 그게 5-10%만의 소수의 집단이 아닐 수도 있습니다. 내 현재 주택비용이 세후소득의 20%이하라면 나도 그런 pro가 될 수 있다는 겁니다. 현재 그런 상태라하면 집값의 단기급락에 전혀 영향을 받지 않게됩니다. 설사 당장 타주로 이사간다고 해도, 집을 팔지 않고도 계속 운용하는데에 별 문제가 없다. 이겁니다.

제가 님과 어떤 부분에서 동의하는지, 어떤 부분에서 차이점을 보이는지 그냥 남기고 싶었습니다.

>bj kwon님이 특정한 개인을 두고 비꼬는 글을 올려서
>저도 bj kown님 개인의 글에 대한 제 의견을 씁니다.
>다만 비꼬지는 않겠습니다.
>
>집값이 떨어지면 안팔면 된다고 하는 가정에 의해
>글을 쓰셨는데…이게 5년전 10년전의 상황에서는
>맞는 말인데 현재 2004년의 주택시장에선 해당이 안됩니다.
>
>집값이 떨어져도 할 수 없이 팔수밖에 없는 상황으로
>내몰리는 가구가 작지 않은 숫자 일겁니다.
>
>왜냐하면, (1) Easy Credit, (2) Hybrid Mortgage 때문입니다.
>
>사실 이건 경제면을 매일 읽는 분이면 식상할 정도로 많이 나온 이야기라
>다들 아실겁니다. 이 두가지 현상은 근래에 나타난 전혀 새로운
>현상이고, 비교가능한 과거의 경험데이타가 없습니다.
>
>주식시장붕괴와 9.11로 인한 장기불황인데도 불구하고 주택이 폭등한건
>46년 만의 최저 이자율 때문이었다는건 다들 동의 하실테구요.
>거기다가 더해서 위의 두가지 이유가 집값 상승에 일조를 했습니다.
>
>(1) Easy Credit (또는 쉽게 Easy Loan)
>
>전에는 Credit이 안 좋거나 월 Payment가 소득에 비해 높으면
>Loan을 받기 힘들었는데, 최근 몇년전부터 금융기법이 발전되었다는
>이유로 Credit이 안좋아도 Loan하는데 별로 지장없고,
>No Doc 으로 Loan을 받기도 하고, 0% Down도 흔하지요.
>이런 상황은 5년전만 해도 상상도 못했던 새로운 현상입니다.
>다들 아시겠지만, 5년전만해도 Down Payment가 20%가 안되면
>Loan받기 쉽지 않았습니다. 요즘엔 월 Payment가 월급(세전)의 40%가
>넘어도 Loan 을 받을 수 있고, 많은 수의 사람들이 자신의 Maximum으로
>대출을 받고, Living on edge 합니다. 이런 사람들은 새로운
>소득이 어디선가 뚝 떨어지지 않는한은 이자율이 오르면 상당히
>힘들어 지겠지요.
>
>
>(2) Hybrid Mortgage
>
>통계에 의하면 Home Buyer의 35%가 ARM으로 집을 구입한다고
>합니다. 불과 5년전만 해도 ARM으로 Loan을 받는 사람이 거의 드물었지요.
>근데 이게 미국 평균이 그런거고, 집값이 많이 오른 일부 서부해안,
>동부해안 도시의 경우엔 Interest Only로 집을 사는 사람만 해도
>30%가 넘습니다. 제 주위에서 ARM이 아닌 30년 고정으로 집을
>산 사람을 보질 못했습니다. 사실 30년 고정으로 사면 한심하단
>소리 듣기 딱 좋지요. 대부분의 First Time Home Buyer는
>늘 낮은 이자율을 보아 왔기때문에 그걸 당연한거로 생각하고,
>이 낮은 이자율이 극히 비정상적인 거라는걸 잊고 지내고 있지요.
>
>이 두가지 이유로 인해서 (Easy Credit + 5년 ARM 특히 Interest Only)
>최근에 집값이 급격히 오른 지역에서 작년 및 올해 집을 산 사람중에
>많은 수의 가구는 (저는 50% 이상이라고 봅니다)
>5년안에는 집을 팔지 않으면 안되는 상황에 처해 있습니다.
>
>근데 무서운건 도미노 현상입니다. 높은 이자율로 인해 Qualify된
>Buyer가 줄어드는 상황에서 집값은 계속 오른다는 믿음이 무너지기
>시작하면 아무도 지금처럼 무리해서 집을 사려고 하지 않고,
>그러면 집값이 급격히 하락할 수도 있는거지요.
>
>저도 주택이 좋은 투자인건 100% 동의하지만,
>투자에는 타이밍이라는게 있는것이고
>지역에 따라 지금은 투자하기 보다는 관망하는게
>더 좋은 선택일 수도 있다는게 제 의견입니다.
>
>절대로 “약간 모자르는” 사람이 아니고,
>Risk Management를 하고서, 좋은 시기가 오길 기다리는거지요.
>
>눈먼 장님처럼 무조건 Go 해서 운좋게 잘 될 수도 있지만
>글쎄요…그러기엔 인생을 건 너무 큰 도박 입니다.
>
>Risk를 감내하고서, 집값 하락시에도 무리 없이 대비할 수
>있으면 집을 사도 되지만, 그렇지 않고 인생을건 풀베팅을
>하는건 신중하게 생각해야지요.
>
>내년에도 집값은 계속 오를겁니다. 하지만 중요한건
>현재 5년 ARM으로 샀을때 파는 시기인 3~4년 후의 미래의
>주택가격이 중요한거니까 너무 조급하게 생각하지 마시고,
>정말 몇몇 분의 주장대로 집값이 계속 오르더라도
>2005년말에도 집값이 안정적인걸 확인하고 그때 사도 늦지 않습니다.
>(집값이 계속 오른 다는 분들의 주장을 따르면 1년후에 사던 2년 후에
>사던 항상 이익일테니가요^^)
>
>KIJISUMI 님의 의견은 사실 신문에 매일 나오는 이야기이지
>KIJISUMI님 개인의 악담이 아닌데도 불구하고,
>다들 듣고 싶어하는거만 듣고, 본인과 의견이 다르다고
>난도질 하는걸 보다못해 끼어들어 봤습니다.
>