휴…
집값 이야기 나오면 저같이 달라스, 텍사스 촌에 사는 사람들은 참 부럽습니다.
저도 집이 유일한 재산이라고 생각하고 또 달리 재테크할 재주도 없고 해서 3년전에 집을 샀는데 이동네는 지금 3년째 제자리 걸음이네요. 오히려 떨어진곳도 많고.
이웃들 보면 3년전보다 오히려 싸게 집을 내놓은곳이 많아요.
집값도 베이지역같은곳과는 비교도 할수 없이 싸지만 뭐 한두달새에 4만불이 오르다니… 여기는 집값도 싸거니와..(2000 스퀘어핏 좋은동네 새주택이 16-7만불이고 3000스퀘어픽짜리 새집은 23-4만불) 3년전보다 2000스퀘어핏정도 되는 집들은 제자리 걸음이고 20만불대 초반집들은 잘 하면 제자리 걸음, 아니면 한 일이만불씩 떨어졌더라구요. ㅠ.ㅠ
집 사고 나서 3년동안 집 관리하고 뭐하고 하면서 들인돈만 해도 만불은 더될텐데 집값이 제자리 걸음이라고 생각하니… 만약에 집을 팔아야된다면 복비 빼고 뭐하고 하면 힌참 적자란 소리죠… 게다가 여기는 아직도 빈땅 천지라…
부럽쉽다~ 캘리포니안님들…

님의 의견에 의한 저의 생각입니다.
1. 이율이 오르기 전에 집을 사야겠다는 사람들은 이미 2~3년간 역사적인 초저금리가 지속되는 동안 이미 거의 샀을 것입니다. 만약에 그때 집을 사지않고 이제 집값도 많이 올라있고 이자율이 올라가는 상태가 되어서야 급하게 사려한다면, 그런사람들의 판단력에는 큰 문제가 있다고 할 수 밖에 없지요.
낮은 이자율이 1년이내의 단기간만 유지되었고, 그래서 주택상승폭도 크지 않았다면 님의 논리가 많다고 할 수 있겠으나, 지금은 앞서 언급한 바대로, 2~3년간 지속적인 저금리유지로 인해 주택의 선구매가 상당히 이루어진 상태라고 봅니다. 그래서 상대적으로 미래의 잠재구입자까지도 변동금리까지 써가며 무리해서 지난 2~3년간 주택을 구입해 버렸기 때문에, 앞으로는 주택구매자들이 상당부분 소진되었을 것이고, 이것이 오히려 얼마동안 공급초과의 현상을 초래할 수 있다고 봅니다.
2. 그리고 일반대중들이 님께서 말씀하신대로 더 오르기 전에 사고보자는 강박관념을 가지고 급하게 시장에 뛰어 든다면, 그 자체가 기술적.심리적 분석상으로 Elliot 파동이론상의 마지막 천정직전의 심리상태인 것이고, 이것이 가장 위험한 신호인것입니다. 왜냐하면, 그런 대중의 심리로 인한 급격한 거래후에는 바로 급락이라는 현상이 예외없이 나타나거든요.
그런데, 저는 그런 심리적 현상을 작년말 부터 올해 초.중순까지로 보았습니다. 그리고 예외적으로 천정을 친 후 하락하려다고 잠시 반짝 반발하는 경우가 간혹은 있습니다. 시장이 아주 강할 때 나타나는 현상이지요. 그런데 그때는 주택매수시점이 아니라 오히려 그동안 긴가.민가했던 하락장의 잠시 반등이기에, 더욱 조심하셔야 되는 것입니다.

땅이 부족하다는 이야기는 Bay area에서만 있는 것이 아니라, 남가주에서도 단골로 등장하는 메뉴입니다.
저는 지금 Orange county에 거주하고 있는데, 이지역에서 집값이 계속 상승하거나 적어도 하락하지 않는다는 부동산관계인들과 이야기를 나눠보면, 하나같이 제시하는 이유가 다음과 같습니다.
1. 인구가 계속 유입되고 증가하고 있다
2. 집을 지을 땅이 부족하고 정부의 주택규제가 심하다.
3. 특히 이지역은 제 2의 silicon valley가 되어가기 때문에, 북가주 특히 bay area에서 사람들이 계속 이주하고 있다.
등입니다.
그래서 지속적인 집값상승은 필연적인 것이랍니다.
어째 Bay area에 있는 realtor들의 말과 유사하지 않습니까?
한마디로 가주지역은 경제이론을 완전히 무시해도 되는 지역으로 이지역 부동산관계인들은 생각하더군요.

몇번이고 제가 강조하고 싶은 것은, 생활비가 턱없이 높고 삶의 질이 엉망진창이 되어 가는데도 인구가 끝없이 증가하고 그로인해 집값이 끝모르고 올라간다는 논리는 상식이 아닙니다. 그 어떤지역에서든지 상.중.하 계층이 조화가 있어야 지역사회가 원활히 돌아가게 되어있습니다. 그런데, 한지역에서 13%밖에 주택구입능력을 가진사람이 없다고 할 때, 그 나머지 모든사람들이 평생 자조하며 같은 지역에 계속 머물 것 같습니까? 물론 직업때문에 어쩔 수 없는 사람들이나 하층생활에 안주해 있는 사람들은 계속 머물 수 밖에 없겠지만, 능력이 있는 사람들의 일정부분은 다른 가능성, 즉 다른 지역을 탐색해 보게 될 것입니다. 다른 한면으로 그 어떤지역이든지 생활비가 너무 올라가면 기업의 임금도 상승하고, 결국 한계치를 넘어설 경우, 기업들이 자연스레 임금이 싼 타지역을 생각해 볼 것입니다. (물론 경쟁력이 있는 기업들은 다르겠지만). 그리고 일반일들의 삶이 힘들어지면 자기가 생활할 수 있는 곳으로 이주하게 되는 것이 자연스럽게 진행되는 것입니다. 결국 이것은 순환이 되어 자연스럽게 집값등 생활여건이 적정수준으로 내려오게 되는 것입니다.
물론 모든 것에 예외가 있을 수 있지요
그렇지만 어느지역이든지 임계치가 있는 것입니다.
저는 지금 Sanfransisco, Bay area, LA, Orange county등 가주지역전체가 위험상황 직전에 있다고 판단됩니다.
가주의 재정적자등 가주가 가지고 있는 문제가 한두가지가 아니지 않습니까?
이것이 언젠가는 곪아 터지고, 큰 문제거리가 될 가능성이 지금으로서는 상당히 농후하고, 경제학자들도 걱정하는 것 아닙니까?
이런데도 가주주택가격만은 끝 모르고 상승한다는 말입니까?
그것이 자기 올무에 스스로 걸리는 것인데도 말입니다.
그래서 언젠가는 자연의 이치대로 돌아가게 되어있습니다.
과하면 다친다….
정말로 다친다…
이번엔 정말이라니까…
이것을 양치기 소년의 이야기처럼 가볍게 넘기지 마시기를 바랍니다

Housing Market To End Year on Strong Note
WASHINGTON (December 7, 2004) – Stronger than expected home sales and higher median prices have caused the National Association of Realtors® to revise upward its year-end forecast. Existing-home sales are expected to jump 7.9 percent to 6.58 million* in 2004, well above last year’s record. For 2005, NAR projects 6.38 million sales, which would be the second highest level on record.

The national median existing-home price is projected to rise 7.9 percent to $182,500 for the year. The median new-home price should increase 8.9 percent to $214,600.

New-home sales will rise 8.9 percent to 1.18 million this year and 1.13 million are forecast for 2005, just shy of the record expected this year. Housing starts are seen at 1.95 million this year, the highest level since 1978; housing construction is projected at 1.87 million units in 2005.

David Lereah, NAR’s chief economist, said that some of the backup in housing demand is being met. “We’re setting our fourth consecutive record year for existing-home sales, and even with strong fundamentals such as household growth, low interest rates and an improving economy, we simply can’t set records every year,” Lereah said. “Given the sharp rise over last year’s record, a lot of buyers have found the home they’ve been looking for and we can expect a bit of a breather in 2005, which will remain a historically strong year.”
Lereah predicts the 30-year fixed-rate mortgage should rise slowly but average only 6.4 percent next year.

In 2005, Lereah expects the median existing-home price to rise 5.0 percent and the typical new home price to grow by 5.8 percent. “The slowing rate of price growth will be good news for first-time buyers, but since inflation is expected to remain modest, home prices will still be rising a little faster than the historic norm of 1-to-2 percentage points above the rate of inflation,” Lereah said.

NAR forecasts tame inflation with the Consumer Price Index rising 2.7 percent this year and 2.1 percent in 2005. The U.S. gross domestic product should grow by 4.4 percent for all of 2004 and another 4.0 percent next year. The unemployment rate is projected to decline to 5.1 percent by the second half of next year.

Inflation-adjusted disposable personal income is forecast to increase 3.1 percent this year and 3.9 percent in 2005, while the consumer confidence index should rise to 105 in 2005.
More detailed information about NAR’s economic outlook, as well as other analysis of real estate industry statistics, can be found in the December issue of NAR’s Real Estate Outlook: Market Trends and Insights. The publication may be purchased by calling 800/874-6500.

The National Association of Realtors®, “The Voice for Real Estate,” is America’s largest trade association, representing 1 million members involved in all aspects of the residential and commercial real estate industries.
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NOTE: Following availability of revisions by the U.S. Census Bureau to some statistical data, and feedback from the U.S. Federal Reserve Board, NAR will make benchmark revisions to both annual existing-home sales totals and monthly seasonally adjusted annual sales rates. Although the data will change, the overall characterization of the resale market in terms of historic comparisons and relative changes will be fairly consistent with previously reported data.

The changes will include addition of existing condominium and cooperative sales to the monthly series, with monthly revisions going back to 1999. Data prior to 1999 will not be directly comparable due to the benchmark break. The separate quarterly track of existing condo/co-op sales will be discontinued, although the new monthly data will show that segment’s market share.

NAR’s benchmark approach has been reviewed by the U.S. Federal Reserve Board; the revisions will be published February 25, 2005.

위의 님이 올리신 NAR(전국부동산협회)의 글처럼, 지금까지 늘상 NAR에서는 주택시장에 대해서 장밋빛으로 일관해 왔습니다.
그런데, 이런논조는 대부분의 경제연구소들의 예측과는 정반대가 되는 경향이 많았지요.
저는 이런 억측과 자가당착때문에 일반인들에게 부동산관계인들만의 시각이 아닌 다른 시각을 전해드리고 싶었던 것입니다.
그리고 이제 제 시간낭비도 심하니, 이제는 그만둘 때가 된 것같습니다.
부동산인님들 제발 균형감각을 가져 주세요…

당신의 글은 항상 있었던 비관자들의 주장에 지나지 않습니다.
비관자들의 만로는 항상 똑같지요. 궁금하시다구요..
비참합니다. 굳이말은 안하겠습니다.

굳이 말을하겠다면 힘들겠지만 아니 아집과 자가당착에 빠진사람들에게는 거의
불가능하겠지만 비관주의의 사상에서 벗어나서 균형감각을 가지라는 겁니다.

아 그리고 희망을 가지세요. 항상 어두운 아파트에만 살다보면 님같은 비관적이고
우울한 미래밖에 보이지 않겠지만 그래도 희망을 가지세요.
언제가는 해뜰날이 있을테니까요…