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한국 부동산 월세수입과 증여

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    2015-07-1723:59:17 #1902208
    감사 96.***.81.214 4393

    한국에 아파트를 배우자와 공동 명의로 소유하고 있습니다.. 저는 미국에서 일하고 영주권자이고 배우자는 한국에서 일하고 미국 비자나 영주권은 없습니다. 미국에서 제가 버는 소득 신고와 한국의 금융계좌에 대한 FBAR 는 해왔지만, 부동산은 신고 대상이 아니라고 해서 하지 않았습니다.

    문제는, 그 아파트를 지금까지 전세를 주고 있었는데, 이번 9월 계약이 갱신되면서 반전세가 되어 월 120만원의 수입이 생길 예정입니다. 한국에서는 1가구 1주택의 월세에 대하여는 아직 세금이 없다고 합니다. 그래서 한국에서는 세금이 발생하지 않는데, 미국에서는 월세에 대한 소득세를 내야 하는지요? 제 지분이 1/2 이기 때문에 월 60만원에 대한 세금을 보고해야 하나요?
    만일 그렇다고 하면, 차라리 이 아파트를 한국에 있는 배우자에게 증여를 하는 편이 나을 것 같습니다.
    나중에 매매를 하게 되어도 한국에서는 10년이상 보유했고 3년은 거주했었기 때문에 양도소득세가 별로 없지만 미국에는 양도 소득세를 내야 할 것 같기도 하구요.

    또 한가지 질문은 한국에 있는 부동산 (영주권 취득하기 9년전 매입) 을 배우자 단독 명의로 바꿀 경우, 즉 1/2 지분을 배우자에게 증여할 경우, 미국에 보고해야 하거나 증여세를 내야 하는지요? 한국에는 배우자에게 6억까지는 증여세가 없는데, 미국에서는 어떠한지요?

    답변 미리 감사드립니다.

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      JS 104.***.253.29 2015-07-1800:57:11

      원칙적으로 한국에서의 월세수입의 50%를 미국에 텍스보고 하는게 맞습니다. 증여 부분에 대해서 어떻게 하는게 좋은지는 Tax Planning 혹은 Tax Saving에 관한 문제이므로, 공개된 게시판에서 질문하는것 보다는 가까운 회계사나 세무사를 찾아가서 상담하고 조언받는것이 좋을것 같습니다.

      JS Tax & Accounting Services, LLC
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      http://www.jstaxaccounting.com

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        감사 96.***.81.214 2015-07-1802:13:06

        친절하신 답변 감사드립니다.
        한국내에 다른 곳에 상가를 월세를 주고 있는데, 이는 한국에서도 임대 사업자 등록이 되어 있어 소득세를 내고 미국 세금보고에도 포함시키고 있습니다.
        하지만, 1가구 1주택의 경우 한국에서는 세금 신고조차 필요하 없다고 하니 미국에 세금신고를 하지 않아도 드러나지는 않을 것 같아서 보고하지 말까 했습니다. 월세를 받기는 하지만, 배우자가 직장이 멀어서 소유하고 있는 집에 살지 못할 뿐, 다른 곳에서 월세를 내며 살고 있기 때문에 사실 상 가계상으로 수입이 더 해지는 것도 아닌데, 세금내기가 좀 억울하기도 해서요.

        증여 부분에 대하여는, 우선 한국에 배우자에게 증여할 경우 미국에 보고의무가 있는지, 세금은 있는지가 궁금했습니다.
        구체화 시키려면 말씀하신 대로 회계사에게 찾아가 봐야겠네요. 감사합니다.

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      지나가다 98.***.234.49 2015-07-1813:13:28

      미국 시민권자인 부부간의 증여에는 제한이 없습니다 (marital deduction). 그러나 이런 조건이 아니라면 부부지간의 기증자와 수증자의 신분에 따라 다 다릅니다. 원글의 경우는 거주자(resident alien)가 외국인(nonresident alien) 배우자에게 외국에 있는 재산을 증여하는 상황입니다. 이 경우에는 2014년 기준으로 년간 145,000달러를 marital deduction으로 증여액에서 공제할 수 있습니다.

      참고로 월세를 말씀드리면 한국식으로 부부공동재산인 경우 부부가 50%씩 소유하다는 뜻은 아닙니다. 부부가 100%씩 소유한다는 것으로 이해합니다. 미국에서는 이런 조건이 매우 분명하게 구분되어 부동산을 소유합니다. 예를 들면, tenancy in common by two 이라면 2명이 50%씩 소유하다는 의미이고; joint tenancy, tenancy by entirety는 부부가 100%씩 소유합니다. 사실 한국에서도 부동산 공동소유의 경우, 등기부등분을 보면 각 소유자의 지분을 수치로 정확히 명시합니다. 원글에서 말하는 월세가 누구의 재산에서 나오는 소득인지를 어떻게 결정하냐에 따라 100% 원글님의 소득이 될 수도 있고 50%, 혹은 0%가 될 수도 있습니다.

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        감사 96.***.81.214 2015-07-1814:19:28

        아, 그렇군요. 등기부등본에는 50% 씩 표시되어 있을 것으로 생각되는데, 따라서 월세도 50%씩이라고 보는 것이 합리적이겠으나, 보증금은 제가 받고 월세는 배우자가 모두 사용하기 때문에 배우자 재산에서 나오는 것으로 해석하면 해결이 될 것 같습니다. 감사합니다.

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          JS 104.***.253.29 2015-07-1819:11:41

          임의적인 해석인것 같습니다.

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            감사 96.***.81.214 2015-07-1821:44:30

            네, 알고있습니다. ^^ 하지만, 두 나라의 상황이 달라서 (예를 들면 미국에선 전세 제도가 없고 보증금이 거의 없지요) 법을 적용한다 해도 어차피 누군가는 자의적인 해석을 할 수 밖에 없는 것 같습니다.
            한국에서 일가구 일주택의 경우에 과세를 안하는 이유는 그 주택 소유자가 어차피 다른 곳에 세를 살아야 하기 때문에 합리적인 것 같은데, 미국에서는 자기 집을 렌트주고 다른 곳에 렌트를 살아도 여전히 과세 대상인가요? 그렇다면 이는 매우 부당한 것 같은데, 한국에 있는 월세를 한국에서 세무보고를 하지 않는 상황에서 미국에서 알 수도 없으니, 만약을 위해 보증금은 제가 받고 월세는 배우자가 받는 것으로 계약서를 작성하면 문제가 없지 않을까 싶습니디. 어차피 미국에 돈을 가져올 일이 있기도 하고 반월세 라서 보증금 부분이 50% 가 넘으니까요.
            감사합니다.

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              걸릴리야 없겠지만 173.***.169.161 2015-07-2114:10:57

              대놓고 탈세를 하겠다하시네요. ㅎㅎㅎ
              렌트로 나오는 렌트는 무조건 과세대상입니다. 예외가 없지요. 영주권이상이라면 한국에서 나오는 월세도 전부 인컴입니다. 뭐가 부당한가요?

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              감사 209.***.242.74 2015-07-2212:52:26

              그게 명확하게 탈세라면 그렇게 할 생각 없습니다. 탈세할 생각이면 여기 질문을 올릴 이유가 없지요. 말씀드렸듯이 한국 상가에서 나오는 월세는 세금보고 하고 있구요. 명확하게 탈세인지를 알아보기기 위해 여기 질문을 올린 것이고, A 와 B가 공동소유하는 부동산을 세를 놓아 보증금과 월세를 받는 데, 합의하에 보증금은 A가 사용하고, 월세는 B가 받는 것이 명확히 탈세인지 아닌지는 명확하지 않아 보입니다. (보증금 금액의 연 3.6% 이자와 연간 월세 금액이 같은 경우입니다.) 만일 그게 합법적이지 않다면, 그 부동산을 배우자에게 증여하는 방법을 고려 중입니다.

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              지나가다 98.***.234.49 2015-07-2214:06:21

              님과 같이 애매모호한 케이스가 탈세인지 아닌지는 irs가 판단할 일입니다만 탈세는 아니라는 판단입니다. 세금보고 전에 irs에 문의를 하거나 (답을 얻기는 어렵지만), 아니면 일단 님이 생각하신대로 세금보고를 하고 irs의 판단을 기다려도 됩니다.

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              감사 209.***.242.74 2015-07-2215:46:47

              네, 감사합니다. ^^ 일하는 기간이 길어질 것 같아 비자 갱신이 번거롭고 하여 영주권을 땄는데, 생각보다 세금문제가 복잡하네요.

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              지나가다 98.***.234.49 2015-07-2219:06:14

              세금(특히, 소득세)에서는 취업비자 (resident alien for tax purpose)와 영주권은 똑같이 적용됩니다.