지난 2년 하늘 높은 줄 모르고 오르던 집값이 요새는 그 추세가 한 풀 꺾인 듯 합니다. 이미 때를 놓친 듯 하지만 지금이라도 들어가는게 괜찮을 까요? 금리 인상 압박도 있어서 지금 사면 모기지 금리로는 이득이지만, 혹시 금리 인상이 집값 하락을 가져오게 될까봐 걱정입니다.

1년전에 7년 변동 2.75% APR로 53만불 리파이낸싱 했었는데 원금 포함 모기지 한달 내는게 2200불이 안 됩니다. 재산세 한달에 1000불(시세가 거의 1 mil이라 그래요), 보험 한달 100불, 전기 수도 쓰레기 해도 3500불이 안 되게 나가구요. 한달 원금이 1000불이상 갚아지기 때문에 실제 나가는 돈은 2500, 그중 모기지 이자로 세금 혜택 받는게 3~4천불 정도 되는것 같구요. 요즘은 5년 암이 3%정도 하지 않나요 30년 고정은 4%.
베이 지역이라도 목돈이 좀 있어서 론을 50만불만 정도 빌릴수 있다면 콘도 타운홈 부터 먼저 사는게 괜찮을것 같습니다. 최소 렌트하는 것보단 좋을것 같구요. 목표의식도 생기기 때문에 보너스를 받거나 여유돈 생기면 원금도 좀 더 많이 갚게 되고, 재산세도 집값이 싸면 매달 1000불보다 훨씬 적을거구요. 렌트와 달리 매달 원금 1000불정도씩 갚는게 에퀴티로 쌓이고. 물론 집값이 최소한 현상유지 혹은 올라야 에퀴티고 뭐고 바라볼수 있지만요. 또 집 팔때 리얼티 비도 생각해야 하고. 이자율 올라가면 집값은 떨어질건 확실한데… 얼마나 떨어질지. 그래도 이자율 쌀때 렌트보단 집 사는게 좋지 않을까 싶어요

엄청나군요. 하긴 내 친구들도 그 동네에서 랜트하는 경우 한달에 3500-4000불 렌트 내는 친구덜이 대부분입니다. 거긴 다들 그렇게 한다니까 그러려니 하지만, 집 샀다가 레이오프되고 경기가 나빠 재취업이 힘들어 몇달 수입이 끊기면 큰 문제겠네요.

나는 집값이 싼 동네라서 그쪽 동네에서 1.5-2M할 집에서 살지만 프로퍼티 택스가 1년에 5,000불 정돕니다. 여기선 이것도 비싸다고 불만들인데, 하여튼 페이오프하고서 살다보니 당장 짤려도 은행에 있는 돈으로 생활비까지 합쳐서 5년은 버틸 수 있습니다.

오래 버티실거라면 중간에 집값이 오르내리는 것은 오히려 비교적 작은 리스크라고 생각합니다. 내려가면 또 오를 날이 오니까요. 그러나 중간에 수입의 갭이 있을 때 얼마나 버틸 수 있느냐가 더 큰 리스크가 될 것 같습니다. 경기 위축으로 잡을 잃거나 다른데로 옮겨서 수입이 많이 줄면 집값이 다시 오를 때까지 버틸 수가 없으니까요.

저도 지금 고민 중인 한사람입니다. 버블이든 아니든 히야님 말씀대로 잡을 잃었을때의 리스크를 생각 안할수 없네요. IT쪽이 워낙 변동이 심하니…10년 20년 장기적으로 볼때 가늠이 안되네요. 떡하니 1밀리언 집샀다 10년뒤에 잡을 잃거나 집값이 폭락하면 어쩌나 싶기도 하고….여기선 집값 1-2억이 오르락 내리락하니 원….

결국은 길게 잡고 갈것인지, 그렇다면 모기지 페이먼트에 대한 리스크가 어떤지가 관건이군요. 금리가 오르면서 집값도 오를 수 있는 방법은 대출기준 완화 밖에 없는데, 서브프라임 사태라는 혹독한 경험을 통해 교훈을 얻은 연방은행이 똑같은 실수를 되풀이 하지는 않겠죠? 직장이 안정되면 모르겠는데 아직은 모르는지라 섣불리 움직이기가 힘드네요. 또 Bay Area 는 왠만한 다운페이 없이는 집사기가 힘드니, 한번 떠 안으면 끝까지 가야하니까요… 예전처럼 노다운이 가능했으면 리스크가 적은데 말이죠.

지금은 좀 늦은 감이 있습니다. 특히 베이지역은…

너무 터무니 없이 올랐고 금리가 오르면 어느 정도 조정이 과거의 경험으로 볼때 쉽게 예상됩니다.

베이에서 집사는 것은 다운페이 5십만불 하지 않는 이상 너무 리스크가 큽니다.
베이지역에서 it계통 경기 나빠질때보니 무섭게 자르던제요. 그러면 페이먼트 압력이 너무커서 집잃기 너무 쉬워요.

다 쓰러져가는 집을 1백만불 넘게 사서 하우스푸어로 사느니 차라리 약간 외각으로 나가 힘들어도 commute하는 것이 납니다.

이게 맞는 생각인지 모르겠지만 솔직히 집에 투자 한다는 개념은 미국은 아니것 같습니다. 집장사 전문으로 하는사람이면 모를까 집에 투자해서 성공한 사람 그리 많아 보이지는 않습니다. 집은 그냥 깨끗한 곳에서 가족과 프라이버시 가지면서 안락하게 사는것에 초점을 맞춘다고 보는게 맞는거 같습니다. 어쩌다 재수 좋아서 집을 좋은 동네에 사서 집값이 오를수 있으나 그건 보통에 해당되지는 않는것 같구요.. 근데 집 사기전에 어떻게 다운을 하나도 안하고 살수 있죠? 만약 그리된다 해도 이자율이 더 올라갈텐데..제가 계산하기는 일단 집사기 전에 어느정도 깍고 다운을 전체 집값에서 25-30%정도 하고 보통 30년 fixed 하는게 일반적으로 보는데.. 서부쪽은 워낙 집값이 비싸니 다운을 얼마하는게 정석인지 모르겠네요..평범한 직장인이 1-2 밀리언 집샀다가 래이오프나 화이어 당하면 정말 황당할거 같은데요.. 당장 잡 못구하면 있는돈 막 날라가는데…벌긴 힘들어도 쓰는건 아주 물이거든요..

Bay Area 몇몇 지역은 적어도 지금까지는 투자가 가능 했습니다. 하지만 저 역시 투자의 관점보다는 주거의 목적이 주가 되지만, 집값에 신경을 안 쓸수 없는 부분이, 예를 들어 지금 30%를 다운해서 집을 샀는데 몇년후 직장을 옮겨야 되는 경우 집값이 떨어져 있으면 손실분을 감수해야하는게 사실이니까요. 집값에 신경을 안써도 되는 경우는 평생 살 집으로 산 분들에게 한하는 것 같습니다.

예전에 리만 사태 전에 피기백 론 같은게 성행해서 노다운이 가능한 시절이 있었습니다. 다운페이분을 또 대출한다는 개념으로 보면 되겠네요. 지금은 찾아보기 힘듦니다.

제 생각엔 자기가 사는집은 투자가 아닌것 같습니다. 비싼렌트 사는거죠. 미국에서 투자는 말그대로 세컨홈부터인거 같습니다. 미국은 렌트가 비싸기 때문에 지역에 따라서 다르겠지만 잘 찾아보면 비싼렌트받아서 모기지+원금+세금 다커버되는곳도 많습니다. 관리하기가 좀 귀찮아서 그렇지 관리잘하고 집값도 Appreciation 되면 나쁠이유가 없습니다. 모든투자가 그렇겠지만 자신이 돈을 못벌었다고 해서 그건 투자하는게 아니다 그렇게 말하는건 어폐가 있는것 같습니다. 누군간 돈을벌것이고 그게 꼭 전문가여야만 되는건 아니니까요. 다만 뭇지마 투자는 미국이든한국이든 부동산이든 주식이든 이젠 끝입니다. 똑똑해야 돈버는 세상인것 같습니다. 뭇지마 투자는 개발도상국일때 시기와 장소를 잘태어난 사람만 혜택을 받는것 같습니다. 서울강남이나 중국 베이징 처럼…

저는 부동산 시장에 상당히 회의적인데 믿을 만한 리얼터 친구 이야기를 들어보면 최소한 아직까지는 괜찮다고 하더군요.

베이지역에서 집값이 한풀 꺾이고 있는 곳은 어디인가요?

저도 지금 집사야 해서 들여다보고 있는데 (주로 서니베일 지역), 엘카미노 남쪽으로는 1.2밀리언 밑인 집이 거의 보이질 않아요. (쿠퍼티노도 아니고 서니베일이 이 정도니, 정말 할말이 없어요)
직장이 마운튼뷰와 레드우드라서, 알마덴은 가고 싶어도 힘들구요.

거시적으로, 이자율 올라간다고 하지만, 어떤 분 말씀으로는, 2004-2007년 사이에 집값 막 오를때도, 이자율 6-7퍼센트였다고 하네요. 솔직히 지금 이자율 오른다고 해도 그 정도로 오를 것 같지 않은데.

대체 지금 집을 사야하는지, 기다려야 하는지 갈팡질팡이예요.
거시적 지표로는 집값이 좀 잡힐 것 같지만, 베이지역에 좋은 동네들은 그런 거 상관없이 항상 오르는 것 같고…