제가 궁금한 부분이 그것이에요.. 600불 줄었는데, 지금 내시게 될 금액의 원금 부분에다 600불을 더하면 그전에 내던 원금보다 많아집니까? 물론 그전 론이 얼만큼 되었는지에 따라 달라지겠지만, 리파이낸싱이 늘 좋은것은 아닙니다. 그리고, 다시 30년(?)으로 리셋되었을테니 계산은 잘해봐야겠지요.
가령 50만불을 5년전에 4.5 fixed로 해서 5년 동안 모게지를 냈다고 하면, 현재 남은 밸런스는 $455,789.59. 그동안 낸 이자는 $107,795.18
갚은 돈은 5만불이 채 안됩니다.
이제 refinance 하게 되면 30년 새출발이지만, 이자율이 2.75로 낮아 졌다고 하면 월납입금이 $673 정도 줄고 이돈을 원금을 갚는데 사용하면 19년 만에 갚을 수 있습니다. (7년후 이자율이 급등하지 않는다는 전제하에) 앞으로 19년 동안 낼 이자는 $132,465.10.
만일 refinance 하지 않으면 앞으로 25년 동안 계속 갚아야 하고 총 30년 동안 내게 되는 이자는 $412,033.56
지난 5년 동안 낸 이자를 제한다고 하면 앞으로 25년 동안 낼 이자는 $412033-$107795 = $304238
고로 refinance해서 아낀 돈을 원금을 갚는데 사용하면 pay off 기간이 줄어들고 총이자도 훨씬 적게 됩니다.
그러면 다행이고요. 말씀드리고 싶었던 것은 이자가 낮은 노코스트 론이 언제나(?) 좋은 것은 아니란것이었습니다. 일반적으로 론을 한지 오래되었으면 원금의 비중이 높고, 남은 기간이 상대적으로 적기 때문에 리파이낸스가 불리할 수도 있기 때문입니다. 저도 주변에 매년 노코스트 론으로 갈아타는 분들이 있기데 좀 답답해서 나눠봤습니다.
잘못 알고 계신거 같은데요.
이자율이 좋으면 무조건 리파이낸스 하는것이 유리합니다.
이말은 월페이먼트(이자+원금)중 이자가 줄어든다는 말입니다.
물론 페이먼트기간이 다시 30년으로 되기때문에 매달 갚는 이자/원금이 다 줄어들고 30년동안 갚는다면 총이자는 늘어날수 있습니다.
하지만 리파이낸스후 예전 월페이먼트만큼 계속 하면 이자가 줄어든 만큼 원금을 더 갚는 효과가 나기때문에 페이오프가 빨라집니다.
따라서 무조건 이익.
살면서 실수하기 쉬운것 가운데 하나가 ‘무조건’ 이란 말입니다.
amortization chart를 보시면 알겠지만, 초반에는 항상 이자의 비율이 월등하게 많습니다. 리파이낸스를 하면 항상 다시 기간이 리셋되기 때문에 늘 가장 많은 포션의 이자를 처음에 내게 되어있습니다.
가령 10만불을 30년 7%로 빌리면 한달금액이 $665 정도되는데 그 가운데 원금은 약 $82, 이자는 $583정도됩니다. 매달 갚아나감에 따라 원금의 비율과 이자의 비율이 달라지지요. 30년 마지막달이 되면 이자가 $82이되고 원금이 $583되는 것으로 해서 끝이납니다.
처음 론을 하고나서 한 5년 정도지나면 원금의 포션이 상당해지는데 잘 계산해봐야합니다. 리파이낸스는 이렇게 커진 원금의 포션을 다시 처음으로 리셋하게됩니다. 즉 한달에 몇백불이 줄어든대신에 원금을 적게 갚을 수가 있게됩니다.
원글님의 경우는 뭐라 이야기 할 수 없지만, 줄어든 $600을 항상 원금을 갚는 것에 사용할 수 있을지 또한 말하기도 어렵지요. 여러 팩터가 있기 때문에 단정적인 답은 없습니다만, 신중해서 나쁠것은 없지요
님이 하신 얘기는 ‘무조건’ 좋은 것을 잘못 이용한 얘일 뿐입니다. 님이 하신 예에서 처럼, 한달 $665 내던 것을, 리파이넨스 한 후에도, 똑같이 $665를 내면, 이자가 줄었기 때문에 원금을 더 빨리 갚을 수 있어서, 30년이 되기 전에 모기지를 전부 갚을 수 있습니다. 좋은 건 좋은 것이고, 무지해서 그걸 잘 활용 못 하는 건 별개라고 생각합니다.
