같은 경험을 했는데.. refinance 비용이 생각보다 많더군요. ARM은 이자 변동이 일년마다 되는데 브로커들은 열이면 아홉 모두 빨리 하라고 합니다. 어떤 good broker가 이자가 낮으니까 기다려 보고 이자율이 조정되는 것을 보고 refinance할지 그냥 있을지 결정하라고 해서 기다렸더니 이자율이 5.125%에서 3.0%로 조정되었구요. refinance했다면 비용으로 3500불정도 날리뻔했지요.
BOA에서 이자율 조정하기 한달전쯤에 statement에 새이자율이 얼마인지를 알려줍니다. 그것을 확인한후에 결정하면 됩니다. 요즘 같으면 3% 대인것 같은데..
2년 있다 나가실 것 같으면 리파이낸스 당연히 안하시는 게 맞습니다. 코스트도 많이 들지만 15년 130년 리파이낸스하시면 5년은 이자만 갚는 셈인데 낮은 이율로 버티는게 차라리 낫죠. 은행마다 틀리지만 5년 지나면 리파이내스 옵션이 여러개 달려 나옵니다. 그 때 가서 선택하셔도 안 늦을듯.
동병상련님의 댓글과도 같이, 섯불리 리파이낸스하는 것은 원금을 갚는것이 아니라 이자만 새로 내게되는 위험이 있습니다. 파이낸스 후 몇년이 지난 후 리파이낸스하는 경우는 원금을 갚는 비중이 커져있는 상태인데, 새로 리파이낸스를 하게되면 다시 이자의 포션이 훨씬 커지게 됩니다. 결과적으로 월 납입비용은 작아졌지만, 원금보다 이자를 더 많이 내게되는 경우가 발생할 수 있습니다.
잘 계산해보십시오. 모기지 랜더와 상의해서 리파이낸스 없이 이율만 낮출 수도 있으니 알아보시고, 원금을 최대한 많이 갚는 방향으로 결정하시는 것이 좋을 것 같습니다.
모게지 계약서를 보시면 변동이자율이 어떻게 계산되는지 나와 있습니다.
기준 이자율 + margin 인데, 기준이자율은 LIBOR 또는 1 year treasury bond rate을 기준으로 합니다. 써치해 보시면 기준율이 얼마인지 찾을 수 있습니다. 아마도 .5% 내외 일 겁니다.
margin은 보통 2.25% 에서 2.75% 입니다. 기준율이 0.5% 고 마진이 2.75%면 3.25%가 될 겁니다.
앞으로 2년 후에 이사하실 예정이면 refinance할 필요없이 그냥 둬도 refinance 이자율 보다 싸질 겁니다.
