안녕하십니까?

미국에 이민온지 7년만에 첫 집을 살려고 하는데 렌더로 부터 모기지 콤밑을 받고  클로징이 몇일 남았는데 렌더가 추가 서류를 원하여 서류를 준비하다 보니 클로징 날짜는 지나갔고

셀러의 변호사는 14일간의 시간을 주면서 그때까지 클로징을 안하면 모든 손해 배상을 청구한다는데 제가 돈주고 고용한 저의 변호사는 셀러 변호사의 대변인 같은 말만 하는데 렌더는 또 다시 추가 서류를 원하고 날짜는 앞으로 일주일밖에 남지 않았는데

 어찌해야 할 줄 모르겠습니다.

이에대한 지식이 있거나 경험자께서는 조언을 주시면 대단히 감사하겠습니다.

미국에 살다보니 언어와 전문지식이 없어 늘 당하고 살야야 하는게 너무 안타갑고 분통이 터지는군요.

제발 좀 도와 주세요?”””””’

저는 님의 경우에 반대되는 경험을 했었네요. 바이어가 집을 사지않겠다고 했는데 이유는 모게지가 안 나와서였습니다(사실 이건 핑계였습니다. 집값이 떨어지는 도중이었으니..). 그런데 바이어의 변호사가 아주 영리하게 “모게지를 얻지 못해서 못사는 경우는 페날티를 안 낸다”고 계약서에 아주 작은 글씨로 썼더군요. 그래서 우리는 아뭇소리도 못하고 받았던 계약금을 다 돌려줬습니다. 혹시라도 님의 계약서에 그런 구절이 있는지 찾아보십시요.

우린 집이 팔린줄 알고 다른 집을 샀지요. 그런데 산 사람이 자빠지는 바람에 우리가 팔자에도 없이 집을 두채나 가지고 있게 됐지요. 다행스럽게도 아주 좋은 세입자를 만나서 그 사람이 18년을 살다가 나갔습니다. 그 집을 사고도 남을 집세를 내면서… 좌우지간 심적으로 원글님이 겪을 고초가 눈에 선합니다. 잘 해결되길 바라면서, 이런 일이 여러분에게도 닥칠지 모르니 조심.. 또 조심하세요.

mohegan님!

감사드립니다…………..

일반적으로 주택거래 계약을 파기할 수 있는 조건이 몇가지 있습니다. 그중에 모게지가 안되는 것이 첫번째입니다. 상대방 변호사가 손해배상을 청구한다는데 정말로 그런 말을 문서로 전달했습니까? 주택거래에서 계약불이행으로 법적소송에 들어가서 얻을 수 있는 이익이라는 것이 결국은 계약을 이행하는 겁니다. 즉, 님의 경우에는 상대방이 얻을 수 있는 최고의 배상은 님이 집을 구입하라는 법정판결을 얻어내는 겁니다. 그런데, 님의 경우 모게지를 얻지 못해서 결국 집을 살 수 없습니다. 님의 잘못이 아닙니다. 그래서 모게지가 안되면 계약파기를 할 수 있게 되어있는 겁니다. 거래를 빨리 성사시키기 위해서 그냥 하는 위협이니 너무 걱정하지 않아도 됩니다.

그런 사항을 계약서에 명시하지 않아도 법적으로 보호받을 수 있다는 말인가요. 그렇다면 이분의 변호사가 엉터리란 말인데…

법적으로 보호받을 수 있다는 것과는 좀 다르다고 할 수 있습니다. 그리고 바이어 변호사로서는 별로 할 일이 없는 상황입니다.

현재 원글님이 모게지가 안되서 집을 사지 못하고 있습니다. 만약에 모게지가 안되서 결국 집을 못사는 상황이 됐다면 셀러입장에서는 우선 구두나 서신으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 이런 경우에는 무슨 손해를 어떻게 봤는지 금전적으로 정확히 계산할 수 없을 뿐만 아니라 손해의 개념조차 애매모호합니다. 현재 바이어한테 안 팔리면 빨리 다른 바이어를 구해야 하는 것이 셀러의 의무입니다. 그래서 한두달 늦게 집을 팔았을 때 과연 셀러가 금전적으로 무슨 손해를 보겠습니까? 여러가지 스트레스는 많이 받겠지만 금전적인 손해를 찾기는 어렵습니다. 바이어가 무응답이면, 셀러 입장에서는 결국 법정소송으로 가는 겁니다. 그런데 법정소송에 가서 뭐라고 하고 손해배상을 어떻게 받나요? 시장상황이 급변해서(갑자기 집값이 확 떨어져서) 계약을 위반하는 경우가 가장 흔한 예인데 위에 말씀드린대로 최고의 법정 판결은 계약대로 집을 사라는 명령입니다. 그런데 모게지가 안되는 경우에는 판사가 어떻게 집을 사라고 판결을 내리겠습니까? 바이어가 일부러 모게지를 깨려고 비열한 수단을 썼다는 확실한 증거가 없는한 관례적으로 결국 모게지가 안되는 경우에는 셀러가 원고로 가서는 백전백패입니다.이런 상황에서 어떤 셀러가 법정소송을 하겠습니까?

제가 working us.com을 search하면서 미국 이민생활에 대한 많은 정보를 얻고있습니다.
그중 지니가다님은 미국생활의 정보 지식이 부족한 우리 한인 이민자들에게
많은 도움을 주심을 다시한번 깊은 감사를 드립니다…………

답글 달아 주신 모든 분께 감사드립니다.
이곳은 뉴저지인데 계약서 컨팅젠시 조항을 다시금 정확히 확인 해보아야 겠습니다.
그리고 지나가다 님께 다시 질문 드리겠습니다.
셀러 변호사란 분이 2번에 걸쳐서 certified mail을 보내 왔는데 정말 괜찮을까요?”’
저는 이집을 구입하기를 원하고 있답니다……
다시금 감사드립니다

바이어가 오퍼를 넣을때 contingency를 보통 붙이는데 mortgage contingency 가 대표적이죠. 론이 안나오면 오퍼 무효. 또 appraisal contingency (집 감정가가 너무 낮으면 무효), inspection contingency 등등 많은데 님은 아무것도 안붙이셨나요? 결국은 잘 해결될 것이니 너무 걱정마세요. 셀러 입장에서도 바이어가 배째는 경우가 아니라 론을 얻는데 시간이 걸리는 것이니 판깨는 것보다 기다려서 파는 게 이익입니다.

답글에 감사드립니디.

윗분 말씀대로 contingency clause가 몇가지 있는데 일반적으로 loan contingency는 많이들 들어갑니다. 그런데 그게 문제가 아니고… 님 real estate agent는 도데체 뭘 하는지 모르겠네요. realtor라는 것이 바로 이런 것때문에 존재하는 건데요. 중간에 deal이 잘 진행되나 계속 체크하고, 잘 안되면 양쪽에서 이야기를 잘 전달하고 중재해서 deal을 깨지지 않고 원활하게 말이죠. 변호사와는 역할이 많이 다릅니다. 변호사는 자기가 발품을 팔아서 이리저리 중간에서 뛰고 그러질 않죠. 그냥 내가 알아서 해온 서류만 검토할뿐이죠… 이런 건 realtor랑 얘기해서 대책을 마련해야할 문제입니다.

관심을 답글에 다시금 감사드립니디.

죄송하지만, 랜더가 어디 인지 알수 있을까요? . 정보 공유해 주시면 감사하겠습니다. 그리고 일은 잘 해결 될거예요.