안녕하십니까.

최근에 조지아 주에서 집을 샀는데 property tax를 정확히 얼마 내야하는지 확실하지 않아서 여쭤보고 싶습니다.

대략적으로 설명드리자면 저의 한달 페이먼트가 $2650입니다. 이중에 $1950은 principal+interest, $700은 pmi+homwowners insurance+property tax입니다. 제 pmi와 homeowners insurance가 각각 $100이므로 일차적으로 property tax는 $500이라고 계산될수 있습니다.

제가 헷갈리는 점은 이 집의 전주인이 노인이라서 senior tax exemption을 받았었단 점입니다. 클로징 때 변호사말에 의하면 2020년 1월1일에 이 tax exemption이 이미 있었기 떄문에 연 중간에 제가 이사 왔어도 올해가 끝날때까지는 낮은 세율을 받는다고 했습니다. 예를 들어 exemption이 있을때 월 $100이라고 하겠습니다.

그럼 제 생각에는 올해 끝날때까지는 한달에 $400씩 덜해서 $2250을 내던지, 아니면 세금보고를 할때 이 초과분을 다시 돌려받던지, 아니면 Department Revenue에 전화를 하던지 뭔가를 해야할거 같은데 어디를 찾아봐도 정확한 정보를 찾을수가 없습니다. 제 부동산 대리인과 lender에게 물어봐도 제 질문에 대한 답이 아닌 대답을 합니다. 혹시 이런 경우 있으셨던 분의 조언 기다리겠습니다.

lender가 맞는 말을 하는데, 원글이 못 알아 들을 확률이 더 클거 같은데.
검색을 하면 다 나올 내용들.
exemption과 property tax 에 대해 전혀 아는게 없구만.
글이 횡설수설.

세금문제는 검색해도 이해가 안가면 cpa 전문가를 찾아가게나 모르는건 죄가 아니나 지식을.가진자에게 수수료를 내고 지식을 얻게나 .수수료가 아까워서 그러는건가?

텍사스에서 비슷한 상황이었습니다.
그쪽은 모르겠는데 여기는 카운티 택스 센터에 가면 대략적인 택스 조회가 가능합니다 (이금액은 모기지 회사에서 매년 조정해서 반영됩니다).
이전 오너가 home owner exemption (택사스는 자기가 거주하는 집일 경우 대상) 신청이 되어 있었고, 구매시까지의 예상 세금을 에스크로로 받았었습니다.
구매후부터 계산되는 세금은 내가 냈고요.
보통 모기지 회사에 내는 금액은 변동이 없을겁니다 (모든 비용을 다 포함).
유동적인 금액은 세금이 큰데, 이건 에스크로로 운영을 합니다.
예로 지금 내는 택스 항목이 월 500 (1년 6,000) 인데 이번년도 택스를 5,500을 냈다면 남은 500에 대해서는 모기지 회사에서 연말정산의 개념처럼 돌려줍니다 (이 에스크로는 매년 0 밸런스가 아니라 일정 기간의 금액을 항상 유지하도록 합니다. 이렇게 하는 것은 매년 세금 비율이 달라지는데 0에서 시작하면 돈을 더 많이 내야하는 경우가 있어서이기도 합니다.)
모기지 회사에서는 시작할 때 어느정도 금액을 가지고 있게 되고 그후부터는 그 시작 금액을 유지하면서 매달 내는 금액을 모았다가 세금내고 남은 금액을 돌려주고 하는 방식입니다 (매년 정산합니다).
이건 세금 보고할 때 주는게 아니에요 (세금보고할 때는 이자낸 비용에 대한 부분입니다).
저를 보면 집 구매 시 이 세금같은 것으로 잡은 에스크로에 7,000정도를 넣었고 (거의 이전 오너가 냄), 여기에 약정된 모기지 금액을 계속 냈었고, 2019년 세금 (exemption 혜택받은)을 납부했고 납부 후 차액 역시 첵으로 돌려받았었습니다.
이 exemption혜택을 받기 위해서 제이름으로 다시 신청했고요.
아마 에스크로에 대한 설명이 부족했나 싶습니다.

1. 전주인이 택스를 얼마를 내건 그건 현 집주인이 내야하는 택스와는 전혀 상관없음.
2. monthly payment 에 내는 텍스는 매달 정부에 납부되는게 아님. 에스로 계좌에 모여있다가, 때가 되면 납부됨. 1년에 한번 혹은 두번.
3. monthly payment 는 예상 택스를 기반으로 나름 합리적으로 산정됨. 추후 남으면 돌려받고, 모자라면 더 내야함.