미국에서 원칙적으로 security deposit 은 소득으로 보지 않습니다. 그러므로 텍스 보고를 하지 않게 됩니다. 그러나 한국에서는 전세라는 특이한 제도가 있어서 미국에서 일반적인 security deposit (1-2개월 임대료) 보다 훨씬 많은 돈을 (자산 가치의 30-90%) 전세보증금으로 받는 대신 월세를 받지 않습니다. 그러므로 이렇게 받은 전세 보증금으로 부터 생긴 이자가 매월 내는 월세를 대체한다고 보기에, 이 전세보증금으로 부터 생긴 가상의 이자소득 (은행에 넣어 생긴 이자소득이 아님)을 “간주임대료”라 하고, 소득으로 보고 세금을 냅니다.
위에 5%라는 얘기는 추측컨데 이 “간주임대료”를 말하는것 같으며 (5% 이자소득), 이를 소득으로 미국 IRS에 보고하라는 것 인데, 유감스럽게도 미국에는 전세제도가 없고, “간주임대료”란 개념이 없습니다. 즉, 전세 보증금이 일반적인 미국 개념의 security deposit 보다 그 금액이 훨씬 많고 이상하지만, 그렇다고 미국에 없는 “간주임대료”같은 추정소득을 산정해서 세금을 내는것 역시 미국 입장에서는 이상한 상황 입니다. 물론 미국에서도 일부 임대업자의 경우 security deposit에 대해 tenant 에게 1년 정기예금 이자 정도의 금액을 돌려 줍니다. 엄밀하게 말해서 이를 tenant 에게 주지 않는경우 landlord 의 소득으로 보고 텍스를 내야 합니다. 그러나 이때 미국에서는 보통 “간주임대료” 처럼 실제 은행이자와 상관없이 추정해서 이자소득을 계산하는게 아니라, 실제 은행에서 준 이자에 대해서 이자소득 (1099-INT를 통해)을 보고하게 되므로, 굳이 이를 신경쓸 필요가 없습니다.
결론적으로 현재 링크에 주신 기사 내용은 잘못된 내용으로 아마 한국 세무사가 미국 실정을 모르고 조언을 한것 같습니다. 아래 내용은 IRS에서 security deposit 을 어떻게 처리해야 하는지 설명한 글 입니다. 참조하시면 될 것 같습니다.
Security deposits – Don’t include a security deposit in your income if you may be required to return it to the tenant at the end of the lease. If you keep part or all of the security deposit because the tenant breaks the lease by vacating the property early, include the amount you keep in your income in that year. If you keep part or all of the security deposit because the tenant damaged the property and you must make repairs, include the amount you keep in that year if your practice is to deduct the cost of repairs as expenses. To the extent the security deposit reimburses those expenses, don’t include the amount in income if your practice isn’t to deduct the cost of repairs as expenses. If a security deposit amount is to be used as the tenant’s final month’s rent, it is advance rent that you include as income when you receive it, rather than when you apply it to the last month’s rent.
JS Tax & Accounting Services, LLC
info@jstaxaccounting.com
http://www.jstaxaccounting.com
Tel:925-400-8258
