투자용 집…

  • #3179828
    dam 129.***.2.193 2064

    좀 남는 현금이 있어서, 모기지 약 25% 정도 다운 패이하고, $150-200짜리 집을 투자용으로 사는 것이 어떨까 하는데… 샌안토니오, 텍사스 인데 렌트 잘나가는 곳에 저정도 가격이면 2-3베드룸, 1500-2000sf 집을 살 수 있습니다.

    집세를 받고, 모기지를 패이하면 $300 +- 100정도 현금이 남는데, 여기에 변수는:
    1. 렌트관리 업체에 떼줄 수수료 1달 렌트비/year, 즉 렌트비의 약 10% 정도 수수료.
    2. 1년 대충 예상 수리비 등등 $500 예상…

    결국 아주 간단하게 따졌을 때, 1년 $2000+- 500 정도의 소득이고, 거기에 모기지 원금이 갚아 지는 정도 입니다.

    이 정도일 경우 투자 가치가 있는 걸까요?

    • GoGo 136.***.17.160

      저는 8년째 렌탈홈 5채 돌리는 사람입니다. 다섯채 테넌트 관리 직접 합니다. 제가있는곳은 샌안토니오는 아니지만, 거기와 비슷한 리빙코스트인덱스 나오는 중부의 도시입니다.

      먼저… 집값이 별로 오르지 않는 지역에서 투자를 할떄는 집을 살떄 돈을 버는거라고 생각해야합니다. 그만큼 사는가격이 중요한거죠. “You make money on the BUY” 기억하시고요.

      5만불 다운하고 15만불 모기지 받아서 20만불짜리 집을 산다 치고 (투자용 집은 이자율과 세금이 약간 높습니다. 확인하시고요)
      언급하신 “모기지 페이먼트”에 세금과 보험등이 포함되었다고 가정하면, 지금 하신 시뮬레이션이 맞습니다.
      또 고려해보실건… 세금보고할떄 디덕션 들어갈게 조금 생깁니다. 인터넷, 전화, 자동차, 홈오피스 등등. (2천불정도 디덕션 된다 치면 25% 택스브라켓시 500불 추가로 택스리턴 받습니다)

      5년 돌리고 되판다 치면
      집값상승률 2% 잡고 5년후 집을 22만불에 팔았다고 칩시다.
      팔때 복비 6% 줘야하니까 팔고나면 208,000 들어오죠.
      그떄되면 모기지 발란스가 138,000 정도일테니, 페이오프 하고 원금5만불 회수하고 나면 23,000 남습니다.
      그리고
      2천불캐쉬플로우 + 500 추가택스리턴 (5년간) = 12500 수입

      5년동안 $35500 버신게 됩니다. 5만불 현금투자로 연간 $7100 버신거죠. (Capitalization Rate 14% 입니다)
      이렇게 대충 계산한걸로 보면 렌탈홈 스윗스폿 입니다. 저라면 들어갑니다.
      중간에 에어컨같은 굵직한거 고치고, vacancy 좀 나온다 해도 할만해보입니다.
      (사실 위치가 좋으면 공실율따위 없습니다. Zillow 에 For Rent 올리지마자 하루만에 나간적도 허다합니다. 저는 공실률 1%)
      렌트주는동안 택스 줄이느라 depreciation 을 많이잡으면 팔때 Capital Gains Tax 를 많이내게 되니까 잘 조절하시고요. 미국애들은 1031 익스체인지 하는애들도 많습니다.

      주식시장에 아주 안전한 펀드로 들어가도 8%는 기본으로 먹고들어가니까 14% 면 할만합니다.
      하지만 결론은 본인이 직접 듀딜리전스 철저히 하시고 들어가시는거. 기본입니다.

      • dam 129.***.2.193

        gogo 님 의견 감사합니다. 많은 도움이 되었습니다. 님 댓글, 세이브했습니다.

    • 어디로 143.***.84.119

      집 관리하는 업체에서 보통 어떤 것들을 관리해 주시나요?
      저는 휴스턴지역에 집을 팔고, 다른 지역으로 이사가는 것과, 렌트를 주고 이사가는 것을 생각중에 있어요.
      렌트를 줄 경우에는, 제가 직접 관리하는 일이 어려울 것 같아서, 관리업체에 맡기는 것을 생각하고 있어요.
      집에 문제가 생겼을 때, 관리 업체에서 모든 케어를 해 주는지, 보통 어떤 것들을 관리해 주는지 궁금해요.
      감사합니다..

    • A4 32.***.155.49

      하지 마세요. 다른걸 알아 보세요.

      • dam 129.***.2.193

        이유는요?

        • A4 32.***.155.49

          손수 수리를 하고 관리를 해도 겨우 현상 유지이고, 거기다 집이 몇달 비어있기라도 하면 생돈으로
          모게지 내느라 정신적으로 많이 고단합니다.

    • .. 172.***.139.121

      [요즘 GOGO선생글이 자주 띕니다. 접때 방산업체 글도 그렇고. 그리 인간성이 좋은 인간 같지는 보이지 않습니다. condescending하고 자기의 의견차이가 있들때 전형적으로 깔고뭉갤려는 한국 꼰대마인드.]

      님이 직접 관리 못하고 업체에 맞길라면 하지 마세요. 이것저것 매달 돈 달라고 합니다. water heater바꾸는데 1500불 달라 sump pump바꾸는데 700불 달라. 직접 가보면 개판으로 관리해놓고.
      또 나갈때 세입자가 순순히 나가는 경우 없어요. 접때 여기서 렌트준 목사가 집 망가뜨리고 나가서 연락두절이라는 글 읽은 적도 있고. 저는 렌트가 업으로 풀타임으로 하는데 여유돈 벌라고 1채 2채 사서 렌트 돌리면 돈 못 벌어요.

      • GoGo 136.***.17.160

        집근처 HomeDepot 에 전화걸어 해결해도 600불이면 떡을 치고, 조금 발품팔면 300불에 해결보는 렌탈홈 water heater 바꾸는데 1500씩이나 내시는분이 뭐 이리 말이 많으신지…. 그리고 얌전히 나가는 테넌트가 없다니 그럼 님은 테넌트 스크리닝은 뭐로 어떻게 하시나요?
        그리고. 위에 계산해놓은게 틀렸나요? 더 자세하게 쓸수도 있지만 점심먹으면서 시간나서 정보를 공유하는건데 꼰대마인드???
        Rebuttal 을 못하니 내가 condescending 한다고요? 방산업체글이든 위에 써놓은거든 내가 써놓은 내용에 틀린 정보가 있으면 팩폭을 하세요.

        • .. 172.***.136.143

          1월 31일에 쓴 글은 렌탈홈 6채 돌리고 있다던데 금새 하나 파셨슈?
          8년째 돌린다면서. 정확히 답글만 16페이지 나오던데 좀만 기다려봐요 팩폭 해줄테니.

    • Bakerhauset 129.***.36.83

      테넌트가 계속 끊이지 않고 들어오면 괜찮은데 공백기나 특히 payment 미루다 저처럼 도망간 경우 손해 막심합니다. 그것도 고려해 두셔야 할겁니다.

    • 64.***.145.95

      항상 시믈레이션은 현실을 단순화 시킨겁니다. 시믈레이션한대로 그대로 인풋이 들어가면 아웃풋도 그대로 나오지만 현실은 인풋이 항상 같지는 않죠. 텐넌트가 바로바로 들어오고 다달이 돈 안밀리고 따박따박 내고, 집은 팔때까지 큰말성 없고, 집값은 꾸준히 오른다만 인풋일때 님이 계산한대로 나오겠죠. 저위에 gogo 님은 자기가 직접관리하고 여러채 돌리면 한채 속썩여도 다른데서 막아주는 경우에 조언입니다. 한채 모기지 얻어 놓고 다른곳으로 이사가서 업자에 맏기면 …… 이건 돈벌기 힘들다에 한표.

      • GoGo 97.***.86.9

        그래서 윗글에 언급했죠 “자세하게 잘 알아보시고” 뭐든 시작하시라고. 장미빛을 바랄수는 있지만 기대하진 마시라고.
        하지만 기본계산은 저렇게 나오는건 비슷하게 맞을겁니다.

    • d 71.***.63.198

      샌 안토니오 어느 동엔인가요?

      1. 군부대 옆이던지 이동인구가 많은편이고 동네도 괜챦다면, 그리고 여유자금도 있다면 해볼만 하다. 원론적으로만 보면 부동산이 가장 가능성이 큰 투자이기 때문이다.

      2. 그러나 주의할게 있다. 내가 사는데에서 가까운 집이어야 한다.

      3. 프라퍼티 메니지먼트회사한테 맏겨두면 불안 요소가 너무 많다. 내가 테넌트 구하는 일들에서부터, 집고치는 일까지 다 잘 할수 있어야 하고, 모르더라도 배워가면서라도 내가 직접 그런것들은 해낼 거라는 마인드가 있어야 한다.

      4. 다른 사람 고용해서 집 고치고, 테넌트 구하려면 미국에서는 배보다 배꼽이 커지는 상황에 직면하게 된다.

      5. 좋은 테넌트를 구하는 문제는 법적으로 시스템화 해놓지 않으면 큰 코 다치게 된다.

      6. 일단 배우는 자세로 시작은 하되, 첫술부터 배부를 리는 없고, 수업료내며 배우고 경험쌓는 다고 생각해도…해보는걸 추천한다. 즉, 공식적으로 집하나 사서 렌트준다고 이득보는게 확실한게 아니고……이득볼 가능성은 많지만, 본인 하기 나름이란 이야기다.

    • landlord 209.***.184.254

      저도 렌트집 좀 갖고 있습니다. 부업으로 렌트를 주는 입장에서 몇가지 팁을 드립니다.

      1. Property management는 쓰지 말고, 직접 관리하세요. Property management 좋은 일만 시키고, 정말 남는 것 없습니다. Property manager 는 내가 살던집 어쩔 수 없이 렌트 줘야 할 상황에서나 쓰는 것으로. 그럴려면 현 거주지에 가까운 곳에 투자용 집을 사야겠죠.

      2. 좋은 tenant 를 들이는 것이 최우선. 가장 어려운 일이자 제일 중요한 일이죠. 렌트비를 시세보다 약간 낮추고, 많은 사람에게 rent application을 받고, 안정적으로 렌트를 낼것 같은 사람을 고릅니다.

      3. 렌트비를 줄이더라도 공실율을 최저화하세요. 5백불 욕심내다가, 이천불 잃을 수 있습니다.

      4. 계약서는 철저하고 자세하게. 저는 계약서 작성시마다 인터넷 유료 시스템을 사용합니다.

    • dam 129.***.2.193

      여러 의견들 감사합니다. 샌안토니오는 도시가 성장중이어서 인구가 늘고 있습니다. 그리고 군인, 군관련 인구가 어마어마 해서 2-3년 주기로 이동이 많아서 렌트 마켓이 아주 핫 합니다. 우범지역이 아니면, 공실율이 적기로 소문(?)난 곳입니다.
      제가 좀 더 스터디 해 본 결과 생각보다 외부 지역 사람들이 투자용 집을 많이 가지고 있었습니다. 그리고 또 연구 결과 Texas가 타주에 비해서 굉장히 landlord friendly라고 합니다. 즉, eviction에 아주 짧은 기간이 걸린답니다. Sheriff가 와서 세간살림(?) 빼 낸다더군요. 여러분 의견도 수렴하고, 좀 더 스터디 해보고, agent들 인터뷰 하고 해서 결정하겠습니다.

    • dam 129.***.2.193

      이 곳 san antonio 집 값은 일단 미국 평균 보다 더 빠르게 상승 중입니다. 빠르게 팽창하는 도시중에 하나 입니다. 물론, bay area나 이런 곳과는 별개죠.