집을 사기 위해서 60만불을 모기지로 빌릴 계획을 하고 있습니다.
모기지를 15년 으로 하는냐, 30년으로 하느냐 하는것 땜에 고민하고 있습니다.
모기지 이자률이 두가지 시나리오가 같다는 가정아래, 15년 동안 내는 총이자를 비교해 보니까, 대략 10만불 정도 차이가 나네요 (15년 = 20만불, 30년=30만불)

모기지 초기 기간엔 1년 동안에 대략 이자를 2만4천불을 내는데, 15년 모기지는 일년동안 내는 이자가 빨리 줄어 드는 반면에, 30년모기지는 15년차에도 1년 동안에 1만6천불 정도를 내고 있게 돼네요.

제가 궁금한것은 30년 모기지로 tax deduction을 받는게, 전체 소득에는 유리한가 입니다.

예를 들어 15년 모기지를 한 경우엔, 15년 가까이 되면 모기지 이자를 내지 않아서 25% tax 구간에서 1만 6천의 additional income이 발생한것을 볼수 있고 , federal & state tax로 35%정도 내기 때문에 그만큼 실제소득이 줄어들게 되는것으로 볼수 있는데, 만약에 1만6천을 모기지 이자로 내면, 1만6천은 이자로 냈지만, 그만큼 tax deduction을 받으니까, 결국 비슷해 지는건가요?

너무 바보같은 질문인가요?

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30년과 15년 사이의 선택은 (둘을 저울질 할 여력이 되는 상황이라면) 빌리는 쪽이나 빌려주는 쪽이나 양쪽 다에게 30년이 더 나은 거에요.

이게 말이 이상하게 들릴 수 있는데, 빌리는 입장에서는 30년으로 빌린 후 15년 스케줄로 갚으면 15년으로 처음부터 빌린 것과 거의 같은 이자를 냅니다. 도중에 job을 잃거나 하는 것에 대비도 할 수 있고 15년으로 빌린 것처럼 갚을 수도 있으니 좋죠.

빌려주는 입장에서는 30년으로 빌려주고 혹시 고객이 정말로 30년에 걸쳐 갚게 되면 15년으로 빌려준 것보다 훨씬 많은 이자를 받을 수 있으니 처음부터 15년으로 빌려주는 것보다는 이자를 더 많이 받을 확률이 높아서 이득이죠.

이게 뭔 말인지 이해가 안 되면 30년x12개월 payment를 principal, interest, balance를 엑셀에 넣고 매월 계산을 해보세요. 그리고 다른 시트에 15년으로 빌린 경우를 가정해서 principal, interest, balance를 매월 계산을 해보세요. 그리고 다시 30년 시트로 가서, 15년 시트를 참조해서 매월 balance가 15년 시트와 같아지도록 원금을 추가 상환을 해보세요. 그러면 양쪽 시트에서 지급된 총 이자가 거의 같아지는 것을 볼 수 있죠.

15년으로 빌리든 30년으로 빌리든 빌리는 싯점에 빌린 돈에 대한 비용이 같기 때문에 그런 겁니다.

윗에 분께 질문 드립니다. 그렇다면 30년으로 빌린후 15년스케줄로 갚는건… 매달 15년으로 빌렸을때의 먼쓸리페이먼으로 돈을 내라라는 뜻인가요?

이거 모기지 시뮬레이터로 돌려보면 간단히 나오는데요.. 30년으로 모기지 낸뒤 매달 내는 principal하고 같은 금액을 총금액 (principal + interest) 에 추가로 내면 15년이면 페이오프 됩니다.