안녕하세요. H1으로 미국온지 이제 2달된 초보입니다.

처음에는 가능한 빨리 집을 사고 싶었는데(hopefully 06년 초) 여기 와서
이것 저것 살펴보니 조금 망설여지네요.

여기는 그 말많은(?) CA San Jose입니다. 게시판도 유심히 봤는데
bubble이 한순간에 터지진 않아도 지난 10년간과 같은 상승세는 더 이상
없다는 것이 대세의견인 것 같네요.

아직 애기가 없어 집이 절대적으로 급한 건 아닙니다. (그래도 3~4년 안에는
살 계획임) 아직은 돈을 모으는데 더 관심이 많은데 요즘 집값추이를 보니
재산 증식을 염두에 두고 집을 사느니 차라리 적당한 apartment에서 2~3년
살면서 mutual fund나 stock investment에 관심을 갖는 나을 듯 싶습니다.

여유자금은 한국에서 모은 돈 $100K 정도 있습니다.(아직 송금 안했음)

한동안 고민할 것 같은데, 고수님들 의견 부탁드립니다.

장기간 안정된 직장에서 사실 계획이면 집을 지금사는 것이 좋습니다. 이자율이 계속 오를 것이기 때문에 실제로 집값이 약간 떨어져도 실제로 매달 내는 돈은 더 많아질 수도 있죠. 만약 2-3년정도의 짧은 계획으로 집을 사실 계획이시라면 당연히 더 신중히 생각하시기릴 권합니다. 사실 2003년 2004년에도 지금처럼 이자율이 짧은 시간에 급히 올라가면서 드디어 터진다 터진다 했었고 일시적으로 집값이 떨어지기도 했지만 (일부지역은 10%이상도) 결국은 지금 다 어떻게 되었는지요?
앞으로 집값이 계속 이런 상태로 오르지는 절대(!) 아닐 겁니다. 하지만 이제 막 시작된 인플레이션의 상승율과 지난 50여년동안의 인플레이션과 집값 상승율의 관계를 보면, 5년이상의 안정된 직장과 함께 구입을 하신다면 후회는 안하실 것 같군요. 저도 산호세에 살고 있지만 2002년부터 꾸준히 시장조사 등을 했었고 2004년 집을 구입했습니다. 집값이 좀 올랐다고는 하지만 가장 좋았던 것은 그 것으로 인해 심적으로 여유가 생기고 에퀴티가 쌓였을때 여러가지 경제적인 옵션이 생긴걸로 봐서 비록 페이먼트는 아파트에서 살때보다 많지만 그만한 충분한 가치가 있었다고 봅니다. 신중히 신중히 생각하시되 결정은 본인의 몫입니다.
단 바이어마켓에 가까이 기우는 이런 상황에서는, 집의 교통편리성, 학군, 남향집 등등의 좋은 조건을 많이 만족시키는 그런 집을 상대적으로 좋은 가격에 살 수 있으므로 꼭 그런 집을 찾아구매하시면 절대 손해는 없으리라 봅니다. 사실 올해 초만해도 난리도 아니었죠…정말 안좋은 방향과 조건에도 미친듯이 사람들이 몰렸으니 나중에 경기가 바뀌면 그런 경우에는 자칫 급히 매물로 내놓을때에 손해볼 수 있는 가능성이 높아지기 때문이죠.

어떤 경우든 본인의 상황과 조건에 맞게 결정을 내리시고 그것에 맞게 기쁘게 사신다면 사실 그것이 해피홈 아닐까요?

집값이 오르느냐 마느냐 하는건 누구도 장담할수 없는 것입니다. 지금이 버블이 아니다 논쟁부터 시작해서 집 값 폭락이 있을거냐 없을거냐.. 답이 없더군요.. 개인적인 의견으론, 투자를 위해서 집을 사는거라면 절대로 말리고 싶고, 집이 필요해서 사는거라면 지금이라고 말하고 싶긴 합니다. 가격이야 내릴수도 있겠지만 이자율이 상당히 오를겁니다.. 가격이 내리는 것도 지역마다 달라서, 그동안 주변 지역에 비해서 상당히 비싸던 지역은 조금 내리는 것도 같지만, 대부분 내리는 경우를 못 봤습니다. 얼마전에 Escrow closing한 제 이웃도 제 값 다 받으려고 한 두달 걸렸지만 결국 팔았습니다.. 아마 집값 내리는 것보단 이자율이 훨씬 빨리 오를겁니다.. 하긴 San Jose부근에 미국 온지 2달이라면 지금 이자율로도 집 구입이 힘들지 않나 합니다.. 100k다운이라면 20%이하 다운일텐데, PMI도 내야 할거고, 더군다나 Credit이 없으니 이자율도 엄청 비쌀겁니다.. 아마 집을 사고 싶어도 지금은 힘들겠군요.. Interest Only이런 론이 있지 않냐 라고 말하고 싶겠지만, Interest Only나 ARM은 집값이 미래에 반드시 오를거다 라고 가정하는거라서 투자 범주에서 벗어나기 힘듭니다.. 집 값이 오르지 않는다면 집 차압당할 위험이 크거든요..

위의 두 분 말씀에 전적으로 동의하고, 현금 다 주고 사지 않는한 집값이 내려도 이자율이 있으니… 잘 고려하시길 바랍니다.
오히려 지금 시점에서는 집 사시는 것보다는 크레디트 스코어를 어떻게 올릴 수 있는냐(향후 이자율과 밀접한 관련이 있음)에 신경을 쓰셔야 할 듯 합니다.
크레티드 카드가 없으시면, 일반 카드는 안 될터이니 Secured Credit Card를 본인과 배우자 따로 따로 만드셔서, 사용 금액은 상관이 없고, Payment를 제 날짜에 꾸준히 해 나가세요.

저는 콘도를 2년 반 소유해서 살고 있었는데요, 지금 오를 대로 올랐지만 제가 필요해서 집을 사기로 했습니다.

Agent가 그러더군요. Inflation rate를 연 3%만 잡아도 10년이면 최소한 30%는 오르지 않겠냐고… (물론 (1.03)의 10승 을 하면 조금 더 오릅니다만…) 즉, 지금부터 집값이 30% 폭락하더라도 10년 뒤면 집값은 본전이고, 그동안 mortgage에서 원금 갚아나가는 부분이 있으니 결국은 집에 고정된 자산이 늘어나게 됩니다.
거기에다가 자기 집을 소유하는 만족감은 아파트에 살 때랑은 비교할 바가 아니죠…

지금 사도 10년 이상 살면 손해는 안 본다고 가정들은 다 하는데,
그 정도 오래(?) 사는 사람들이 얼마나 될까요…

집사면 원금이 쌓여서 좋은면도 있지만 집 관리비는 별도로 하고라도 mortgage 이자는 그야말로 생돈 나가는건데 집값이 오르지 않으면 손익계산이 나올까요? 집값이 어느정도 올라줘야 그리고 몇년 이상 살아야 본전이 나오는지 계산기를 잘 두드려 보고 결정 해야겠죠. 수중에 충분한 캐쉬가 있으면 당근 바로 집사야죠.

남보고 집 사라 말라 얘기는 더이상 안하고 싶은데, 잘못 알고서 결정하면 안되지요… 모기지 이자가 생돈이 나가는 게 아니고, 렌트하면서 내는 돈이 생돈이 나가는 겁니다.

“지금 사도 10년 이상 살면 손해는 안 본다고 가정들은 다 하는데,
그 정도 오래(?) 사는 사람들이 얼마나 될까요…”

==> 그게 10년이 될지, 20년이 될지, 아니면 5년이 될지… 그건 아무도 몰라요. 중요한 건 그런걸 꼭 바라고서 집을 사는 건 아니라는 겁니다. 쉽게 말합시다. 맘에 드는 좋은 집을 하나 골라서 앞으로 어느정도는 진득하니.. 살 요량이면, 그러면 되는 겁니다. 그런데 그럴 자신 없으면 그냥 렌트하면 되고요.

제 경우를 말씀드리면, 지금 우리집산지 벌써 5년이 되어가는데… (참고로… 5년전 집 샀을때… 이렇게 오래 살려고 하지는 않았어요.) 음.. 집값? 하나도 안 올랐어요…. 쩝. 지금 팔면 agent 수수료 이상으로나 받을수 있을까 몰라요. 근데, 살다보면 우리 집에서 사는 게 좋은 걸 어떡해요.. 그거 안해본 사람은 몰라요. 그게 왜 좋은지 말이죠. 살면서 만약 렌트를 하고 살았으면…끔찍… 이런 생각을 한게 한두번이 아닙니다. 막말로 집값은 하나도 안 올랐어도 그동안 집값을 꼬바꼬박 내서 principal 쌓인게 있으니… 우리 좋은 집에 살면서 저축도 되었다.. 뭐 이렇게 볼수도 있는 거고…

만약에 맘에 안드는 집을 고르게 되면 그건 참 다른 얘기겠죠. 여러 이유에 의해서 만약에 그럴 수 밖에 없다면 (예를 들어서… 원하는 수준의 집이 있는데 현재 가진 것이 없다…면), 그냥 렌트해야지요. 맘에 안드는데 억지로 가격맞는 집에 들어가서 살 필요까진 없겠죠

저의 사견은 “서두리지 마세요” 입니다. 시장이 바이어 market으로 돌아 선것이 확실 합니다.
둘러 보시면 아시겠지만 비수기 인데도 많은 집들이 팔려고 나와있습니다. (투자자들의 집들이 많이 나오고 있음: MLS listing의 사진을 보면 빈집이 많이 나옮). 오래도록 팔리지 않아 (심지어는 값을 내려도) 다시 집어 넣는 집들도 있습니다. 내년 봄에 (성수기때) 다시 내 놓아 보자는 계획이지요. 내년 봄에 어떻게 될지 궁금합니다. 개인적으로는 당연히 바이어에게 더 좋아 질거로 믿고 있습니다.
미국 전체적으로는 어떨지 모르겠지만 베이 지역의 경제는 단기간은 많이 좋아질 가능성이 없는 것으로 봅니다. (Google만 요즘 늘리지요; 대부분은 군살빼기에 노력을 가하고 있습니다)
— 2 cents —

저도 남 집사라 마라 하고 싶지는 않고. 그냥 제 입장입니다. 저는 조금만 더 기다릴겁니다. 이미 예측대로 바이어 마켓이 되었구요 당분간 판세의 윤곽이 확실해 지겠지요. 저는 집은 투자가치로 보지 않습니다(이견이 있다는거 압니다.) 세컨드가 아닌 프라이머리 집은 그냥 사는 집일 뿐이지요. 차익 남긴다고 지금 살고 있는 집 팔고 아파트가서 살거나 다른곳으로 이사가실분 몇명이나 될까요(부지런한 분 빼고)? 저는 그냥 조금 더 판세 윤곽을 보고 평생 눌러 살 적당한 집하나 사렵니다. 단 지금은 아닙니다.

여러 의견 너무 감사합니다.
어찌 보면 조금 황당한 질문이었는데 긴 댓글 남겨 주신 분들이 여럿 계시네요. 어찌되었건 결정은 제 몫이니까 시간을 갖고 신중하게 판단하겠습니다. 의견 주신 분들 감사드립니다.