집을 팔고 사는것에대한 바보같은 질문이들어서요.

만약에 제가 10프로 다운을 주고 론을 은행에서 빌렸집을 샀다고 하고요.
5년이나 4년후 집을 직장관계로 이동을해서 팔게된다면요.
5억짜리를 5만불 다운페이 10프로후에
45만불 30년고정으로 4.2프로 피엠아이와함께 빌리고

그때아직 저는 집이 다 갚아지지않을상태일텐데.. 제가 반정도나 50프로를 원금을 갚았다면
집을 판후에 그절반과 함께 같이 30년고정으로했던 그때까지의 이자까지 합쳐서 돈을 빌린은행에 상환하고

은행에 갚지못한 남은제 나머지50프로만 이자합쳐 상환…
제게 남는것은 나머지 갚은 50프로의원금과 그외 그것에서 제가 제할것이 부동산 리얼터비인 셀러 바이어리얼터에게돈을주고 각각3프로 그러니까 집값의6프로를 주고 남은 돈이 제것이 되나요?

너무 바보 같지요.. 갑자기 지금 10프로로 억셉오퍼를 받았는데 중간에 원금을 갚지않고 팔게되는경우
은행에는 돈을 다갚지 않은 상황일텐데 어떻게되는것인가 궁금증이생겨서요.. 이렇게 초짜가집을 살생각을한다 너무 나무라지마시고요…….부탁드려요…

미리감사드립니다….

모기지 구조가 처음에는 거의 이자만 갚게 되어있어요. 5년안에 팔고 나가면 원금상환은 거의 안되고 이자만 버린거라 생각하시면 돼요.
은행에는 집판 돈으로 남은 융자를 갚는 거구요. 만약 집값이 거의 안 올랐거나 떨어진 경우라면 각종 비용 (리얼터비 등) 제외하면 융자상환금액이 모자라서 돈을 오히려 뱉어내야 집을 팔수 있는상황이 되는거죠.

님의 집을 사는 사람이 모기지든 현금이든 집값을 갚겠죠.

돈빌려준 은행입장에서는 빌려준 원금과 갚을때까지의 이자를 받아야하니 빌린 사람의 책임이겠죠.
결국 파는 싯점에서 부동산 비용까지 고려해서 감당할 수 있어야 빚에서 벗어나게됩니다.

그리고, 몇년안에 집팔고 이사갈 계획이라면 30년 고정을 할 필요가 없어요.
3-5년 고정이면 이자율도 훨씬 낮습니다.

사실 10년 이상 살거 아니면 집을 팔때 이득보다 손해가 생길 수 있죠.
만약 구입하는 집가격이 5년후 5만불 이상 오르면 손해는 안보겠지만 그렇지 않으면 몰게지 낸게 이자 뿐이라 원금 상환하려면 구입 가격보다 높아야하고 부동산비가 6 – 7%이니까
거기다 수리도 해주고 페인트 칠 비용 등등도 판매자 부담이에요.

복잡할것 없습니다.
집을 팔때 남은 모기지가 있던 없던 큰 차이가 없습니다.
집을 사는 사람이 집값을 님에게 치루는 것이고 (실제로는 님이 선정한 Escrow 회사에서 대행함)
그렇게 받은 집값에서 먼저, 남인 Mortgate를 갚고.. (여기서는 그 당시에 남은 원금만 갚습니다.)
그리고 Seller, Buyer 부동산 agent에서 수수료를 주고..
또, HOA, Property Tax를 일자별로 계산을 해서 제할것을 제합니다.
그러고도 돈이 남으면 님의 통장으로 입금해 줍니다.
그러니까, 집을 다 갚고 나서 집을 파는게 아니라, 집을 판후에 빚을 갚는다고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

현재 10% 다운에 30년으로 Mortgage를 하시던지 그런것은 팔때 아무런 상관이 없고요. Mortgate monthly statement에 있는 원금 액수를 단순 비교하셔서 현재 집의 가치가 그것보다도 높다면 (물론 위에 말씀드린 수수료를 제하여야 겠죠) 팔았을때 그 차이 만큼은 님이 가져가시는 겁니다.

첨언 하자면…
만약에 Mortgage 원금 balance가 판매시 판매 금액 (sales price – 수수료)보다 적다면 (short) 그때는 문제가 됩니다. 렌더랑 협의해서 short sale로 떨어내거나 (크레딧 영향도 적음) 은행에서 take한후 Foreclosure sale로 처분 (크레딧 영향도 큼) 됩니다.