지난번 글을 올렸었는데,

지금 처음으로 싸게나마 개인공간의 작은 아파트나 condo를 구입하려고 기간을 충분히 잡고 열심히 공부 중입니다.

downpayment는 아마 5%~10%밖에는 할 수가 없을듯 하구요

20만불 밑의 집들을 보는 중입니다.

다운페이/ closing fee는 머릿속에 잘 정리가 되었구요

다음단계부터 질문 입니다.

만일, 보던집이 맘에 든다면 제가 연락하고 있는 realtor / loaner는 특히, loaner는 언제든지 letter를 써줄수 있다고 합니다.
이렇게 편지를 상대쪽에 써준다면 다음 단계는 어떻게 진행이 되나요?

예를들어 집값이 180,000에 올려져 있다면 deal을 하려고 한다는데, house inspect가 집내부의 많은 문제점들을 찾아 낸다면
어떤 조취가 나을까요?
seller가 집을 고쳐주지 않는대신 금액을 내릴수 있는 조건이 있을수도 있나요?

condo는 어찌보면 좋은게 condo fee 매월 납부금액에 대부분 수도,전기, 쓰레기 처리비용, 집앞뒤 잔디깎기 비용 등등…
포함들이 되어 있어서 그것도 맘에 들기는 합니다.

하자가 많으면 집값을 확 깎던지 오퍼 취소 해야죠.
자고로 집과 자동차는 문제 있는거 고쳐가며 쓰는게 아닙니다. 문제가 없는걸 사도 소유기간에 생각치도 못했던게 망가지고 돈 들어가는게 집과 자동차 입니다. 그런데 리얼터가 데려온 인스펙터는 파운데이션이 깨지고 비가 오면 물이 줄줄 새도 괜찮다고 할 것입니다. 계약이 성사 되어야 리얼터들에게 커미션이 있고, 리얼터들은 그런 인스펙션을 데려오거든요. 꼭 인스펙터는 후기 알아보시고 직접 고르세요.

수리비를 어느정도 예상하고 그정도 집값을 낮춰달라고 할 순 있지만, 셀러가 그걸 수긍할지 아닐지는 셀러 마음입니다.

의견 참고하겠습니다.

문의 하신 질문들은 상황에 따라 답이 달라질 수 있으므로 딱 이렇다하는 정답은 없습니다.
그래서 바이어 리얼터를 구하는 겁니다. 바이어 리얼터가 문의하시는 질문에 대한 답을 상황에 따라 다 해 줄 수 있고 님을 위해 일하는 겁니다. 바이어의 경우 리얼터 비용을 셀러가 내기 때문에 비용에 대한 걱정 없이 구하시면 됩니다.

바이어 리얼터가 님을 위해 일하는 거라니… 그런 리얼터가 얼마나 있을지 궁금하네요. 바이어 리얼터든 샐러 리얼터든 상관없이 리얼터의 목적은 집을 빨리 구입/판매하고 복비를 받는 겁니다. 바이어 리얼터의 interest와 바이어의 interest는 많은 부분에서 다르므로 바이어 리얼터의 조언은 전적으로 신뢰하기 어렵습니다. 집을 사는 본인이 공부를 많이 하셔야 합니다 – 운좋게 진짜 좋은 리얼터를 만나는거 아니면…

그래서 리어터를 잘 고르셔야하는 겁니다.글쓴이분이 고민하시는부분을 리어터가 알아서 해주니까요. 그런데 콘도부분에서..”수도,전기, 쓰레기 처리비용, 집앞뒤 잔디깎기 비용” 이게 포함된다 하셨는데 거기서 수도 전기는 제외 아닌가요? 단지내 쓰랴기랑 조경은 해주는걸로 알지만요.

네, 오늘도 하나 맘에 드는 콘도 매물을 보고 왔는데,
예를 들면 condo fee ($419) 이렇게 되어있고
리얼터 아재가 이곳 콘도피에는 거의 모든게 포함이라고 설명해주더군요
전기,수도, 가스, 쓰레기 잔디깍기 전체포함.
즉, 여름 에어컨 겨울 히터, 주방에 가스렌지…샤워..세탁시에 물..등등
전부 포함이 된거지요.

lender (=loaner)가 loan에 대한 pre-approval letter를 제공한다면, 리얼터에게 원하는 집 offer를 넣으라고 할 수 있습니다.

1. Offer: 가격은 list price 기준으로 +/- 하시면 됩니다. 인기 많은 집이고, multiple offer가 있다면 (리얼터한테 물으면 seller쪽 리얼터에가 물어 현재 오퍼 몇 개 받았는지 알 수 있습니다.) 가격을 올려야 offer가 억셉 될 겁니다. 인기가 없고 현재 market에 나온지 시간이 좀 지난 집이라면 가격 내려서 offer를 할 수 있습니다. 물론 seller가 offer받은 가격이 맘에 안들지만, 절충해서 팔고 싶다면 counter-offer를 할 수 있습니다. 그러면 사는 사람도 그 금액을 바로 받아 들일 수도, 다시 counter offer를 할 수도 있습니다.
예) 리스팅 200k -> 180k 오퍼 (바이어) -> 190k 카운터 오퍼 (셀러) -> 185k 카운터 오퍼 (바이어) -> 185k 억셉 (셀러) 이런식으로요.
오퍼가 억셉되면 earnest money라고 집 값의 1~2%를 계약금처럼 escrow에 넣어놓습니다. 집 계약이 순조롭게 성사되어 closing이 되면 이 돈은 최종 closing cost에 들어가게 되고, 중간에 나가리 되면, 보통은 돌려 받습니다. (offer 낼때 contingency 조항 보시면 어떤 경우에 문제 없이 계약을 깰수 있는에 대한 항목이 있습니다. 보통 inspection 문제가 발견되고 조정이 안되면 저 돈 100% 다 돌려 받고 계약 깰 수 있습니다.) 가격을 어떻게 해서 offer 할 건지는 리얼터랑 잘 상의 해보세요. 마켓 상황이나 주변 시세 등등 리얼터가 잘 알 겁니다.

2. Inspection: inspector는 리얼터에게 소개 받을 수도 있지만, 그냥 yelp나 googling 통해서 그 지역에서 평 좋은 사람 찾으셔도 됩니다. 집 크기랑 추가 항목 (radon test, sewer scope 등등)에 따라서 $300~$1000 까지도 합니다. 인스펙션이 끝나면 익스펙터는 수도 없이 많은 항목을 나열한 리포트를 줄 겁니다. 인스펙션 후 나온 문제점들에 어찌 할 지 셀러와 협상을 해야 합니다. 그러나 꼭 누가 무얼 어떻게 얼만큼 해줘야 한다는 룰은 없습니다. 일반적인 룰은 존재 할 수 있지만, 이것도 마켓 상황에 따라 달라 집니다. 2년 전처럼 매우 부동산이 핫 할때는 그냥 as-is 상태로 아무것도 안해주고 파는 경우도 허다 했습니다. 그러나 현재는 저런 상황이 아니므로, 심각한건 고쳐달라거나 돈으로 달라 (보통은 closing fee에 credit형태로 제공 합니다.) 할 수 있습니다. 물론 소소한 것도 다 해달라고 요구 할 수도 있고, 셀러는 안 해줄수도 있습니다. 물론 셀러가 꼭 집을 팔아야하고, 사는 사람은 다 안해주면 안산다는 고자세이면 해줄수도 있습니다. 이 단계에서 도저히 협상이 안되면 계약 깰 수 있습니다. 보통은 잘 핑계를 잡아서 (심각한 문제인데 안 고쳐준다.. 또는 가격 조정을 안해준다머 이런식으로), earnest money 돌려 받고 계약 깹니다. 물론 inspection fee는 날리게 됩니다.

3. Appraisal: 집을 감정 하는 단계 입니다. mortgage lender가 loan을 주는데 이 집이 그 loan을 줄 만큼의 담보 가치가 있냐를 보는 단계 입니다. 구매하기로 한 집의 가격이 저 감정가보다 낮게 나오면, 원하는 만큼 loan이 안 나올수도 있습니다. 감정가가 비슷하거나 높으면 loan 나오는 문제는 없고요.

4. Mortgage lock: 모기지 이율은 매일 변합니다. lock이라는건 현재 시점에서의 이율로 고정하여 대출을 받는 것 입니다. closing 때 실제로 lender가 seller에게 돈을 주겠지만, closing 날의 이율이 아닌, 그 전에 돈 빌릴 사람이 lock한 날짜의 이율로 클로징 시에 대출이 나가는 겁니다. 보통 lock은 30~60일 정도 유효한 것으로 알고 있습니다.

그리고 여기서 생략된 단계 인데, offer 할려면 loan에 대한 pre-approval letter가 필요하므로, 이미 최소 한 mortgage 회사랑은 컨택을 해서 받았을 텐데, offer 전이든 후든 여러 회사에서 loan estimate 받고, 경쟁 시켜서 이율이나 각종 closing시에 붙는 비용을 줄 일 수 있습니다. 꼭 저 pre-approval letter에서 받은 회사에서 모기지 받을 필요 없습니다. 그리고 리얼터나 lender가 알아서 title 회사나 이런거 지정해서 일 할텐데, title도 내가 직접 알아보거나 여러 모기지 업체등을 통해서 얘기하다보면 저렴한 title 업체 찾을 수도 있습니다. title 작업에서도 수백불 이상 아낄 수도 있습니다.

윗분이 잘 묘사해서 글 올려주셨네요. 저도 지금 집을 살건데 혹시 Appraisal 은 언제 받아야 되는가요? (만약 새 집을 짖는 경우면)

appraisal은 당연히 loan을 받는 다는 전제고요, 100% 캐쉬 구매면 없는 것으로 알고 있고요. (확실치는 않네요)
보통은 inspection 후에 (새 집도 인스펙션 하는게 좋다고 생각합니다.) loan application 넣으면 lender가 알아서 하고 비용을 closing 비용에 다 넣습니다.
appraisal은 lender 입장에서 loan을 해줘도 될 가치가 있는 집인지를 보는 단계이므로, 실제 loan application을 넣고 나면 하는 것으로 알고 있습니다. loan application (pre-approval letter, loan estimate 받는 거랑 달리 진짜 loan 신청하는 것 입니다.)은 보통은 inspection 하고 나서 어찌 될지 모르니 inspection 후에 합니다. 새집이라 inspection을 건너 뛴다 하면 (추천 안합니다) , offer 내고 억셉되면 loan application 내서 모기지 받아야 할텐데, 그 때 자동 진행입니다.

답글들 정말 정말 감사 드립니다.

혹시 여러분들중에
CALIBER HOME LOANS
여기 들어보신 분 있나요?
지금 연결중인 론 오피스가 저곳 입니다. 괜찮은곳인지 궁금합니다.

미국에서 처음 집을 사면 이율이 좀 싸다고 들었습니다. 한국에 집이 있는 경우는 여기에 해당이 한 되나요?

죄송합니다.

이 지역은 동부 VA입니다.