제가 작년에 집을 샀구요 10% 다운하고 4.25% 30년이였습니다. 집가격은 살때 45만불데 지금 시세는 51만불 됩니다.

지금 융자는 40만불 조금 적게 남아 있습니다.

10%로만 다운해서 당연히 PMI가 있는데 한달에 100불정도 되구요. 

그래서 한달에 모기지 페이먼이 2500불 정도 내고 있구요

또 다른집도 진행하고 있는데여

그집은 7년전에 30년으로 4.325% 받았없는데 이집을 15년 3.75%으로 재융자 진행중입니다. PMI는 없구요.  

이집은 29만불에 주고 샀고 지금 가치는 37만불 정도 되구요. 융자는 23만불 조금 안되게 남아 있습니다.

15년으로 재융자가 가면 이렇게 하면 1650불이던 페이먼이 2000불이 됩니다. 재융자비는 3000불.

이러는 중에 제가 지금 사는집을 재융자를 25년으로 하고 싶었지만  

렌탈집을 30년에서 15년으로 재융자바람에 다달페이먼이 올라가고 그러면서 제인컴대비 빚이 많아지고해서

사는집을 다시 30년에 3.5%받았고 집값이 오르면서 appraisal 웨이브 되면서 PMI가 없어지고 

한달 2300불정도 내게 되는거 같습니다. 재융자비는 1000불정도 입니다.

이런상황일때

이집을 1년 반정도 살고 그사이에 30년에서 28년반으로 줄어든 몰기지를 이자율이 싸다고 다시 30년으로 가는게

맞는건지를 모르겠습니다. 몰기지라는게 첨엔 이자만 잔뜩내다가 시간이 지나면서 principal 비율이 올라가는건데

시간이 지나면서 페이먼에서 principal 비율이 작게나마 올라가는 와중에 다시 30년을 하는게 맞는건지를 모르겠습니다.

살짝 복잡한 제상황에 진짜 고수분들은 어떻게 하시겠습니까? 

1. 이자율이 낮다고 사는집 30년에서 다시 30년으로 가는게 맞을까여 ?

2. 렌탈준거 이제 23년남았는데 그걸 재융자피(약 3000불)을 주면서 15년으로 해야 할까여?

3. 그냥 렌탈준거를 다달이 엑스트라로 페이먼 하면서 사는집을 25년으로 바꾸는게 맞을까요 이집 융자가 더 많으니까?

지금 이자가 4점 초반대이고 3천불 재융자피를 고려했을때 실질적인 이득을 보려면 몇년이 걸릴 수 있습니다. 그래서 저라면 둘다 그냥 유지할 것 같습니다.

다만, 첫번째 집이 말씀하신 시세대로라면 LTV가 80%정도 되는거같은데 재융자를 하는것보다 현재 모기지회사에 전화를 하셔서 집값이 오른거 같으니 다시 Appraisal 받아서 PMI를 없애줄 수 있는지 먼저 요청해 보세요.

그리고 15년 vs 30년에 대해서는..보통 저는 30년 고정금리를 추천합니다. 매달 원금상관금액과 같은 금액을 Extra payment로 하신다면 15년상환과 같은 비슷한 효과를 기대할 수 있습니다. 살다보면 이런 저런일이 생길 수도 있기 때문에 고정된 대출 상환비용을 적게하고 내가 여유가 있는 상황에서 추가로 원금을 갚아나간다면, 혹시나 상황이 급할때 개인 자금 유동성에도 도움이되고 내 크레딧 리포트에 Debt to Income Ratio도 낮게 유지할 수 있습니다.
–초짜