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한 3주 전에 ‘이거다’ 싶은 집을 발견.. 몇일 침만 삼키다가 혹시나 하고 ‘1%론’라고 광고낸 브로커를 찾았죠. 가능성이 보이더군요.. 다행히 지난 2001년에 장만한 첫집-LA지역 타운하우스- 값좀 올랐겠다..본격적으로 론 샤핑에 나섰죠.
지난주에 운좋게 purchase contract에 좋은 가격으로 계약하고 어제 에스크로 오픈하고 오늘 론 브로커 결정했죠.. 사려는 집은 제가 지금 살고 있는 타운하우스 가격의 2배지만..저와 와이프에게는 드림하우스라..좀 무리해서 일을 벌렸죠.. 이번에 제가 배운 ARM에 대하여 정리해 봅니다.
요즘 LA 한인타운에서 인기상승중인 “1% ARM”은 일종의 hybrid론으로 기존으 ARM에 바이어의 페이먼트 부담을 좀더 줄이고 그대신 렌더는 더 많은 바이어를 확보할수 있어 서로에게 이득(?)이 될수 있는 대출방식으로 생각됩니다.
ARM의 이자율은 변동인 index와 고정인 margin의 합이 되는데, index rate은 매월 변동됩니다. Index의 종류가 여러가지 인데 렌더가 선택하는 인텍스를 쓰게 되고 저의 경우는 COSI (cost of savings index)를 쓰는것 같군요. 인텍스는 매월 말에 변경되지만 1년 평균을 지표로 사용하기 때문에 급격한 변동은 어렵다는 점이 중요해 보입니다. 마진은 은행이 결정하는데 가령 5년 arm이란 5년간 마진이 고정된다는 의미라는군요.
8월기준으로 저의 렌더의 인덱스는 2.7%이고 마진 베이스는 2%이더군요. 마진이 2.5%로 결정되었다면 0.5%는 론 브로커가 렌더로부터 받는 리베이트가 되구요. 저의 론 브로커는 마진 베이스 2.15%에 zero cost, 또는 마진 베이스 2.0%에 융자금액의 0.5%커미션을 제시하더군요. 저는 계산후 전자를 택했습니다.
결국 8월 기준으로 이자율은 4.85%가 되는 셈이지요. 물론 매월 인덱스가 변하니까 매월 차이는 있겠지요. 이중에서 저는 다음중에서 한가지를 매월 임의로 선택하여 내게됩니다. 그러니까, 1) 매월 1.25%를 내고 나머지 이자는 원금에 추가하는것(negative ARM), 2) 4.85%이자만 내는것(interest only) 3) 이자+원금, 중에서 한가지를 5년간 선택해서 내는거지요. Prepayment penalty는 없구요. Negative ARM은 원금의 15%까지만 가능하다네요.
제가 2001년 집살때 30년 고정으로 7.25%로 샀고 2번 재융자 했고 수수료 만불 넘께 깨지면서 생각이 많이 바뀌었죠. 좀더 많은 내용은 쓰고싶으데 설명이 생각보다는 쉽지가 않군요. 도움이 됬으면 합니다