Mortgage 5프로 29년 남았는데 500k 발란스 이자비율이 높은 상황. 만불의 여유가 생겼다. 이 돈을 어찌할지 당신의 선택과 이유는 무엇일까요?

제 생각에 미국 주요도시 한국 전문직 직장인 엔지니어분들이 직면하는 주제일듯 해 적어봤습니다.

최대한 진지하게 의견들 모아주시면 한인들 생활에 도움이 되는 discussion이 될수 있을거 같습니다.

최대한 무조건 본인이 옳다는 assertion은 자제해주시고, “~하기 때문에 ~하다” 라고 설득될만한 이유를 들어 본인의 생각을 관철해주시는 문화인이 되어주시기 바랍니다.

또한 주제에서 벗어난 “만불짜리 집을 사세요” “집값 떨어지는데 500k는 오바” “샌프란에서 500k는 우범지대” “그러게 왜 미국에서 생고생 하며 살어” 등등의 전제를 흔드는 의견은 최대한 삼가해주시기 바랍니다.

절대 정답은 없지만 모두의 지혜를 모아 best informed decision을 각자 내릴수 있는 기회가 되면 좋겠습니다.

1. 모기지 원금을 상환해 총 이자 비용을 줄인다.

2. 레버리지를 이용해 401k나 roth에 붓는다.

3. 위험관리를 위해 savings/ CD등으로 유동성 확보를 한다.

4. 기타 ~하기 때문에 ~를 한다.

만불이면 큰돈은 아니지만 일당 묻지마로 모기지에 넣는게 낫지 않나요. Amortization schedule 보면 당연한 이야기인데 왜 물으시는거지요?

문제는, 갚아버린 원금 아쉬울때 찾기 힘듬. fixed rate 모기지는 원금 갚아도 월 payment가 바뀌지 않는다는걸 간과하지 마시길..

“최대한 무조건 본인이 옳다는 assertion은 자제해주시고, “~하기 때문에 ~하다” 라고 설득될만한 이유를 들어 본인의 생각을 관철해주시는 문화인이 되어주시기 바랍니다.”

“또한 주제에서 벗어난 “만불짜리 집을 사세요” “집값 떨어지는데 500k는 오바” “샌프란에서 500k는 우범지대” “그러게 왜 미국에서 생고생 하며 살어” 등등의 전제를 흔드는 의견은 최대한 삼가해주시기 바랍니다.”

답글들아. 글쓴이의 의도를 봐라. 논리야 놀자좀 읽고. 하지 말란 짓을 고대로 하고 앉아있냐

모기지 이자율이 높으면 당연히 모기지로…

sorry for crappy English, no Korean input in this computer.

generally, I will choose (1).

If I have enough fluidity (let’s say, living expenses for 3-6 months, just in case I lose the job), so there is little risk in terms of fluidity, then now it is the problem of (30 years of interest of 10K) vs. (30 years return of investment of 10K), + risk of having debt + tendency of spending less when you have debt. I am not sure that I can consistently make returns more than the mortgage interest rate. So I will choose (1)

Even if I can make returns more than mortgage interest rate, I still need to compare (extra return (rate of return of your portfolio – mortgage interest)) vs. (risk of having debt + tendency of spending less when you have debt). For me, 1-2% of the extra rate of return cannot beat the latter. I think this part depends on personal preference.

A+ opinion. Thank you.

one more byung shin right here in the house ~~!!!

개개인마다 차이는 있겠지만 미국에서 널리 쓰이고 추천하는 방법은 아래 방법입니다.

https://i.pinimg.com/originals/c2/f8/80/c2f8808bf150a9aa1ebee28045136ab0.png

1. 3개월에서 6개월 가량의 비상금이 있습니까? 없으면 저축해 두시구요.

2. 비상금이 있고 401k 매치가 좋으면, 이번 년도 최대한 매치 되는 데까지 끌어놓으시고

3. 401k 매치가 끝까지 갔으면 모기지 이외의 빚 (크레딧 카드, 차, 개인 빚 등)을 갚고

4. 그래도 남았으면 남은 돈은 모기지 깎는데 넣으시면 될 듯 합니다.

모기지 계산기 돌려 봤는데 만불을 원금 없애는 데 넣으시면 29년 후에는 이자를 9000불 정도 절약 하실 수 있을 것 같습니다. ( $448,056.93 – $439,095.79 )

저도 이 방법이 젤 좋은 듯.. 언제 짤릴지 모르는 미국 사회에선 비상금 마련이 1순위 인 듯합니다.

윗분들 말마따나 1만불 어떻게해도 티도 안날텐데.. 확실히 티나게 하려면 파워볼이나 메가밀리언 추천드립니다.

딴건 모르겠지만 적당히 유동성(비상금)을 가지고 있는데 cd에 넣을 이유가 있습니까? CD가 모기지 이율보다 높은 경우가 있나요? 주식을 한다면 그나마 이해를 하겠는데 ㅋㅋㅋ

캐쉬 리저브가 없는 상태면 일단 세이브., 적당히 있다면 프린시팔 값기.

전액 roth에 붓고 (배우자 ira까지 치면 11000불까지 되죠) 인덱스 펀드에 몰빵합니다. 장기적으로 보면 모기지 5%하고 수익률이 거의 비슷한 것 같은데, 원금을 언제든 찾을 수 있으니 급전 필요할 때 요긴하구요.

if lender support recast, then I’d do recast.
might cut down the payment by few bucks.

1만불 더 갚아도 월이자 별로 줄어들지도 않아요. 차라리 주식에 투자하는게 나을 듯

Buy Bitcoins

위에 loser brad헛소리는 가뿐히 무시해 주시고,

1만불 이라는 돈의 규모가 좀 그러네요. 5만불+ 면 이야기가 좀 달라질텐데.. 일단 딱 1만불 여유라고 가정하면,

1.a. 1 만불이라면 비상금이나 급전이 필요할때 아쉬운 규모입니다. 예를들어 급한 볼일이있어 4인 가족이 한국들어갔다올때 쓰게되는 금액 정도죠. 카드로 처음에 융통하고 나서, 한달 후 갚을때 됐는데 현금이 없으면 카드 이자 물고 미니멈만 페이하거나, 아니면 다른 방법으로 융통해야 하는데 쉽지가 않죠.

1.b. 저는 지난 몇년동안 만불정도는 체킹에서 그냥 놀리고 있습니다.. 소위 ‘비상금’ 버퍼용으로.. 세이빙스 이율도 제로였었고 해서 놀리는데 별 아쉬움이 없었는데 유용했 습니다. 덕분에 급전 필요할때 카드 이자 문 적 한번도 없었고, 한국서 여기로 엠비에이온 친구 급하게 차 사는데 현금 융통도 해줬었고 했는데, 주식 팔거나 할 필요가 없었습니다.. 어느 정도의 현금은 가지고 있어야 합니다.

1.c. 고로, 1만불 이외에 비상금이 없으면 그냥 현금으로.. 아님 상대적으로 현금화 하기 쉬운 CD에 너놓던가..

근데 난 brad처럼 이런거 따지는거 귀찮고 그냥 단순히 빚 있는게 싫어서 빨랑 빨랑 갚아버리면 어떤가를 살펴보면,

2.a. 모기지가 5% conventional 30 year fixed mortgage라고 하면, 1만불을 미리 principal 갚는다고 해도 월payment 가 줄어드는게 아닙니다. 매달 내야하는 금액은 똑같고, 대신 payoff 하는 날짜가 앞당겨 지는겁니다. 물론 물어야 하는 이자를 합해보면 결국 이자를 적게 내게 되지만, 매달 내야하는 금액은 동일하기 때문데, 현재 모기지 내는게 빠듯빠듯 하다면, 위에 말했듯이 유동성이 떨어져서 최악의 경우 더 고리의 이자(e.g., 카드이자)를 내면서 현금을 융통해야 하는 경우가 생길 수 있습니다.

2.b. 1만불 갚으면서 월 페이먼트를 줄이려면 refinance를 하면 되는데, 이건 loan을 새로 받는거라 다시 전 과정을 거쳐야 합니다. refinance를 하고 났을때 좋은 이율을 받는다는 보장도 없고, 오히려 5%를 몇년전에 받았으면 지금은 5%보다 더 높을 확률이 큰데, 고작 1만불 더 갚으려고 하다가 배보다 배꼽이 더 클 가능성이 큽니다.

2.c. 또한 refinance를 하게되면 어떤 경우(지역마다 다름) 빚의 성격이 법적으로 달라져서, 원금 전액에 대한 책임을 계속 물게 될 수 있음 (은행에 집 열쇠 던져주고 끝 하고 싶어도 끝이 아니게 됨). 자세한건 지역 변호사 자문을 받아보삼.

결론:

위에 살펴봤듯이 1만불은 뭐 어째 할 수 있는 규모가 아님.
만약 여유자금이 10만불 정도되고, 현재 모기지가 5% fixed면, refinance 4.5%정도로 해주는데 알아봐서 (원금이 줄어드니 이율이 좋을 가능성이 좀 있음) 있으면 1만불 비상금 남기고 refinance. 아니면 모기지 건들지 말것.
모기지 안건드리면, 남든 돈으로 주식 투자. 주식 잘 모르고 경험 없으면 CD에 넣어서 이자 받아먹는것도 앞으로 몇년간은 나쁘지 않을 듯. (금리가 계속 상승할 것임.)

이보쇼 brad양반, 이게 모기지 기본이요.

위에 내용을 이해를 못하면 남들에게 조언은 커녕 본인이 공부가 더 필요하오.

그리고 이런 것 따질 능력이 안되는 사람은 애초에 사업을 하는게 아니오.