미영주권자의 한국 상속부동산/건축관련 세금 플래닝 조언/회계사 추천 부탁.

  • #3408456
    risk 131.***.17.137 778

    [우선, 회계업 종사자분들, 물론 유료상담도 희망하니 ‘이보쇼, 공으로 먹으려고’등의 딴지는 자제해주세요. 미국/한국 양쪽으로 좀 복잡한 상황이라 이쪽으로 경험있고 잘 아시는 회계사/변호사분 상담 희망합니다.]

    -기본 인적 정보:
    본인: 한국국적 40대 미 영주권자. 와이프도 한국국적 미 영주권자. 아이들은 이중국적. 본인과 와이프 둘 다 미국 시민권 신청 가능하지만, 세금 따져보고 하려고 미루고 있음.

    -한국 소재 부동산 상황:
    한국에 어렸을때 부친 사망으로 상속받았던 부동산이 있습니다. 서울의 4차선 대로변 대지 60평 단독주택이고, 어머님이 실거주하고 계십니다. 어머님/저/여동생 지분이 3:3:2입니다. (80년대에 지분분할과 상속 완료). 이 건물이 지난 30년간 재개발 회오리를 운이 좋은건지 나쁜건지 요리조리 피해다니더니(?) 근처에 아파트 다 들어오고, 길도 확장되고, 이전에 비해 주변여건 정말 좋아졌는데, 신기하게도 이 건물이 속했던 재개발 조합 (동네 마지막) 이 깨졌습니다. 아니나 다를까, 한국 들어가서 보니 그 지역 건물주들이 재산권 행사를 하기 시작, 신축을 많이 하기 시작했더군요.

    이 단독주택 몇년전만 해도 공시지가/시세가 10억정도 였는데, 얼마전 ‘업자’한테서 20억 오퍼가 들어왔다고 전해들었습니다. 또 한가지 유동적 상황이 발생한게, 서울 경전철이 추진되면서, 집 위치가 졸지에 10년 이내 역세권이 될 가능성이 커지고, 첩보(?)에 의하면 아파트 단지 접근성 증가를 위해 역 구멍이 바로 집 앞에 뚤릴 가능성도 있습니다.

    -조인트 건축?
    수년전부터 어머님과 저, 여동생은 이 자리에 건물을 올리는걸 생각해 왔습니다. 소위말해 상가주택 꼬마빌딩 컨셉으로요. 제가 추진하면 다 따라올거고, 사실 가족이 여기에 있는 저만 바라보고 있는 상황입니다. 한국에는 당장 10억정도 현금 융통 할 수 있고, 여기서는 당장 $300k cash, 그리고 급하면 $300k 정도 더 융통할 수 있습니다.

    그런데 한가지 더 고려해야 할 상황이, 바로 옆집도 비슷한 상황입니다 – 대로변 단독, 대지 60평 , 오래전 부친사망으로 상속 완료, 어머님 실거주, 자식 문제 없고, 꼬바빌딩 건축 비용 정도 댈 여유는 있는 집안.

    최근 어머님들끼리 이야기 하셨는데, 같이 조인트로 건물을 올리는것도 추진 가능한 상황이 됐습니다. 합필해서 120평 대지 건물이 올라가는거고, 이렇게 되면 지하 주차장/엘리베이터도 훨씬 make sense하게 됩니다.

    -질문:
    웬만하면 옆집과 조인트로 상가주택 건물을 올리고 싶습니다. 이때 소유권 설정과 세금 관계가 무지 궁금합니다. 조인트로 건축하면 소유권은 어떻게 설정해야 하는게 맞는지, 지분소유의 땅에 신축시 세금관계는 어떻게 되는지, 이와관련 미국 세금은 어떻게 해야 되는지. 차후 발생할 임대소득/capital gain 처리는 어떻게 되는지 등등…

    이전에 양도세 폭탄 맞을 뻔한 전력이 있어 잘 두들겨보고 진행하려고 합니다. 한국/미국 양쪽 부동산과 estate planning 잘 아시는 분 조언및 추천 부탁 드립니다.

    • 00 69.***.59.24

      상속을 받으신후 그대로 있다가 팔게되면 미국에서는 롱텀 캐피탈게인이 되어 세금이 20%인가 되지만 한국에서의 세금은 양도세득세를 내야 하는데 어머니, 여동생은 거주자로 9억 이상에 대하여 특별 장기 보유세 면제 80%를 받고 본인은 비거주자로 30%가 됩니다. 한국에서 낸 세금은 미국에서 연방세금에서 어느정도 한국에 낸 세금에 대하여 꽤 많은 부분을 공제 받을수 있고 주세금은 안됩니다. 가족들 끼리 해도 문제가 생기는데 옆집이랑 하면 더 소지가 많겠지요, 좋은 변호사 이용 하시기 바랍니다.

    • JSTA 104.***.253.29

      이런경우 미국에서는 조인트 벤쳐 혹은 파트너십을 만들어 진행하지만, 한국의 경우 상황이 다르니 한국 회계사/세무사님과 상담하시는것이 더 좋지 않을까 생각됩니다. 이후, 한국 소득분에 대한 미국 세금은 해외소득에 대해 경험이 많으신 미국 회계사/세무사님과 상담하셔서 절세 및 세금납부에 관해 조언을 얻으시면 될것 같습니다.

      JS Tax & Accounting Services, LLC
      info@jstaxaccounting.com
      http://www.jstaxaccounting.com
      Tel:925-400-8258

      • risk 131.***.17.137

        헉 JSTA님마저도..
        혹시 한국에 회계사/세무사 추천좀 해주실 수 있나요? 연초에 한국에 잠시 다녀올 예정인데 상담하고싶습니다…

        • JSTA 104.***.253.29

          한국에 계신 몇몇 회계사/세무사님 하고 함께 일하고 있지만, 말씀하신 부동산 전문(특히 공동 투자)이 아니라서 소개드리기 어렵습니다. 다른 분께서 좋은분을 추천해 주시길 바랍니다. 감사합니다.

          JS Tax & Accounting Services, LLC
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    • 붕X신 집합소 140.***.5.218

      한국하고 미국하고 Tax treaty 맺어서 한쪽 법 적용을 받으면 다른쪽 법은 waive 되는거 같은데 (double taxation 방지), 안타깝게도 교포 회계 업계에서 한미세무조약에 대해 한두명 빼고 잘 아는 사람 없다. 한국 국세청에 전화해서 물어보면 공짜로 잘 설명해준다. 아님 한국 국내에서 한국 거주 미국인만 전문으로 하는 회계사 있다. 거기다 물어보는게 낫지.

      세금 아끼고 싶으면 개인명의든 공동명의든 하지 말어. 주식회사 설립해서 주식회사 소유하고, 주식회사 지분으로 소유해야 세금추적이든 법률문제든.. 골치에서 해방될 수 있다.

      그리고, 한국 담보 잡고 미국에서 융자 받는게 불가능 한데 어떻게 한다고.. ㅋㅋ

      • risk 131.***.17.137

        “그리고, 한국 담보 잡고 미국에서 융자 받는게 불가능 한데 어떻게 한다고.. ㅋㅋ”
        -> ??? 돈 빌리는게 아니라, 건축자금으로 쓸 자금이 한국돈으로 당장 16억 정도 있다는 말입니다….