안녕하세요.

부모님이 영주권 승인받고 곧 미국에 들어오십니다.
오신후 모시고 가족이 같이 살 주택구매를 하려고 하는데, 제가 이미 타주에 렌트 놓고 있는 집이 있어 모기지가 있고 (현재는 렌트로 살고있음) 사업실패로 인해 크레딧이 좋지 않아 새 모기지를 받을 상황이 아직 안 됩니다. 다행스럽지만 또한 죄송스럽게도 부모님에게 현금을 주시어 올캐쉬로 주택 구매를 하려고 합니다.

저의 계획은 집을 올캐시로 구매한후 home equity를 가능한 빨리 뽑아 현재 이자율이 높은 크레딧카드 빚을 다 갚고 consolidation 하려고 생각하고 있습니다. 카드빚이 약 10만불정도 되기에 이자만 장난이 아닙니다~ 현재 가지고 있는 모기지로 home equity나 HELOC 신청을 하려 했지만, 현재 렌트를 주고 있어 investment property로 분류되어 equity가 충분함에도 현재 저의 크레딧스코어나 인컴으로는 안 된다고 하네요. 이 집을 처분하기에도 집이 너무 오래되 renovation 비용도 만만치 않고 산 가격보다 많은 손해를 주고 팔아야 되기 때문에 집 매도는 전혀 고려하고 있지 않습니다.

이런 경우, 새집을 구매할때 title holder를 그냥 부모님 이름으로 하면 home equity 승인이 좀 더 수월할까요?
참고로, 부모님은 예전에 미국에 영주하신적이 없고 현재 한국에 계시고 곧 들어올 예정이시기 때문에 크레딧 히스토리가 전혀 없고, 미국에서 일하실 계획이 없어 인컴은 전혀 발생하지 않을 예정입니다. 부모님이 인컴도 없고, 크레딧 히스토리도 없어 오히려 저의 케이스보다 더 가망이 없을것 같기도 합니다.

그렇다고 부모님께서 주시는 현금으로 크레딧카드 빚을 다 갚아버리면, 집구매할 fund가 턱없이 부족합니다.

좋은 방법 없을까요?

참고로, 현금을 받는것에 대한 gift tax는 전혀 걱정하고 있지 않습니다. 10만불 이상을 gift로 받을시 lifetime 한도 $11.4 million 만 넘지 않으면 세금보고만 하고 납세의 의무는 전혀 없다고 알고 있습니다.

애매한 상황인 것 같습니다. 말씀하신것 처럼 부모님께서 소득이 없으셔서 HE/HELOC이 안 나올 가능성이 높습니다.

돈의 사용가치로만 본다면..
1. 신용카드 이자가 높은 만큼 그 돈을 먼저 갚으시고,
2. FHA나 Home posible처럼 3.5%-5% 정도의 낮은 다운페이먼트허용하는 론으로 집을 구입하시고,
3. 1-2년뒤 크레딧 회복 후 리파이낸스를 하셔서 PMI를 제거.
위와같이 단계적으로 현재 상황을 해결하시는게 옵션이 될 수도 있을 것 같습니다.

생각보다 다양한 종류의 론이 있습니다. 주변에 모기지 브로커들 3-4명한테 전화해서 상황을 알려주시고, 혹시 더 좋은 옵션이 있는지 알아보시는 것도 추천합니다.
–초짜

소중한 답변 감사합니다!