압류 – 기본 개념

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    배겸 변호사 99.***.172.219 402

    2004년 미국이 저금리 정책을 종료하면서 서브프라임 모기지의 금리가 상승하기 시작했고, 저소득층 대출자들이 원리금을 갚지 못하게 되면서 그 악명높은 서브프라임 모기지 사태가 시작되었다. 이 사태는 세계 경제시장에도 적지않은 타격을 입히며 2008년 이후에는 급기야 세계금융위기까지 초래하게 되었다. 최근들어 경제가 많이 호전되긴 했지만 아직까지 많은 이들이 본인 소유 부동산이 융자회사에 의해 압류되는 아픔을 겪고 있다.

    물론 애초에 압류를 초래한 융자 대출자에게 일차적인 책임이 있는 것은 사실이나, 융자를 정해진 기한 내에 갚지 못할만큼 경제적 어려움에 처한 대출자가 본인의 부동산 압류를 무기력하게 지켜볼 수만은 없는 노릇이다. 압류를 당하는 입장에서 압류란 무엇이며 어떠한 과정으로 진행되는지 미리 숙지한다면 주어진 기간 동안 밀린 융자금액을 해결할 여러 방법을 모색해볼 수 있고, 최악의 상황은 미연에 방지할 수 있지 않을까 한다. 따라서, 오늘을 포함한 세번의 칼럼 연재를 통해 압류의 기본 개념과 절차, 최종 압류까지의 중요한 법적 기한, 그리고 압류 후 남은 융자액의 법적 의미 등을 살펴보기로 한다.

    압류를 하기 위해서는 일단 융자회사가 Promissory Note와 Mortgage라는 등기서류를 통해 융자를 내준 해당 부동산을 저당권으로 잡고 있어야 한다. Mortgage는 반드시 그 부동산이 위치한 해당 County 등기소에 등록이 되어야 법적 효력이 있다. 이 Mortgage라는 서류는 대출자가 융자금 상환 실패시, 담보로 잡은 부동산을 압류할 수 있는 권리를 융자회사에 부여한다. 대출자가 부동산을 담보로 빌린 융자금의 매달 납부액을 체납하는 순간 압류의 위험이 시작된다고 보면 되는 것이다.

    미국 연방법과 일리노이주 법에 의하면, 대출자가 납부액을 두번 밀리게 되면 융자회사는 반드시 대출자에게 ‘30일 대기 기간’ 통지서를 발송하도록 되어있고 이 기간 동안 밀린 금액에 대한 상담 및 협의를 허락한다. 그럼에도 불구하고 대출자가 세번째 납부역시 실패하게 되면, 융자회사는 전체 융자 금액을 모두 갚으라는 통지서를 대출자에게 발송하고 변호사를 통해 법원에 압류 소장을 제출하게 된다. 이로써 실제적인 압류 소송이 시작된다.

    실제 압류 소송을 보면, 하나의 부동산이 동시에 두개 이상의 융자회사에 저당물로 잡혀있는 경우가 많이 있다. 또는, 타운 하우스나 콘도의 경우, 융자회사 말고도 어소세이션 혹은 매니지먼트 회사가 저당권을 설정하고 있는 경우도 있다. 이렇게 한 부동산에 둘 이상의 저당권이 설정된 경우, 저당권 등기 순서에 상관없이 누구든 압류 소송을 시작할 수 있다. 하지만, Race-Notice Statute를 따르는 일리노이 주 등기법에 의거하여, 먼저 등록된 저당권자가 본인의 융자금액 전체를 먼저 상환받을 수 있는 우선권이 있다. 따라서, 두번째 저당권자가 압류 소송을 진행하여 부동산이 처분된다 하더라도, 만약 부동산 가치가 첫번째 저당권자의 남은 융자 금액보다도 낮다면 두번째 저당권자는 압류 소송 후에도 상환받을 수 있는 금액이 전혀 없게 된다.

    이와 같은 맥락으로, 압류 소송 후 법원 비용, 세금, 소송에 참여한 모든 저당권자들의 융자 상환 액수 등을 제하고 남는 금액은 부동산 소유주에게 돌아가는 것이 원칙이다. 하지만, 대부분의 압류 소송 경우, 안타깝게도 부동산 소유주에게 돌아가는 액수는 거의 없다고 보면 된다. 다음 칼럼에서는 압류 절차와 기한에 대해 살펴보도록 한다.

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