부동산, 그리고 유한책임회사 (LLC)

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    배겸 변호사 99.***.172.219 360

    자금 세탁 혹은 비자금 마련 등의 명목으로 최순실이 독일에 설립했다고 추정되는 회사가 대략 16개나 된다. 진위 여부를 떠나서, 자금 마련 및 보관을 위해 한 개인이 여러 회사 법인체를 설립하는 이유가 궁금하지 않을 수 없다. 사실 현물과 동산을 법인체를 통하여 소유하거나 운영할 경우 갖게되는 장점은 다양하다. 그렇다면 부동산의 경우에는 어떠한가. 1977년 이후 몇십년간 유한책임회사 (Limited Liability Company)라는 형태의 법인체 설립이 부동산 투자 목적으로 큰 인기를 끌어왔다. 유한책임회사를 통해 부동산을 소유하는 것이 개인 명의 소유에 비해 어떠한 장단점이 있는지 살펴보자.

    첫째, 유한책임회사의 가장 큰 장점은 개인자산 보호에 있다. 유한책임이라는 말 자체에 내포되어 있듯, 부동산을 유한책임회사의 형태로 소유하면 무한한 개인 책임에서 벗어날 수 있다. 예를들어, 소유하고 있는 건물의 세입자가 큰 상해를 입거나 물질적 피해를 입었다고 가정하자. 그 건물이 개인 소유라면, 건물주는 본인 개인 재산을 사용하여 피해보상액수를 지불해야한다. 하지만 그 건물이 유한책임회사 소유라면, 피해보상액수가 아무리 크더라도 유한책임회사 자산을 초과하는 액수에 대해서는 개인이 책임질 필요가 없다. 즉, 회사라는 울타리를 통해 개인 재산은 철저히 보호가 되는 것이다. 단, 개인 자산을 온전히 보호하기 위해서는 회사 어카운트와 개인 어카운트를 철저히 분리해서 운영해야한다.

    둘째, 유한책임회사는 일반 법인회사와 달리 이중과세가 없다. 일반 법인회사는 부동산을 통해 얻은 소득에 회사 차원에서 세금을 먼저 내고 회사 주주로서 거둬들이는 개인소득에 또한번 세금을 내도록 되어있지만, 유한책임회사는 그 회사 소득이 모두 개인 소득으로 간주되어 이중 과세를 면할 수 있다.

    셋째, 부동산 소유권 이전이 자유롭다. 부동산이 개인 소유로 되어있으면 명의 변경 시 반드시 양도증서를 등기해야하는 번거로움이 있다. 하지만, 유한책임회사 소유로 되어있는 부동산의 경우, 간단한 회사 지분 변경만으로도 부동산 소유권 이전이 가능하다.

    이러한 장점들에 반해 유한책임회사의 단점으로는 우선 법인체 설립 비용을 들 수 있다. 액수가 크지는 않지만 회사를 등록하고 매년 유지하기 위해서는 고정 비용이 발생한다. 또한, 부동산 담보대출 신청 시 여러가지 회사 서류와 상대적으로 높은 down-payment가 요구될 수 있다. 회사 재정 여부에 따라 모기지 이자율또한 개인 대출에 비해 높을 수 있다.

    그리고, 만약 본인이 실제 거주할 목적으로 구입하는 주거주 주택의 경우에는 유한책임회사를 통한 소유방식이 오히려 불리할 수 있다. 추후 주거주 주택을 매각할 때 반드시 양도 소득세가 발생하는데, 개인의 경우에는 연방국세법 ‘주거주 주택 면세 조항’ 혜택을 통해 양도 소득세를 피할 수 있기 때문이다. 이러한 면세 혜택은 유한책임회사에 해당되지 않는다는 것을 명심하자.

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    • 지나가다 67.***.107.125

      좋은 정보 감사합니다. 첫번째 경우에 대해서 질문이 있습니다. 문제가 발생할 경우 회사의 오너한테는 전혀 피해가 가지 않는다고 말씀하셨는데 피해를 입은 사람이 회사를 고소하지 않고 회사의 소유주를 고발할 수도 있지 않을까요? 회사만 고소한다면 회사가 갖고 있는 자산 범위 내에서 책임이 한정 되겠지만 그 회사를 소유하고 있는 개인을 고소한다면요? 그래도 소유주는 책임에서 벗어날 수 있나요?

      뭐 예를 들어서 LLC 로 회사를 운영중인데 이사를 가면서 각종 유틸리티 비용을 내지 않았다고 가정합시다. 그러면 전기 회사는 LLC 에게만 책임을 물을 수 있나요? 결국 전기세를 내지 않은건 회사를 운영하고 있는 소유주인데, 단지 LLC 라는 이유로 고소를 피해갈 수 있다는게 이해가 잘 안되네요.