부동산 공동으로 소유하기

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    배겸 변호사 99.***.172.219 901

    부동산을 타인과 함께 공동으로 소유하고 있는 사람은 많은 반면, 공동 소유 방식에도 여러 종류가 있다는 사실과 각각의 종류에 따라 향후 소유권 재분배가 크게 달라질 수 있다는 사실을 인지하고 있는 사람은 많지 않다. 미국 부동산의 공동 소유 방식은 크게 세가지로 나뉜다.

    첫째는 Tenants in Common이다. 이는 두명 이상이 물리적으로 분리할 수 없는 부동산의 지분을 공동으로 소유하는 가장 기본적인 방식이다. 만약 부동산 등기 증서에 다른 공동 소유 방식을 별도로 명시하지 않는다면, 그 부동산은 이 Tenants in Common으로 소유하는 것으로 자동 추정된다. Tenants in Common에서는 자신이 소유하고 있는 지분을 다른 공동 소유권자의 동의 없이 자유롭게 양도하거나 매매할 수 있다. 또한, 한 소유권자가 사망할 경우 사망자의 유언이나 상속법원의 절차에 의해 사망자의 지분이 상속인에게 양도되기 때문에, 지분을 받은 상속인은 남은 공동 소유권자와 함께 해당 부동산을 소유하게 된다.

    둘째는 Joint Tenants with Right of Survivorship이다. Tenants in Common과 다른 점은, 자신이 소유하고 있는 지분을 양도하거나 매매하기 위해 공동 소유권자의 동의가 있어야 한다는 것이다. 만약 동의 없이 지분을 양도했을 경우, 소유권 방식은 Tenants in Common의 형태로 바뀌게 된다. 따라서, 새로 지분을 받은 사람은 다른 공동 소유권자와 Tenants in Common의 방식으로 부동산을 소유하게 되는 것이다. 또한, Joint Tenants with Right of Survivorship이라는 말 속에 명시되어 있듯이, 한 소유권자가 사망할 경우 사망자의 지분은 상속절차 없이 자동으로 남아있는 공동 소유권자에게 모두 양도된다 (Right of Survivorship).

    예를 들어, 철수는 둘도 없는 친구사이인 영희와 시카고 상업건물을 각각 50%씩 공동 소유하고 있다. 영희는 아직 미혼이고, 철수는 아내와 두 자녀가 있다. 갑작스런 사고로 철수가 사망했을 경우 철수의 지분 50%는 어떻게 분배될까. 만약 철수와 영희가 Tenants in Common으로 건물을 소유하고 있었다면, 일리노이주 상속법에 의거하여 철수의 지분은 아내와 자녀들에게 반반씩 균등하게 분배된다. 즉, 영희는 50%, 철수의 아내는 25%, 두 자녀는 각각 12.5%씩 지분을 갖게 된다. 하지만, 철수와 영희가 Joint Tenants with Right of Survivorship 형태로 건물을 소유하고 있었다면, 철수의 지분은 상속절차를 통하지 않고 바로 영희에게 양도된다. 즉, 영희가 100%의 지분을 소유하게 되는 것이다.

    마지막 소유방식으로는 Tenants by the Entirety라는 것이 있다. 이 방식은 Joint Tenants with Right of Survivorship과 거의 동일한 특징을 갖지만, 반드시 결혼한 부부만이 채택할 수 있고, 상대 배우자의 동의 없이는 전혀 본인의 지분을 양도하거나 매매할 수 없다. 같은 의미로, 두 부부 중 한명에게만 채무관계가 있는 채권자가 있다면 그역시 원칙적으로 Tenants by the Entirety로 소유된 공동재산은 건드릴 수 없다. 이는 가정의 공동 재산을 보호하고자 하는 부부들이 많이 채택하는 소유 형태이다.

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