부동산 가치와 매매 가격

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    배겸 변호사 99.***.172.219 1351

    “인생은 알파벳 B와 D 사이의 C다”는 명언이 있다. B는 Birth (출생), D는 Death (죽음), 그리고 C는 Choice (선택)를 의미한다. 사람은 출생과 죽음 사이에 주어진 유한한 시간 자원을 바탕으로 최상의 의사 선택을 해왔다. 어떤 선택이 최상이었는지 판단하는 척도 중 가장 대표적으로 사용되는 단어는 다름아닌 “가치”다. 사전적 의미의 가치는 “어떤 대상이 지니고 있는 쓸모”다. 투자자들 사이에서 부동산이 지니고 있는 “쓸모”는 크게 세가지를 포함한다. 희소가치, 내재가치, 그리고 미래가치.

    희소가치는 말 그대로 흔하지 않은 부동산일수록 그 가치가 높다는 것이다. 내재가치는, 부동산을 건물과 대지로 구분하여, 건물 자체의 가치보다 대지가 갖고 있는 잠재성에 따른 가치를 일컫는다. 미래가치역시 내재가치와 비슷한 개념으로서, 재개발, 부동산 정책, 주변환경의 변화 등에 따라 달라질 미래의 부동산 가치를 말한다.

    전문 감정평가사에 의해 책정되는 이 부동산 가치가 실제 매매가격과 늘상 일치한다면 다행이지만, 매매가격보다 낮게 책정이 되어 바이어와 셀러를 힘들게 하는 경우가 적지 않다. 만약 건물 구매계약서에 싸인을 하고 매매를 진행하고 있는 상황에서, 건물 감정가격이 매매가격보다 낮게 나왔다면, 바이어에게 주어지는 선택사항은 다음과 같다.

    첫째, 감정 가격과는 무관하게 기존 매매가격으로 그대로 구매를 진행할 수 있다. 하지만, 융자를 통해 건물을 구매하는 경우, 융자회사에서 매매가격이 아닌 감정가격을 기준으로 융자금액을 산출하기 때문에, 바이어는 적어진 융자액수만큼 추가로 Down-Payment를 지급해야 한다. 둘째, 셀러와 매매 가격을 재협상할 수 있다. 감정가격에 맞게 매매가격을 낮추도록 요구하는 것이다. 셋째, 매매 계약서의 Appraisal Value Contingency 조항에 의거하여, 매매 계약을 취소할 수 있다. 대부분의 부동산 계약은 건물이 매매가격보다 낮게 감정평가될 경우 바이어가 계약을 취소할 수 있는 권리를 부여한다. 마지막으로, 감정평가사에게 재평가를 요청할 수 있다. 하지만, 감정평가사는 감정가가 잘못 산정되었다는 확실한 근거가 없는 상황에서 재평가를 진행하는 경우가 많지 않다.

    그렇다면 셀러의 입장에서는 이를 어떻게 해결해야 할까. 물론 셀러역시 또다른 감정평가사를 통해 건물 가치를 재평가해볼 수 있다. 하지만, 재평가에는 추가비용이 발생하고, 셀러에게 더 유리한 결과가 나오리란 보장이 없기 때문에, 몇몇 예외적인 경우를 제외하고 이는 현실적으로 좋은 방법이 아니다. 셀러 입장에서 매매가 반드시 이루어져야 하는 상황이라면, 바이어와 협상하여 적정한 금액으로 매매가격을 조정하는 것이 좋다. 계약이 중도에 취소되면 바이어 역시 여러가지 비용 손해가 발생하기 때문에, 중간 합의점을 찾는 것이 양측을 위한 최선의 방법이다.

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