2006년 미국 TV에 재미있는 일화가 소개된 적이 있다. 빨간 페이퍼 클립으로 무엇을 할 수 있을까 궁리하던 한 젊은 청년이 그 클립을 다른 물건과 바꾸는 물물교환을 생각해냈다는 이야기다. 매번 교환할 때마다 더 크고 좋은 것으로 바꾼다면 결국에는 제법 가치있는 물건을 소유할 수 있을 것이란 창의적인 계산이 시청자의 관심을 끌었다. 그 청년은 처음 클립을 볼펜과 바꿨고, 그 이후, 캠핑용 버너, 눈썰매, 영화 출연권 등을 거쳐서 열네번째 교환 때에는 2층짜리 농장 집을 소유하게 되었다고 한다. 믿기 힘든 일화지만, 이 청년이 고수했던 물물교환의 기본 원리는 사실 오랫동안 다양한 분야에 널리 적용되어 왔다.

상업용 부동산 매매에도 이러한 물물교환의 개념이 활발하게 쓰인다. 대표적으로 동종자산교환 혹은 1031 교환이라는 제도가 있다. 이 동종자산교환이 큰 인기를 끌어온 이유는 상업용 부동산을 매각하여 얻은 소득으로 같은 종류의 부동산을 일정 기간 내에 구입한다면, 매각시 발생했던 양도소득에 대한 세금을 연장해주는 세법 규정이 있기 때문이다. 이 규정을 잘 이용하면 부동산 투자로 인해 발생하는 소득세를 합법적으로 피할 수 있다. 동종자산교환을 하기 위해서는 다음과 같은 조건을 잘 명심해야한다.

첫째, 매각하는 부동산과 새로 매입하는 부동산이 ‘같은 종류’여야 한다. 이때 ‘같은 종류’의 정의는 매우 포괄적이라고 보면 된다. 미국 내에 위치한 투자용 부동산들간의 교환 거래라면 이 조건을 쉽게 만족시킬 수 있다. 단, 해외에 위치한 부동산은 자격이 되지 않는다.

둘째, 부동산을 매매 교환할 때 셀러와 바이어가 동일인이어야 한다. 즉, 부동산을 매각한 사람 본인이 반드시 다음 부동산을 구입해야한다. 한사람이 지분 100%를 모두 소유하고 있는 유한책임회사 (LLC)의 경우, 그 유한책임회사는 지분소유자와 동일인으로 취급될 수 있다. 통상적으로 동종자산교환의 경우, 중개인 (Intermediary)이 선정되어 이 중개인이 계약 당사자가 되어 부동산 거래를 진행한다.

셋째, 동종자산교환에서 가장 명심해야 할 사항은 바로 시간에 관한 규정이다. 가장 기본적인 규정은, 본인 부동산을 매각하는 클로징 날로부터 45일 이내에 반드시 새로 구입할 부동산 리스트를 중개인에게 제출해야 한다는 것이다. 기본적으로, 리스트에는 부동산 후보군을 총 3개까지 기재할 수 있다. 다만, 리스트에 기재된 모든 부동산들의 총 가치가 본인이 매각했던 부동산 가격의 200%가 넘지않는 한도 내에서는 3개 이상의 부동산도 기재할 수 있다.

마지막으로, 부동산을 매각한 클로징 날로부터 180일 이내에 리스트에 기재되었던 부동산 후보군들 중 하나 또는 그 이상을 구입해야한다. 이때 주의할 사항은, 새로 매입하는 부동산의 가격이 매각한 기존 부동산의 가격보다 낮아서 추가로 현금이나 다른 종류의 자산을 돌려받을 경우, 그 액수에 대해서는 소득세 (Capital Gain Tax)가 부과된다는 것이다. 따라서, 만약 구입하고자 하는 부동산의 현가치가 본인이 매각한 부동산의 가격보다 낮아서 소득세 발생이 예상된다면, 부동산 거래 전에 셀러로 하여금 그 시가 차액만큼 해당 부동산을 실제로 수리하거나 개량하게 한 후, 가치가 향상된 부동산을 매입함으로써 추가 소득세를 피할 수 있다.

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궁금한게 얼마나 세금이 나오는지 계산 가능합니까?
양쪽다 론이 있을 경우는요?
이미 한번 1031 exchange를 한 건물끼리 다시 교환이 가능한지 그럴경우 세금 문젠요????

oo님,

질문에 대해 답변 드리겠습니다. 1031 Exchange를 통하지 않고 매매를 하게되면 long term capital gain tax (15% or 20%) 혹은 short term capital gain tax (income tax rate)가 발생합니다. 구체적인 세금 계산법은 회계사분과 상담하시길 추천드립니다. 파시는 건물과 새로 구입하시는 건물 모두 융자가 있는 경우 1031 Exchange를 통해 세금을 면제받기 위한 계산법은 다소 복잡합니다만, 간단히 예를 들자면 다음과 같습니다:

매각하는 건물의 가격: $300,000
융자 잔액: $170,000
매각시 발생하는 모든 부대비용 (Closing Costs): $10,000

위의 예시에서, 셀러가 클로징 이후 실제 손에 쥐게될 금액(Net Cash)은 $120,000입니다만, 1031 Exchange를 통해 세금을 완전히 면제받기 위해 새로 매입하는 건물의 가격은 최소 $290,000 (Net Sales)여야 합니다. 만약 매입 건물의 가격이 $290,000 미만이라면 그 차액만큼 Capital Gain Tax가 부과됩니다. 따라서, Net Cash인 $120,000을 가지고 새 건물을 매입하시려면 최소한 $170,000의 융자를 받고 매입을 하시거나 혹은 이에 상응하는 현금을 추가로 지불하셔야 합니다. 새 건물의 융자가 $170,000이 되지 않는다면 그 차액은 Mortgage Boot으로 간주되고 그 액수만큼 세금이 발생합니다.

참고로, 1031 Exchange를 통해 이미 매각한 건물을 다시 1031 Exchange를 통하여 재구입하셔도 세금은 발생되지 않습니다. 단, 최소 1년(통상적으로 2년을 권장) 동안은 건물을 소유한 이후에 매각하셔야 합니다. 답변이 되셨길 바랍니다.

이거 자세히 알아보니까 생각보다 굉장히 까다롭던데요.
1031 로 매입한거 나중에 처분할때도 까다롭고.
몇밀리언씩 하는 상가같은거 업그레이드 할때나 유용한건 알겠는데, 일반 렌트주는 하우스의 경우에도 이걸 할 필요가 있을까요?

GoGo님,

네, 맞습니다. 1031 Exchange 절차와 세금 관련 고려하셔야 하는 사항들은 생각보다 까다롭습니다. 다만, 서류절차 상의 까다로운 부분들은 변호사와 Intermediary Company에서 진행하기 때문에 크게 신경안쓰셔도 됩니다. 그리고, 굳이 가격이 높은 부동산이 아니어도, 본인이 최초 구입하실 때 지불했던 가격과 매각할 때의 가격, 즉, 건물 매각 시 본인이 얻게되는 실질소득(capital gain)이 얼만큼 크냐에 따라 1031 Exchange를 결정하시는 것이 맞습니다. 물론, 향후 지속적인 투자 계획이나 상속 계획의 여부를 함께 고려하셔야 가장 합리적인 결정을 하실 수 있습니다. 감사합니다.